昨日(6月10日)立法會「發展事務委員會與民政事務委員會 監察西九文化區計劃推行情況 聯合小組委員會」討論「西九文化區 ACE 發展組合和擬備批地文件的最新進展」[1]

所謂ACE (Art, Commerce and Exhibition)，中文全名為《藝術、商業和展覽發展組合》，根據西九網站資料，ACE組合有47,045平方米展覽中心，81,066平方米酒店/寫字樓，及6,894平方米娛樂餐飲，合共135,005平方米。(圖1)

圖1 ACE 樓面用途及高度。來源：西九網站https://www.westkowloon.hk/en/the-district/architecture-facilities/ace

圖1 ACE 樓面用途及高度。來源：西九網站https://www.westkowloon.hk/en/the-district/architecture-facilities/ace

即使以每平方米25,000元建築成本計，也要花34億元。然而，西九管理局不但不需向立法會申請撥款，反而可以透過BOT的公私合營模式 (Build, Operate, Transfer)「 建造、營運及移交」合約，變成可為管理局生金蛋的鵝。

為什麼西九在其他建築工程不採用BOT，而ACE建築卻採用BOT? 事實上，立法會財委會在 2008 年 7 月 4 日已就所有西九的發展項目批出 216 億元(2008 年淨現值)一筆過撥款，當年政府聲言216億元已足夠供給西九文化區管理局推行整個西九文化區計劃，無理由再申請工程撥款。

然而，由於西九工程大量超支，216億元建造成本已經用盡，而西九的藝術表現和展覽設施短期內難以提供日常營運開支，因此，政府把西九文化區內提供可發展為酒店、商業、零售、飲食及娛樂的ACE部分，將收入撥歸西九管理局管轄，『以期藉租金收入，為西九管理局提供經常收入來源，以應付文化藝術設施及相關設 施的營運成本。』[2]

但西九管理局現時連ACE的建造費都沒有，怎樣可以藉ACE的租金收入，為管理局提供經常收入？政府亦不想把西九土地出售予私人財團發展，因為這樣是明顯違背了2008年時市民決定西九文化區發展全由政府直接注資的共識。因此，剩下的唯一辦法就是BOT，既可免費興建 (建築費由BOT中標商負責)，亦可收取部份租金以供管理局作營運開支。當然，世上沒有免費午餐，BOT中標商之所以願意負擔建造費，必然需要延後利益，一般會給予豐厚的租金收入以作回報，但政府文件並沒有交代詳情。

租金估算：

根據東大嶼人工島的商業樓面估值，每平方米售價為90000元，88,000平方米酒店、商業、零售、飲食及娛樂的ACE部分現市值約為79億元；若以租金回報率3厘計，每月租金收入約為1980萬元。這筆收入訂明為經常收入來源，而非資本成本，透過利用BOT的公私合營發展模式，毋須再向立法會申請撥款，變相支付超支！但文件並未交代 (1) 估計ACE項目需要多少資本成本？(2) 與BOT中標商的租金分攤比例為何？

再者，文件第9段訂明由批地文件簽訂之日起計十年內，只需提供的相關總樓面面積不得少於 255 000 平方米，但附件B訂明建築規約期限為 30 年，是否表示只須10年內提供255000平方米(商業收入)總樓面面積，餘下部份(尤其是藝術展覽部份)可遲至30年才完成？政府如何確保西九發展區能夠在合理時間內完成ACE的所有發展，而不是專為酒店和商業租金收入的假文化區？

#BOT #ACE #西九文化區 #超支

參考：

[1] 立法會 (2019) 西九文化區 ACE 發展組合和擬備批地文件的最新進展，CB(1)1128/18-19(03)。https://www.legco.gov.hk/yr18-19/chinese/panels/wkcd/papers/wkcd20190610cb1-1128-3-c.pdf

