分析：鼠年活跃的中国楼市牛年更趋稳重 “红线”悬顶埋首精耕细作
路透北京12月23日 - 鼠年的新冠疫情，让原本已进入缓慢下行周期的中国房地产意外火了一把：率先从疫情中恢复，加之较宽松货币环境助力，楼市量价齐升，房地产投资亦韧性十足，然而下半年决策层祭出“三道红线”重拳，让高歌猛进的楼市踩了刹车。
鉴于明年仍是休养生息年，房地产依然是中国经济的重要稳定器，但预计在最严融资监管政策下，其投资、销售增速会较今年放缓，房价亦会放慢上涨脚步。
随着中国房地产体量变大、增速放缓，结构性矛盾愈发凸显，中央除继续强调“房住不炒”“因地制宜”之外，更聚焦于优化结构、化解风险。继今年8月出台针对供给端房企融资的精准监管政策，刚闭幕的中央经济工作会议又重点关注大城市住房和租赁市场问题，中国楼市将进一步走入精耕细作时代。
“明年经济水位上升，但下半年可能会有变数，房地产市场还是要保持平稳。”中原银行首席经济学家王军表示，今年的“三道红线”对房地产投资（包括购地）、预期有一定影响，调控力度已较大，可能不会再继续加码了，经济工作会议也提到“促进房地产市场平稳健康发展”，未来着力点在租赁住房上。
他指出，如果调控再继续加码的话，可能会影响房地产投资，影响稳投资稳增长的大局，毕竟政策导向还是不要急转弯，保持经济恢复力度。
中原地产研究总监刘渊认为，来自外部的不确定，反而增加了稳定国内经济发展的必要性和确定性，在内外双循环发展格局下，房地产行业巨大的规模对于稳定内循环意义重大。
“我们认为2021年国内房地产政策继续维稳的目标不会改变。从中央到地方，各级政策的方向都将围绕确保房地产价格和成交量的稳定而展开。”他表示。
交通银行研究员唐建伟和夏丹预计，2021年楼市政策环境将呈现出“一变两不变”的特征。“变”的是，“三道红线”融资监管新政改变了行业生态，将同时对房企融资、销售、开发行为产生影响；“不变”的是，“房住不炒”和“因城施策”的政策基调不变，城镇化维持增长的长期趋势不变。
路透综合收集十余家智库、行业机构及券商的预测，多数对明年房地产开发投资同比增速的预估在6%上下，较低的预估在2-3%，均不及今年的投资增速，对销售面积（成交量）的预测则有涨有跌，同比下降2-3%的估值较多，新开工亦呈现分化格局，但仍是预计下跌的占据多数。
分析人士们指出，“三道红线”等严厉监管政策下，担心踩线的房企将收缩融资战线，降低对有息负债的依赖，土地投资力度将较今年明显减弱，明年房地产投资增速主要由建筑安装投资支撑，同时房企将加速销售回款，在融资收紧之下畅通资金链。
中国前11月房地产开发投资同比增6.8%，销售面积增1.3%
中国70个大中城市房价指数同环比涨幅在融资新政出炉后放缓
中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示，预计在没有重大政策转向和外部冲击的情况下，房地产市场将延续平稳态势，2021年全年商品住房价格同比涨幅料降至5%左右，商品住房销售面积同比增幅将保持不变并再创历史新高。
**精耕细作**
今年伴随着楼市景气复苏，亦出现了深圳等热点楼市打新炒新、长租公寓爆雷不断等乱象，监管层也发出了“房地产是现阶段中国金融风险方面最大的‘灰犀牛’”的警告，预示着防范楼市风险、优化市场结构将是未来一段时间的重点，无论从微观还是行业来看，房地产都更注重精耕细作。
中金公司认为，考虑到明年经济增长显著恢复，房地产政策整体取态仍将平稳偏紧。一方面进一步贯彻落实“因城施策”框架下的市场预期管理，防范市场剧烈波动风险，另一方面延续“因企施策”的金融端审慎管理思路，通过“三道红线”管控行业和企业运行风险，在更加差异化、精细化、连续性的调控政策下促进房地产市场平稳健康发展。
克而瑞地产研究对明年的展望报告称，热点城市一旦出现楼市和地市过热、房价和地价过快上涨的情况，紧缩调控措施必将尾随而至。核心一、二线以及强三线城市更可能升级限购，弱二线以及热点三、四线城市更可能升级限售，限价政策理应进一步放开，限价盘预售价格建议逐步市场化。弱三、四线城市仍需在需求层面予以刺激，购房补贴、税费减免或将更为直接有效。
他们并指出，房企融资和居民房贷层面，未来房地产行业将转向稳杠杆乃至去杠杆，牢牢守住不发生系统性金融风险的底线。
“‘三道红线’将持续发力，房企整体融资环境依旧偏紧，房企去杠杆、降负债已是大势所趋；居民部门仍需稳杠杆，确保居民杠杆率和负债率不再继续上升。”报告称，热点城市不排除升级限贷的可能性，压力城市或将适度放松限贷，但不会超出现有限贷政策框架范围。
野村中国首席经济学家陆挺认为，除了三道红线之外，应该还有一个尺度：控制房地产融资在整体社会融资里的比例。
他称，在2016-2017年最高峰时该比例超过60%，相信之后这条红线会显著地低于50%；未来几年也不大可能出现房地产投资明显超越其他部门投资的情况，决策层希望引导资金更多投资制造业、拉动消费。
社科院稍早发布的《中国住房发展报告（2020-2021）》指出，房地产市场风险、错配和挤出的问题没有根本解决，还存在潜在的隐忧：炒房还没有被完全控制，租赁市场的问题层出不穷，“爆雷”事件频频发生，房地产对消费、投资的挤出效应有所增加并仍在阻碍结构调整。“明年市场风险有望进一步下降，但仍存在大起大落的风险。”
他们建议，构建以都市圈为单元和主体的地方和全国住房空间体系，并建立以都市圈为单元的地方和全国住房监管与调控体系；加快开征房地产税以带动长效机制建设，建议在一些热点城市和炒房屡禁不止的城市率先加快试点开征，争取在“十四五”期间开征房地产税；启动实施“租售结合”的“新市民安居工程”。
时隔两年中央经济工作会议将房地产列入明年重点工作任务，重申了房住不炒、因地制宜，首次提出“解决好大城市住房突出问题”，大篇幅聚焦租赁市场发展。
稍后住建部召开会议，提出明年重点抓好的工作，前三依次是：全力实施城市更新行动，推动城市高质量发展；稳妥实施房地产长效机制方案，促进房地产市场平稳健康发展；以及大力发展租赁住房。（完）