焦点：政策威力显现 “三道红线”下中国楼市成交冲高但房价涨势趋缓
路透北京11月16日 - 中国房地产调控收紧的政策威力在10月继续显现。虽然楼市仍具韧性，但房价涨势已明显放缓，70个大中城市中新房和二手房价上涨的城市个数较前月骤降10个及以上，最高涨幅也降至1%以下；同时“三道红线”新规犹如悬在房企头顶的达摩克利斯之剑，融资压力下加紧销售回笼资金，前10月成交已追平去年同期。
分析人士认为，政策下半年转调体现出了决策者“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的克制意图，房地产各项指标可能呈现高位趋缓的走势。
“总体来看，‘银十月’市场平淡收官，虽同比实现正增，但环比出现萎缩，出现拐点，已过年内市场顶点，基本实现‘房住不炒、因城施策’调控的政策意图。”民银智库宏观分析师赵金鑫表示。
赵金鑫称，供给端，房企因融资收紧促回款降价促销引导市场价格持续走低；需求端，除各地政府“五限”调控压制需求外，多地银行收紧房贷，10月居民中长期贷款增速环比走弱，居民杠杆扩张受限，均会引导市场逐渐趋冷，或将延续至明年年中。
路透根据中国国家统计局周一公布数据测算，10月70个大中城市新建商品住宅价格指数同比升4.3%，较上月涨幅4.6%收窄，涨势延续61个月但涨幅为2016年2月以来最小；环比上升0.2%，为七个月最低。
经测算，10月70个大中城市中，新建住宅价格指数环比上涨的有45个（上月为55个），持平的有六个（上月为七个），下跌为19个（上月八个）。二手房价环比上涨的城市为39个（上月50个），持平为四个（上月三个），下跌为27个（上月17个）。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，市场需求释放疲软，叠加密集调控下预期不强，致10月价格涨幅进一步收窄。“一城一策”成效显现，10月商品住宅销售价格环比涨幅均在1%以下。
“预计后期房价继续趋向平稳......房价涨幅仍大、市场热度仍高的城市大概率会有约束市场供需两端的政策出台。”他表示，11月以来“一城一策”持续深化，并进一步向三四线城市深入，如近期衢州，台州及海盐等城市出台限售、严查首付贷等政策。
统计局数据显示，10月新房价格涨幅居前的城市有扬州（0.9%）、昆明（0.8%）、徐州和三亚（0.7%）；二手房价涨幅居前的城市有深圳（0.9%）、沈阳、银川和扬州（0.8%）。
民银智库的赵金鑫表示，“因城施策”操作经验日益成熟，政策精准度逐渐提高，楼市露头就打趋势明显，调控绝对不会放松。“全国房价将阶段性维持低位盘整状态，以稳中有降为主，以时间换取空间。”
**前十月销售追平去年同期**
自8月传出“三条红线”的房企融资新规以来，房企未雨绸缪，加紧推盘回笼资金，统计局数据显示前10月房企资金状况持续改善，而销售面积同比年内首次由负转至持平，投资则继续保持稳健。
贝壳研究院高级分析师潘浩表示，商品房销售面积1-10月追平去年同期，单月销售均价下行。各地前期稳市场的调控政策逐步起效，加之房企为了对冲融资压力以及抢占销售节点，近两个月推出各种促销措施，使得销售量保持增长的同时价格略有下行。
他指出，根据贝壳新房带看、认购指数观察，两项指标10月仍保持增长，故判断年底成交量走高的可能性较大，预计今年全年成交量将超过去年，成交价格增速将继续保持稳定。
开源证券首席经济学家赵伟测算，房地产投资当月同比12.2%，较前值上升0.3个百分点，维持高位。总体而言，地产投资增长最快的高点可能正在出现，短期内“韧性”仍存、弹性或较为有限。
资金方面，房企到位资金1-10月累计同比增长5.5%，房企资金状况持续改善。贝壳的潘浩预计，年底房企在偿债和融资压力以及年底业绩压力的影响下，将加速去化，个人按揭贷款、定金及预收款的增速或将持续走高。
贝壳研究院统计数据显示，1-10月房企债券融资破万亿，约10,283亿元，较上年同期微增1%，整体融资规模占比2019年全年87.1%，10月延续9月发债规模不及到期债务规模的趋势，房企短期资金流动性承压，11月将迎来年内偿债最高峰。
长江证券首席经济学家伍戈此前撰文指出，与过去经济下行时期不同的是，此次疫情应对似乎顾及到了“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。
“银行间市场利率的回升、房企‘三道红线’融资约束的出台或都体现出了决策者的克制意图。”他认为，结合历史规律，房地产的销售、投资等景气指标趋缓将难以避免。
伍戈表示，作为市场化的“本能”反应，房企势必更依赖销售回款等内源融资，以缓解外部融资压力。“三道红线”新规直接约束房企资产负债表，但尚未明确政策时间表，短期影响未必剧烈。本轮房贷利率波动较为平缓，加之因城施策，这些都对地产市场形成一定支撑。
“展望未来，四季度房地产投资的当期同比增速边际趋缓，但累计同比增速仍将上升。”他称，国内消费动能加快叠加外需维持在高位，或能抵补房地产动能的逐步回落，整体经济仍将处于积极修复通道之中，这一过程将伴随着总量政策向常态的渐进回归。
中国房地产政策在8月明显收紧，尤其是“三条红线”的房企融资新规引发广泛关注。9月银保监会表示要严格遵循“房住不炒”定位，规范房地产贷款业务，防止房地产市场过度金融化，同时指出要牢牢守住不发生系统性金融风险的底线。（完）