如果你是房東，認識關於租房糾紛的「關鍵字」
設計對白
這篇文章會以房東的視角出發，單純作關鍵字介紹。
閱讀前建議先看完這篇：如果你是房客，認識關於租房糾紛的「關鍵字」
常見的租屋糾紛
房東遇到的租屋糾紛，常見的新聞可能是：
簡單講，欠房租、搞破壞、一走了之。
這時候房東常常會有一個疑問：
能不能在房客一開始欠租的時候，就趕人？
依照《租賃住宅市場發展及管理條例》第十條規定，
「租賃期間發生下列情形之一者，出租人得提前終止租賃契約，且承租人不得要求任何賠償：承租人遲付租金或費用，達二個月之租額，經催告仍拒繳。」
其中第一項第二款「承租人遲付租金或費用，達二個月之租額，經催告仍拒繳。」
也就是說，房客欠繳租金需欠達2個月，房東才能終止合約。
曹筱筠指出，若房客欠繳租金未達2個月，房東要提前終止租約會有困難，在這期間只能用催告的方式通知房客，可以用line、寄存證信函、發簡訊等方式催告都可以，待至快要兩個月了，房東要跟房客說即將終止合約。
曹筱筠提到，「催告」在法律上是必要條件。依據《民法》第440條規定，「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於期限內不為支付，出租人得終止契約。
（資料來源：包租公頭疼 房客欠租2個月才能趕人）
另外，在真實世界，有時會聽到有「押金抵房租」的狀況，也就是房客欠租，以押金來抵償。
而我國土地法第100條為保護承租人，規定承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，出租人方得終止租賃契約。
由於我國住宅租賃，通常出租人會參考土地法第99條關於擔保金上限之規定，向承租人收取相當於2個月租金數額之金錢為擔保金，以擔保承租人於租賃期間應盡之義務。 依上述規定，如果承租人未按時繳租，必須先以擔保金抵償後，再積欠兩個月之租金數額，出租人方取得契約之終止權，
因此，實務上經常發生，出租人於承租未幾即不再繳租，拖延四個月之後(擔保金抵償再積欠2個月)，
又因民法第440條規定，出租人必須先向承租人催告給付租金，方可終止契約，造成出租人已四個月無法收取租金，仍須發函催告定期催告，承租人仍不履行，方可終止租約。
倘若承租人於契約終止後，又拒不搬遷，出租人須花費時日以訴訟方式排除侵害，至訴訟確定，承租人一走了之，形成承租人長期白住(至少4個月，甚至1年)，出租人卻求償無著，最後只能自認倒楣的奇怪現象。
（資料來源：台日住宅租賃國際研討會系列2：台灣住宅租賃法令之現況與問題）
這些法律解釋，都增加了房東趕房客的困難度。
延伸閱讀：
怕租屋炸亂爆黑汁！簡單3招逼退噁爛房客 房東「9條實用合約」爽收租金
按押租金之性質，除當事人另有約定外，乃擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，須於承租人有欠租或其他債務不履行情事時，出租人始可主張抵付租金或其他因承租人債務不履行所生之損害賠償。
最高法院 106 年度台上字第826號判決
（請注意這個判決是房客未欠租，所以房東不能直接拿押金來抵付）
（圖片來源：Unsplash線上免費圖庫）
「租約公證」可以加速終止租約流程
包租公在網路論壇《mobile01》貼文，
「合約上註明只要提前一個月通知，即可終止租約，本來1號要繳房租，月底了現在房客依然遲遲不繳房租，我已經催了5次，請問這個條約在，我是否可以提前通知房客一個月後我要終止租約」，
「如果持續不搬，終止租約後開始要付雙倍租金」
包租公希望用合約解套，不用等到欠租2個月才能到法院執行。
網友反應熱烈，
「這個合約你有公證過嗎？要法院執行不是那麼簡單的，沒有個一年半載，你是很難趕走房客。」
「1號要繳， 才拖20天到21號而已你就想趕人走? 當你租客真可憐」、
「有契約沒用，你要這筆錢要走民事勝訴後才有可能拿到」、
「沒人會看你契約就拿錢給你，他如果有意願賠你一個月早就拿來付房租了」。
UR HOUSE家合外商租屋管理公司曾上哲經理分析，「合約上註明只要提前一個月通知，即可終止租約，」依據條約，租賃雙方得終止合約，但須一個月前告知對方，房東確實可以提早終止合約。
