市场热谈：划三道红线分四档管理 中资房企将在融资新政下压力骤增
黄斌
路透北京8月26日 - 中国央行与住房城乡建设部近日联合召开重点房地产企业座谈会，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，以进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度。
央行未在周日发布的新闻稿中进一步披露新规细节，不过，据知情人士对路透透露，此次会议形成的融资管理规则，核心内容即为近期市场传言的央行“345规则”。
具体而言，中国央行将根据负债率为房地产企业划定“三道红线”，即剔除预收款后的资产负债率大于70%，净负债率大于100%，现金短债比小于1倍；根据“越线”的数量将房地产企业分为“红橙黄绿”四档决定其融资时有息负债年增速的上限。
其中，未“越线”的绿色档房企，有息负债年增速上限为15%，黄色（一个指标越线）和橙色（两个指标越线）年增速上限为10%和5%，红色（三个指标均越线）档房企则不能新增有息债务。
知情人士称，资金监测方面，若房企的“拿地销售比高于40%”或“连续三年经营性现金流为负”，则需要对拿地资金来源等做出解释。
路透获悉，早在去年四季度，市场即已流传出一个类似版本的融资分层管理方案，不过传言内容仅涉及融资增速上限，且高出五个百分点，即“红橙黄绿”四档房企，有息债务年增速不能超过5%，10%，15%和20%。
一位国有银行信贷部人士对路透表示，房企将压力山大，特别是处于红色档位、无法获得增量信贷资金的企业，因为“房企的债务是流动性的，但资产是固定化的，没有信贷增量，非常容易资金链断裂。”
“7月份(副总理)韩正开会的时候，大家就有预期地产融资会进一步收紧，不过没想到力度会比想象得更大。”一位中型房企开发商北京分公司总经理对路透表示，其所在公司过去几年高速扩张，“进了千亿俱乐部”，导致负债率高企，“三条红线全部都超得比较多”；若实施新的管理政策，接下来去杠杆压力一下子会变得非常大。
“而且金融类的政策出来以后，一些金融机构也可能会因为面临不确定性而反应过度，造成类似抽贷的效果。”该人士不无担忧，“更多的执行细节还有待监管进一步披露，
华创证券固收团队分析师周冠南等撰写报告指出，根据2019年年报数据，30强房企中有9家房企触及了三条红线，5家触及两条红线，11家触及一条红线。
“这意味着新政一旦全面实施，多数房企融资端将面临较大的融资收缩压力。”该团队称。
中国一季度加大了政策刺激力度以对冲新冠肺炎疫情的影响，深圳市4月份房价暴涨后引发监管关注，深圳金融监管部门紧急召集辖内银行开会，阻断小微和经营贷款进入楼市；7月中旬，深圳住建委发布八项新政，抑制楼市热度。杭州、宁波、东莞等热点城市亦密集“打补丁”，祭出平稳楼市的举措。
中国国务院副总理韩正7月24日在房地产工作座谈会上表示，要坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段；要实施好房地产金融审慎管理制度，稳住存量，严控增量，防止资金违规流入房地产市场。
中国央行、证监会等债券主管部门近期已着手压缩部分房企债券融资，在要求新发行债券仅能借新还旧的基础上，对债券发行的规模进行压缩，新发行债券将只占存量规模的70%-90%。
**奖励“坏孩子”？**
华创证券固收团队认为，若实施新政，未来房企需要提高存货周转率，扩大预收款规模，以降低剔除预收款的资产负债率。
“在我们的统计中发现，剔除预收款的资产负债率指标未达标的房企居多，因此新政落地后，提高存货周转速度、扩大销售或将是多数房企的选择。”该团队称。
该团队还表示，房企销售回款周期或将缩短，以保证经营性现金流的充沛；“短借长还”的行为或将减少，房企的负债结构有望改善。
“某种意义上，这是对过去‘坏孩子’的一种保护。”对该新政，一位券商投行部人士对路透表示，部分房企过去几年疯狂扩张，而新政却只拉开了15%的负债上限差距，“部分红色档的房企可能过去几年有息负债都翻了好几倍，却依旧能够按原规模滚续。”
“各个房企的规模基本上按照现在的规模确定了，而变相获利的就是过去几年疯狂扩张积累下存量的房企。”他并表示，这或许也是监管的无奈之举，“毕竟不能为了防范风险而制造出新的风险。”
**担忧降价销售遭地方政府干预**
前述前述房企人士表示，在预期引导下，未来地产公司将加大销售力度，缩短回款周期，部分公司可能需要降价销售；但目前诸多地方政府财政压力巨大，若降价自救遭遇地方政府干预，将进一步放大地产公司的风险。
“房山有一个项目，前段时间对外宣称定价两万八一平方，而附近楼盘都是三万以上，然后，在其他开发商的‘反馈’下，最近当地政府开会时便要求开发商价格不能这么低。”该人士说。
2018年以来，关于地方政府因为楼盘降价而约谈房地产商的新闻不时见诸报端，其中不乏地方政府对地产商“恶意降价”的指控，并要求整改并将价格回调。
对此，前述房企人士表示，部分约谈是源于降价后被原来购买了同小区住宅的居民举报，地方政府出于维稳的压力现身协调；但现在更多是地方政府收入的考虑，“你如果把房价往下调太多，政府以后卖地怎么办？”
据国金证券研报，若根据“一般公共财政收入”减去“一般公共财政支出”简单轧差，今年上半年只有上海市财政小幅盈余192.2亿元人民币；其余30个省市都存在收支缺口，其中河南、四川、湖南等省收支缺口都在3,000亿元以上。
不过该研报并表示，考虑到中央对地方补贴、结转结余资金使用和调入资金安排，对全年地方财政自平衡能力依然较为乐观。
受疫情拖累，中国今年上半年全国一般公共预算收入为96,176亿元，同比下降10.8%，不过，6月份财政收入年内首次正增长，其增幅与二季度的GDP增幅一致，均为3.2%。
（路透中文部宿泱韫对本文亦有贡献）
审校 屈桂娟