土地制富 麥當勞其實是被漢堡耽誤的地產商【書摘】
（中央社網站）為什麼土地問題不只左右全球經濟、更主宰了你的荷包？為什麼城市越繁榮，年輕人越買不起房？房價只漲不跌是常態嗎？為什麼政府會擔心房價下跌？為什麼國家經濟在成長，大多數人卻沒有變得更富有？答案都與土地有關，例如全球速食霸主麥當勞的獲利來源其實是不動產，租金收入遠遠超過漢堡飲料。
《經濟學人》華爾街版編輯麥克・伯德（Mike Bird）曾駐點倫敦、香港、新加坡與紐約，親身觀察全球房價最極端的城市。他認為在現代資本主義世界中，真正吞噬財富的不是通膨，而是房地產。他的新書《土地制富》梳理3000年土地金權演進史，以簡明易懂的方式論證全球金融體系如何與房地產高度綁定，普通人如何避開「土地遊戲」的陷阱。中央社取得授權與您分享部分內容。
速食業霸主其實靠房地產致富
雷．克洛克（Ray Kroc）原本是紙杯推銷員，後來經營小本生意，在芝加哥有一間普通的家庭房產。1938年，他以自家房屋為抵押，貸款6萬8000美元，取得一種餐飲設備的銷售權。那台機器名為「多功能混合機」，可讓餐廳廚房一次調製6杯奶昔。克洛克完成抵押貸款並取得混合機的銷售權後，隨即開始走遍全國，向餐飲業者推銷這款設備。
這份工作讓他深入瞭解各類餐飲業的營運模式。1954年，這位52歲的推銷員拜訪了兩位客戶。他們是在加州經營新興速食店的麥當勞兄弟：迪克（Dick）與莫里斯．麥當勞（Maurice McDonald）。這次偶然的會面，成為美國商業史上一大影響深遠的轉捩點。
長年奔走全美各地推銷混合機的經歷，使克洛克自詡為廚房專家。當他目睹麥當勞兄弟顛覆傳統的經營模式時，立刻深受吸引。這家店採用一套名為「快捷」 （Speedee ）的革命性備餐與烹飪系統，把出餐時間壓縮到極致，並以每個漢堡15美分的價格供應開車取餐的顧客。
克洛克毅然放棄混合機事業，成為麥當勞餐廳的加盟代理，取得在全美拓展分店及招募投資人的權利。當年克洛克若是沒有抵押自己的房子獲得貸款，取得混合機的銷售權，今日的美國速食業或許是另一番景象。
克洛克後來形容自己抵押住宅、開創事業的經歷，是他「對資本主義的個人致敬」。如今，全球數千萬的創業者、小企業主、自由工作者、各行各業的個體戶對這種模式都不陌生，他們以自家房產作為抵押，為夢想籌措資金。對銀行來說，土地與不動產是最簡便的擔保形式，能有效降低違約風險。對絕大多數的新創與微型企業來說，這通常是他們獲得正式融資的唯一途徑。
對克洛克來說，土地與不動產在企業經營中的作用，遠不止於他在1938年以土地作為抵押所取得的貸款。公司商業模式的真正變革始於1956年，也就是他延攬哈利．桑伯恩（Harry Sonneborn）之後。桑伯恩原本在一家霜淇淋公司做財務工作，克洛克聘請他擔任首任財務長，最終更出任麥當勞的執行長。他也是把這家公司打造成企業巨擘的關鍵決策者。
兩人一起創立了「加盟不動產公司」（Franchise Realty Corporation），專門尋找願意長期出租土地或店面的地主，作為開設麥當勞餐廳的據點，租期長達20年。桑伯恩很清楚新餐廳的營收潛力，他隨後再以遠高於原租金的價格，將場地轉租給加盟主，從中賺取豐厚的價差。幾年後，桑伯恩乾脆跳過地主，直接由公司購置土地。麥當勞向銀行申請抵押貸款來興建餐廳，再把店面出租給加盟主，並規定加盟主不得在其他地點開設分店。
克洛克不僅是速食業霸主，更是新型態的美國地產大亨。麥當勞早期的財務規劃者可能也沒料到，美國正步入一段長達數十年的地價起飛期，而公司將從中獲得龐大收益。隨著速食文化普及，麥當勞也乘著銀行湧現的不動產抵押貸款浪潮順勢而起，持續擴張數十年。
1961年，克洛克從麥當勞兄弟手中全面收購公司，並把加盟不動產公司併回母公司。此後，這家全球知名的餐飲品牌，其營運模式與不動產事業緊密結合，密不可分。桑伯恩對於麥當勞真正的獲利來源毫不諱言，他常半開玩笑地說，賣漢堡只是幌子，公司本業其實是經營不動產。
即使在今天，麥當勞身為全球數一數二的大企業，其租金收入（占總營收近4成）仍比大麥克、快樂兒童餐及所有全球知名餐點的授權金加總起來還多。截至2023年，公司持有的土地與物業資產在扣除折舊前，價值高達400億美元，占總資產超過7成。這家全球最著名的漢堡公司，同時也是世界上持有不動產規模最大的企業之一。公司的發展歷程與桑伯恩的策略緊密交織，很難想像要是當年麥當勞沒有決定同步經營房東事業，今天會是什麼模樣。（書摘由天下雜誌授權，經中央社節錄；編輯：楊子瑩）1150524
- 作者｜麥克・伯德（Mike Bird）
- 譯者｜洪慧芳
- 出版社｜天下雜誌
- 出版日期｜2026/05/05