2020-12-04T10:09:13Z

路透北京12月4日 - 针对近期处于风口浪尖的长租公寓业，中国国家金融与发展实验室房地产金融中心主任蔡真撰文称，长租公寓的大面积倒闭会产生恶劣的社会影响，须引起高度重视，行业风险的根源在于高风险经营模式和租金贷的滥用（金融杠杆和经营杠杆两层杠杆），以及利用这种模式诈骗的行为。

但未来还要不要发展长租公寓？蔡真的答案是肯定的。他指出，租赁市场的主要矛盾是结构性失衡，而解决的抓手还是长租公寓。建议下一步开展金融风险排查，规范租金贷使用；遏制“高进低出”和“长收短付”的高风险经营行为，并防范以长租公寓名义进行诈骗的行为。

蔡真文章称，截至2020年9月，据其统计，媒体报导的因“高进低出”、“长收短付”等高风险经营行为导致“爆雷”的企业共计26家，超过历年数据，更为严重的是头部长租公寓企业也面临巨大风险。

“长租公寓的大面积倒闭会产生严重的社会危害，影响社会稳定，且主要影响的是中等收入人群和低收入人群。”

他指出，长租公寓集中爆雷的原因在于滥用租金贷、“高进低出”和“长收短付”的高风险经营模式，一些不法分子利用长租公寓当前模式漏洞进行诈骗。

问题的处置也应从长租公寓企业和放贷银行着手：首先，当地司法部门应迅速介入，采取相关保全措施，为后续债权债务工作开展做好准备，同时限制长租公寓高管的高消费行为。

其次，司法、央行、银保监会共同介入，妥善处置“租金贷”债权债务关系。原则上讲，“租金贷”债务应由租客承担，但租客并没有享有后续的租赁权益；“租金贷”资金的实际使用者是长租公寓，无论是用于经营扩张还是高管高消费，都应由长租公寓主体承担。

再次，如果租客还愿意租住原有房屋，住建部门应积极介入协调房东和租客双方达成和解。从调研情况来看，房东可承受一定程度的房租损失。 　最后，考虑到当前“逃废债”现象日益严重，当地政府可引进有实力的长租公寓，通过市场化收购的一系列安排化解风险；对于收购方，当地政府可以在未来经营中给予较大幅度的税收优惠。

蔡真认为，未来还要继续发展长租公寓。分散式长租公寓对市区老公房的“N+1”模式改造，一方面使得更多年轻人获得独立空间，另一方面也改善了租户的租住体验。此外在市区进行这些改造，使租户可以同时满足交通便利、周边配套佳等要求。

对于长租公寓的进一步发展，蔡真建议，厘清长租公寓发展中的障碍、痛点，在政策或制度层面解决。

关于发展模式，以小而美为主，探索规模化长租公寓发展的路径。近期的观察表明，长租公寓是生活服务业企业，其扩张边际成本下降较少，不仅互联网模式不适用，而且扩张导致空置率上升、运营能力跟不上，从业人员吃收房和采购回扣等问题不断出现，成本反而会上升。针对规模化长租公寓，探索一种激励机制，解决好管理层次多、链条长和信息不对称的问题是关键。

关于金融如何支持长租公寓发展，他指出，当前长租公寓的金融支持是以租金贷形式出现的，但在这个金融闭环中，租金贷的债务和权益被分解了，弄复杂了，这是导致爆雷的根源。

如何解决资金链过长或权责不对等的问题呢？其一，对于分散式长租公寓“二房东”模式向“托管”模式转变，这样可以避免应用金融杠杆扩张的情况；对于匹配租客需求的房屋改造所需要的资金可以由房东自己出资或房东贷款，长租公寓仅负责运营、维护收取一定的管理费。在这种模式下，长租公寓就避免了资金池的问题。

其二，对于集中式长租公寓，如何筹集资金进行项目改造、建设共享空间呢？借助“基础设施REITs”的东风，大力推进租赁房REITs的建设，用长钱、权益的钱去支持，避免杠杆。同时交易结构还需进一步减少，减少金融交易结构就是对实体经济（租赁市场）最大的支持。

中国国务院副总理韩正周四表示，要加强住房发展顶层设计，研究好住房市场和住房保障两个体系，更好发挥规划的导向作用，完善相关法规和政策，加强日常监管，促进住房租赁市场健康发展。

腾讯公司旗下深圳前海微众银行周三晚间发布公告称，所有受蛋壳公寓事件影响的微众银行客户，经客户提出及微众银行确认后，剩余贷款本金将给予免息延期，在2023年12月31日之前，将不扣款、不计息，不影响信用记录。（完）