這篇文章不會寫判決故事，會以房客的視角出發，單純作關鍵字介紹。


常見的租屋糾紛

房客遇到的租屋糾紛，常見的新聞可能是：

面對以上與上述情況類似的糾紛，我通常會建議房客須注意：「租賃契約開始了沒有？」。日常生活的租賃房屋，常常會發生的情況是，房東對房客說：「我收了押金，現在先將房子鑰匙給你。我們的租約從下個月起算。」

如果租約還沒開始，房東就開始趕房客了，算是「違約」嗎？在法院實務判決，真的有類似的故事，法官認為這種在租約開始前，無償交付使用的法律關係性質，不叫「租賃」，而是「使用借貸關係」。參見：臺灣花蓮地方法院 108 年簡上字第 49 號民事判決

雙方約定租賃期間為2019年4月20日至2020年5月19日。

2019年4月1日，房東太太傳送訊息給房客：「如果關係要弄得那麼差......那我們就不租了，合約上有寫要解除合約，要提前一個月說，況且租約還沒開始，我們多一個月給你們搬，扣除水電費後，錢退給妳。」再於同日晚上10時53分傳送：「我們不租了」「請你們明天先把櫃子搬走」，要求房客在5月2日前搬離。

房客於同日晚上11時51分回傳：「好，明天退我房租，給我一個月時間搬。」這不是使已開始效期的租約向後消滅其效力，而是使尚未開始效期的租約，溯及失其效力，是「合意解除契約」。  

雙方是在契約成立後、生效前，經由合意解除契約。若契約尚未開始生效，期間尚未開始進行，就沒有「信賴利益保障」的問題。

（資料來源：我不住了，明天退我房租—談終止與解除租約的差異）

這時候你可能會先想到的第一個問題，是寫存證信函。怎麼寫存證信函，一定要找律師還是可以自己寫？答案是：如果你會寫當然可以自己動手，法律效力一樣。找律師的好處是更安心，或許更能嚇唬對方。


「存證信函」的關鍵字有哪些？

這時候你的關鍵字可能是：

而你會找到許多有幫助的資料，例如：

存證信函能幫助我什麼？
1. 表明立場：發生糾紛要求對方出面處理的一種方式

例如雙方是親友，若逕行起訴，難免破壞關係，使用存證信函請對方在期限內出面處理，就是很好的解決方式，但如果對方意圖脫產，寄發存證信函，反而變提醒對方早做防備或加速脫產動作，要特別注意。

2. 做意思通知或意思表示：某些情形當事人必須為特定通知，才能發生一定的法律效果，用存證信函可以證明確實曾為此種通知。

例如買受人發現出賣人所出售的房屋有瑕疵時，買受人應立即以存證信函通知出賣人。又例如買受人不依約給付價金，出賣人可經催告程序後，寄發存證信函表示解除契約，而發生解除契約的法律效果。

3. 取得證據：如果某人向你借錢，約定一年後清償，但是卻沒有借據，此時寄發存證信函要他在一定期間內清償或一次全部清償，如果對方回信說我們之前已約定好在一年後清償或分期清償，你怎麼可以反悔等等，則對方已承認有借款的事實，是一種借款的證據。

存證信函具有什麼法律效力？

存證信函並不具有法律效力，而是針對「你所表明的立場」留下記錄，做為證據。

（資料來源：【法律學堂】存證信函有法律效力嗎？怎麼寫？）

租賃契約有沒有法律效力？

然後，下一個問題是「你本來簽的契約，是不是有效的？」請注意：並不是每一張白紙黑字的契約，鬧上法庭都全部有效。（延伸閱讀：白紙黑字簽下契約，事後反悔怎麼辦？）

因為坊間許多租賃契約是「定型化契約」，白話講，對方已經擬好，你不能修改的契約。國家為了保護消費者，有一套房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項。

不得記載事項
一、不得記載拋棄審閱期間。
二、不得記載廣告僅供參考。
三、不得記載承租人不得申報租賃費用支出。
四、不得記載承租人不得遷入戶籍。
五、不得記載應由出租人負擔之稅賦，若較出租前增加時，其增加部分由承租人負擔。
六、不得記載免除或限制民法上出租人故意不告知之瑕疵擔保責任。
七、不得記載承租人須繳回契約書。
八、不得記載本契約之通知，僅以電話方式為之。
九、不得記載違反強制或禁止規定。

（資料來源：房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項）
定型化契約應記載及不得記載事項是強制性規定，具有直接變更契約內容的效力。  

定型化契約應記載事項是契約內容必須記載的重要基本事項，消費者若發現中央主管機關公告的應記載事項，卻沒有記載在業者所提供的定型化契約中，該應記載事項依法仍構成契約的內容，有違反應記載事項的條款，該條款無效；

定型化契約不得記載事項是契約不可以有的條款，通常是對消費者不公平、不合理的條款，如果消費者與業者所簽訂的定型化契約，有違反不得記載事項的條款，該條款無效。

（資料來源：桃園市政府網站）

我可以找誰問呢？

比較直觀的回答是找律師諮詢（笑），如果你有其他考量，台灣各縣市都有調解委員會，另外也有免費的法律扶助，例如財團法人法律扶助基金會。

以臺北市為例：

民眾遇有租賃糾紛時，不一定要到法院訴訟才能解決，臺北市政府地政局、臺北市各區公所及臺北市政府消費者服務中心都有提供租賃糾紛解決管道。

民眾如有租賃相關法律諮詢需求時，臺北市政府也提供免費法律諮詢服務，民眾可撥打1999〈外縣市撥打02-27208889〉轉6168或直撥02-27256168預約，另外臺北市各區行政中心亦設置市民法律諮詢服務櫃檯，歡迎多加利用。

（資料來源：租賃糾紛怎麼辦？）

延伸閱讀

租屋族和房東注意，根據《崔媽媽基金會》統計，接受申訴的案件類型，最常遇見的糾紛類型都跟錢有關，前3名分別是押金不退、租金不繳、修繕責任3大項，該如何從源頭避免，關鍵就在合約內。

專家表示，多數糾紛除了溝通與認知落差外，還有並未白紙黑字，房客與房東簽約時要特別注意。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨提醒，決定承租後，應在付定金與押金時，要求房東或代理人開立收據。收據的內容應包含：出租地址、房東姓名、訂金金額、房東姓名、身份證號、預定起租日期及付訂日期，避免房東收了定金後反悔的狀況。

（資料來源：租屋族快筆記 多這幾步驟減少糾紛）