曾上哲提醒：「重點是該合約如果經公證（載明應逕受強制執行）方可進行強制執行，若是沒有公證則需走相關法律流程。」
（資料來源：房東收不到租金想趕人 自保技「簽訂租約先公證」）
關於「公證」一份契約，是指將契約拿去找「公證人」進行法律程序。
細節可以參考這篇文章：「公證」契約有幫助嗎？
但是，租約公證也可以成為課稅的依據。
現今已有不少人提倡房屋租賃契約拿去公證，對於房東而言，可針對租客交還房屋、給付租金及違約金，不須訴訟就可請求法院強制執行；而對房客而言，租賃期間亦受公證契約保護，房東無法刁難任意提前終止租約。
而房屋租賃契約公證的話是否會被課徵所得稅？事實上，國稅局目前的確是以向各地方法院查抄租賃公證書的方式取得課稅的資料，但租賃契約公證好處多，而納稅也是國民應盡之義務，因此多數人不會為了節省所得稅而冒著可能面對訴訟糾紛的風險。
（資料來源：租賃契約公證要繳稅？巷仔內曝：別省小錢花大錢）
（延伸閱讀：
司法院全球資訊網-常見問答-如何辦理房屋租賃契約公證？）
坊間租賃模式中，許多房東會在租約初期先收押金，遇違約時再從押金當中扣款處理，官員表示，最常看到的情況是房東扣完押金，忘記把這筆所得列為收入。
官員表示，由於店家承租房屋時，通常都會合法報稅及辦理扣繳，因此當商家的房東漏報違約金收入，國稅局也很容易循線追查到。
（資料來源：房東收違約金 要稅）
（圖片來源：Unsplash線上免費圖庫）
房客沒有回復原狀，房東可以求償
桃園市封姓房東自二○一八年十月起，將位於平鎮區的房子以每月七千元租給陳姓房客，陳男住了八個月就付不出房租，雙方協調終止租約，封某收回房屋時見屋內宛如「垃圾場」，裝潢、設備也遭毀損，差點沒昏倒，花了四十二萬元清除、修復，怒告陳男並要求支付這筆款項，桃園地院法官扣除折舊率，判決陳男須賠償封某卅萬元。
（資料來源：退租留下垃圾屋 房客判賠30萬）
在這個故事，房東可以勝訴的很大理由，是他有足夠的證據。
惠豐地產經理熊惠貞表示，租屋市場最常碰到的就是不付租金落跑的房客，像是此案遺留大量廢棄物給房東，房東可依照契約尋求法律途徑求償，建議房東在租屋前務必拍照存證，逐一與房客清點房屋狀況及家具、家電等，並寫入租賃契約中，退租時若發現有破壞、遺失，才可做為求償的證據。
（資料來源：退租留下垃圾屋 房客判賠30萬）
房東在租約簽訂時，如果有詳細拍照存證，並且在租約載明這間房屋的狀況。
在退租時如果有糾紛，也比較容易釐清。
（延伸閱讀：
【插畫】換門鎖後，我需要給房東新鑰匙嗎？）
（圖片來源： Unsplash線上免費圖庫）
如果房客不是「經濟上弱勢」
臺灣在租賃相關法律（例如：民法、土地法），都預設「承租人是經濟上弱勢」。
白話講，就是想保護房客。
然而，真實世界不一定都是房客弱勢，例如商業租賃中，許多房客根本是大企業。
這時候如果發生糾紛，法律應該保障誰呢？
我之前曾寫過一篇文章：我不住了，明天退我房租—談終止與解除租約的差異，分享了兩個相關故事：
- 在文章中的第一個故事：
B公司跟A公司承租廠房。後來B想提前退租，就短付租金，而且離開時將廠房全部毀損，甚至如廢墟一般。A公司因此告上法院。 - 然而，就B的角度：我本來就是要提前退租，當初雖然約定一次繳一年份租金。但是我下半年不租了，所以就付半年租金啊。
至於廠房全部毀損？我當初拿到的時候它就是廢墟啊。
那時候我重新整修花了900萬，房東A公司也沒付給我。
我現在離開了，就「回復原狀」啊。 - 在文章中的第三個故事：
房東和統一超商簽訂租約。統一超商承租後，才發現場地有瑕疵。
原有裝潢包覆的樑、柱，有多處鋼筋嚴重銹蝕、混凝土剝落嚴重，且牆面多處有裂痕與漏水的水漬痕跡。 - 統一超商認為有結構安全疑慮，決定提前退租，並要求房東返還租金。
然而房東後來將場地出租給「全○福利中心」，卻使用正常。
房東反駁：場地其實沒問題，是因為統一超商不斷無理要求房東花費巨額出具結構安全證明，而且拒絕安排房東進行修繕，所以才鬧上法院。
像這樣的兩個故事，如果你是法官，會如何判斷呢？