[2] 立法會(2017) 有關西九文化區計劃的財務安排 的最新背景資料簡介 ，https://www.legco.gov.hk/yr16-17/chinese/panels/wkcd/papers/wkcd20170221cb1-560-2-c.pdf

[3] 背景資料：

4. 行政長官會同行政會議於 2019 年 5 月 28 日決定批出面積約 38.6 公頃擬稱為 “九龍內地段第 11260 號”的西九用地(“地段”)，並收取象徵式地價 1,000 元 和豁免行政費，契約年期為 50 年，

9 . 批 地 文 件 會 訂 明 西 九 地 段 的 最 大 總 樓 面 面 積 為848 000 平 方 米，當 中 有 關 酒 店 ／ 辦 公 室 ／ 住 宅 的 總 樓 面 面 積 上 限 會 設 定 為 366 620 平 方 米，以 確 保 物 業 發 展 不 會 佔 去 西 九 發 展 的 大 部 分 地 方。與 此 同 時，《 備 忘 錄 》會 列 明 文 化 藝 術 設 施 的 最 少 總 樓 面 面 積 為 337 000 平 方 米，並 訂 明 由 批地文件 簽 訂之日起計 十 年內， 需 提供的相關總樓面 面 積 不 得 少 於 255 000 平方米。管 理 局 須 不 時 檢 討 餘 下 撥 作 文 化 藝 術 設 施 的 總 樓 面 面 積 和 各 項 主 要 設 施 (附 件 C)的 發 展 計 劃 ， 如 有 修 訂 ， 須 取 得 政 府 同 意 。

10. 為配合不同的「建造、營運及移交」 項目（以作酒店／ 辦公室／住宅發展）或公私營合作項目（以作文化藝術設施發 展）的需求，及各項設施可能採用不同的營運和管理模式，批 地文件需要容許管理局把西九地方分租予私人機構合作伙伴， 及以分租租契產生的權益設定按揭或押記。批地文件會列明西 九 的 酒 店 ／ 辦 公 室 ／ 住 宅 項 目 下 辦 公 室 單 位 的 最 長 租約／許 可期限，為剩餘分租年期扣減最後三天；酒店房間的最長許可 期限為 12 個月；以及住宅單位的最長租期則為十年。

12. 根據加強財務安排，除 ACE 項目的「建造、營運及移交」 合約以外，政府將從酒店／辦公室／住宅項目發展的「建造、 營運及移交」合約中收取前期款項。向政府支付的前期款項須 按 管 理 局 所 訂 定 的 招 標 條 件 透 過 公 開 及 具 競 爭 性 的 招 標 程 序 決定。如標書所提出的前期款項不合理地低於預先釐定的十足 市值，管理局有權取消相關招標。管理局計劃聘請獨立評估專家預先釐定十足市值。

14. 《 備 忘 錄 》 會 指 明 在 ACE 項 目 或 任 何 酒 店 ／ 辦 公 室 ／ 住 宅 設 施 的 「 建 造 、 營 運 及 移 交 」 合 約 期 屆 滿 後 ， 管 理 局 須 按 照 其 建 議 並 獲 行 政 長 官 會 同 行 政 會 議 所 批 准 的 攤 分 收 入 安 排，與 政府攤 分 ACE 項 目 或 相 關 酒 店 ／ 辦 公 室 ／ 住 宅 設 施 所 產 生 的 收 入 。 15. 此 外，政 府 在 考 慮 管 理 局 提 出 的 攤 分 收 入 建 議 時 會 顧 及 所 有 相 關 情 況 ， 包 括 管 理 局 需 要 足 夠 資 金 應 付 管 理 、 營 運 和 維 修 的 成 本 和 費 用 、 資 本 和 經 常 資 金 需 要 、 未 償 還 貸 款 ／ 債 券 融 資 的 總 額 及 其 還 款 條 款 ， 以 及 周 轉 資 金 及 現 金 儲 備 水 平 規 定 等 。

附件B建築規約期限 19. 建築規約期限為 30 年。