土地大辯論的諮詢期已過了一半，我發覺年青人都不太熱衷討論，反而年長的議論紛紛。而土地供應小組的成員大多都年過50，特首、高官和協助小組的公務員也大多是上了年紀的中高層，這些年過半百的年長人士正在制定30年後才會出現的中長期土地供應選項給市民選擇，正如土供組主席黃遠輝自己所言，他也不太可能享用到中長期的土地供應選項！

中長期的土地供應選項包括近岸填海、東大嶼人工島和發展郊野公園等具爭議的選項，由於工程巨大，基建需時，大多都須要20-30年才有可能完成工程，現時年過50歲的人士(包括我自己)應該難以享用到這些土地供應所帶來的任何好處和壞處，(除了可從工務工程開支中獲利的人士)，卻可能為現時的年青人帶來難以克服的災難，理據將會詳述如下。

圖1 由土供組及統計處資料整合的圖表顯示，香港的新增家庭數量急速放緩，由1966年至1996年間的平均每年增加4萬多個家庭，下降至1996年至2016年的3萬2千多個家庭，由於人口淨增長減慢，而且家庭平均人數無法再大幅下降，2016-2043年間的每年平均家庭增長數字預測將會進一步下降至只有1萬4千多個家庭，是現時的一半都沒有。必須指出，根據統計處的預測，香港人口將會在2043年達至峰值後便會進入人口萎縮期，換言之，2043年後因家庭數下跌而造成的房屋需求下降將會出現，而過世人士所帶來的新增房屋供應將可能加劇供過於求的情況，若新樓供應過多，到時的社會將存在房產金融災難風險。

事實上，規劃署在制定香港2030+文件時已經得出類似的預測，當2016-2025年根據長策會建議每年平均需要興建46000間房屋，2026-2045年間將下降至平均每年27000間房屋，下跌趨勢明顯。因此土供組對土地需求的數字也分為前十年(短期)和後二十年(中長期)的選項，給市民選擇。

圖2 下表中有關住宅用地一欄清楚說明，在短期而言，每年平均需要76.8公頃住宅土地供應 (768/10)，而中長期則每年只需45.1公頃住宅土地供應 (902/20)，下降四成。而由於政府手上已有短期供應660公頃和中長期供應780公頃，因此短期的住宅地短缺只需平均每年10.8公頃 (108/10)，而中長期只需6.1公頃 (122/20)。

圖2上表綜合家庭增長和房屋供應的數據和預測，當家庭平均每年增長1萬4千多個，土供組的房屋供應量已經預鬆差不多一倍至平均每年27000間，當中包括人口增長預測增加至900多萬人，重建需要、非本地人士增長、空置率和降低地積比率等情況，即使如此寬鬆的預測，也不過需要每年6.2公頃額外土地，根本不可能用得著填一個過千公頃的東大嶼人工島和發展幾百公頃的郊野公園。

當然，如果現時的年青人喜歡30年後沒有大自然，不想要海洋和生態，這是他們的選擇，我們這批50歲以上人士到時應該無眼睇！但係如果現時的年青人喜歡30年後的香港更加大自然，更多更有活力的海洋和生態，那麼如果我們這批50歲以上人士現時明知到時沒有這麼多需求，卻硬要去為年青人選擇30年後的土地供應方法，而自己其實是享用不到的，反而有可能為未來帶來生態、氣候和經濟災難，這很明顯是損人不利己的行為，請各位長者三思！

走前留一點福德，必有餘慶！善哉!善哉!