住宅租金指數跌不停

各位租客，若果近日找租盤或商討續租，有冇發覺租盤減價趨勢？根據今日最新公布今年四月份的住宅租金指數繼續下跌，大約有7%的年度跌幅。(圖1) 這當然未包括港區國安法在五月尾所帶來的震盪，相信主要反映四月份的COVID-19疫情對樓市的影響，當中除了影響需求外，更因為大量賓館無遊客入住，轉回普通住宅出租的供應增加。有趣是今次的跌市，出現五類住宅跌幅一致的現象，反映成因並非某類單位的供求改變，而是整體大市的變化所致。而且今次租金變化領先樓價變化，是實體經濟問題令到實質需求下降所致 (姚，2020)。

圖1 2018年4月 - 2020年4月五類住宅租金指數年度變化。來源：差估署

比對上兩次較大跌幅的周期為1997年亞洲金融風暴和2008年國際金融風暴，今次租金的下跌周期前的升幅較少，跌幅未知，留待日後討論。在升幅方面，1997和2008年兩次風暴前的租金升幅均達約兩成(圖2，圖3)，而跌幅均達約三成，但最近一次的升幅只有不足一成的幅度，似早已乏力。

圖2 2007年-2009年住宅租金指數變化

圖3 1997 - 1999年住宅租金指數變化

再者，上兩次的下跌周期只需一年便已完成，隨後重拾升軌，但最近一次的調整已超過年半，仍未見有回升跡象，未來幾個月隨著港區國安法和美港政策法等重大政治事件，持續下跌的機率相當高，加上全球經濟衰退，香港的生產值變化打破有記錄以來的最大跌幅，美中貿易戰再度升溫，中國決定不預測經濟增長率，反映今次的下跌周期時間可能比上兩次要長。

誠然，當今世界已是無本位貨幣年代，買樓、租樓不用辛苦錢的大有人在，國家隊救市可以隨時大水漫灌，只看政府決心和市場信心而已，人仔雖然正在下跌，但至今的幅度不大，要托香港住宅的租務市場所需資金實屬九牛一毛，世事難料，天意難測；但一般而言，當失業上升，收入減少，經濟轉差，遊客不來，四面樹敵，通街拉人，這樣的環境下實質需求必然下降，供應正在增加，此消彼長，租金下跌有其經濟邏輯。然而大國好勝，不知應天，不恤民情，結果只好由天！

參考

姚松炎 (2020) 【財經論壇】港樓勢危　樓價下跌四大原因，蘋果日報，3月25日。https://hk.appledaily.com/finance/20200325/LSQPC7OMFNNM2KANIF7GQG4CPQ/