設計對白

在簽下契約後，有時候我們會聽到「公證」這個詞。 但是「公證人」是什麼？不拿去公證的契約有沒有效？這就不是每個人都清楚的事了。

許多人都知道，契約可以去「公證」，但公證到底有什麼效果呢？

有些人可能以為，契約只要經過公證，就可以強制拘束當事人，將來如果當事人一方違約，他方就可以要求違約的一方賠償等等，但其實這樣的觀念是有些問題的。

實際上，契約當事人本來就要受到契約條款的約束，無論契約有沒有經過公證，都是一樣的。當然，契約經過公證，還是有很多好處的……

對於許多人來說，最重要的事情莫過於，如果有一方違約，他方是否可以強制對方履行，用法律術語來說，就是可不可以「逕為強制執行」的問題。

最常見的情形就是房屋租賃，租約到期房客卻賴著不走，如果能夠直接請法院來強制遷離，對於房東來說當然是最好的。

（資料來源：契約經過公證，就有強制力嗎？）
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既然如此，為什麼許多房東不願意將租約公證呢？最常聽到的理由就是避稅。

現今已有不少人提倡房屋租賃契約拿去公證，對於房東而言，可針對租客交還房屋、給付租金及違約金，不須訴訟就可請求法院強制執行；而對房客而言，租賃期間亦受公證契約保護，房東無法刁難任意提前終止租約。

而房屋租賃契約公證的話是否會被課徵所得稅？事實上，國稅局目前的確是以向各地方法院查抄租賃公證書的方式取得課稅的資料，但租賃契約公證好處多，而納稅也是國民應盡之義務，因此多數人不會為了節省所得稅而冒著可能面對訴訟糾紛的風險。

（資料來源：租賃契約公證要繳稅？巷仔內曝：別省小錢花大錢）
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延伸閱讀：租賃契約公證的法律效用與如何辦理？

（圖片來源：Unsplash線上免費圖庫）

公證與認證，到底怎麼分?

公證與認證兩者之主要差別在於證據力及執行力的不同，簡單說，

  1. 經公證人「認證」的文書僅有形式的證據力。
  2. 經公證人「公證」的法律行為或是私權事實由於是經過公證人親自參與接觸及體驗而做成，公證書不只有形式的證據力，更有證明法律行為成立或是私權事實存在的實質上效力。
  3. 如果載明「應逕受強制執行」，公證書可以直接向法院聲請強制執行，不用經過法院判決審認，較能迅速保護自己的權益，
  4. 「認證」的文書不具有執行力，不得直接向法院聲請強制執行，如果有爭議，還要經過繁瑣冗長的訴訟程序確認，保障權益的效果大打折扣。

參考資料：公證與認證，到底怎麼分?

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延伸閱讀：公證、認證、見證該找誰做呢？

如果鬧上法院？

公證除了可以「逕付強制執行」，在打官司也有幫助。我們舉一個近期判決當案例吧。判決日期2020年9月30日，故事發生在新北。（二審判決。不得上訴）

  1. 米媽媽在中和有一棟房子，從建築完成後，就登記在米媽媽名下所有，供米媽媽家庭生活居住使用。
  2. 不料，有一天這房子竟然變成陳先生的，而且是陳先生「出租」給米媽媽居住。
  3. 現在租期到期了，陳先生不想再續租，所以向法院聲請「強制執行」，希望米媽媽搬出去。
  4. 米媽媽不想搬，就上法院打官司「債務人異議之訴」。
  5. 法院一查，發現米媽媽之前為了清償銀行貸款債務，有委託女兒米小姐清償銀行貸款債務。
  6. 米媽媽的意思是，房屋可以用來擔保借款。但無意出售。然而 ，米小姐的作法是，將市價至少1000萬的房屋，以350萬元賣給陳先生。然後再由陳先生將房屋「出租」給米媽媽居住。
  7. 重點是：米媽媽以書面授權女兒米小姐，授權書是經過公證的。這份授權書內容包山包海，五花八門。舉凡信託登記及塗銷信託登記、抵押權設定及塗銷抵押權登記、預告登記及塗銷預告登記、抵押權內容變更登記、抵押權移轉登記、塗銷限制登記、抵押權讓與、土地分割複丈及標示變更登記、鑑界、排除占用、買賣登記、信託契約內容變更登記、設定地上權、所有權移轉登記、簽訂租賃契約、代刻印章、申請戶籍謄本、申請及變更印鑑證明、戶籍遷出遷入、換發身分證、申請銀行貸款、領取銀行貸款款項、買賣、代收價款等與不動產有關之權利及辦理程序，幾乎均臚列其中。
  8. 所以在陳先生的視角，他既然看到米小姐拿出來的授權書，當然會相信米媽媽授權給女兒米小姐賣房屋。
  9. 在法庭上，公證人詹孟龍到庭作證：授權書要辦理公證前，米小姐有提出授權書及印鑑證明，授權書授權範圍載明「本人許諾代理人有為雙方代理及自己代理」的權限。公證人審核過授權書的印鑑章與印鑑證明的相同，才辦理公證。

因此，第一審跟第二審的法官，都認為：米媽媽既然簽了授權書又經過公證，就不能否認了。就算房屋被女兒賤賣，也必須接受。

（米媽媽是上訴人，陳先生是被上訴人）

至上訴人雖就兩造間簽訂之系爭房屋買賣契約、協議書、系爭租約提出種種質疑，陳稱：系爭房地買賣契約之買賣價金與系爭房地市價相差甚鉅，兩造間另簽有遠期高額買回權之協議及系爭租約，如為一般房地買賣，殊難想像會有此約定云云，然此等質疑並非其之舉證。

再者，一般人於財務困難時，為求儘速取得資金而以低於市場價格出售不動產之情形，尚屬常見，該售價縱有低於一般市價，仍無法逕予證明兩造間之交易係出於通謀虛偽意思表示。

況買賣當事人就買賣價金數額、出賣人是否有買回權、出賣人是否回租等條件，本就可依其需求而任意約定，非可一概而論，難以兩造間就系爭房地之買賣條件與其他不動產交易情形有所不同，即遽謂兩造間並無買賣及租賃系爭房地之真意。