總結2020年香港樓價變化

2020年最後一日快將過去，祝願新一年快快送走瘟疫，大家平安健康。

我在2020年的文章差不多全是與COVID 疫症和預言有關，首先，最多人瀏覽的一篇是題為《總結過去三次樓價下跌的預測》[1]的文章，有3千多人瀏覽，雖然比2019年的最高瀏覽人數大幅下跌，但已比全年其他文章的平均瀏覽人數高出幾倍，反映我的讀者較有興趣閱讀分析房產文章；反而六篇我較喜歡的《後疫症經濟》系列文章則瀏覽率甚低。

因此，今日繼續以回顧今年樓價變化作為全年總結。圖1是根據中原指數繪製的樓價指數，並加上6個星期的移動平均數，指數反映自2019年中爬上高位(大約190)後，一直回落至今，其中以2020年3月的指數為過去兩年的低位(大約175)。然後在4-6月期間指數有輕微回升(大約重上180)，自7月起又再度回落，但仍然高於175。

圖1 中原樓價指數。

這一走勢與世界多個國家的樓價走勢背道而馳，圖2 顯示其中六個先進經濟體在疫情期間(2020年底)因全球放水所帶來的樓價大幅反彈情況，香港卻繼續負增長，其中以紐西蘭的樓價升勢最急，有差不多2成的年度升幅，其他幾個經濟體也有差不多5%的上升。詳細分析可參考我剛在今期信報財經月刊發表的《全球樓價V彈，香港獨憔悴》一文[2]。

圖2 多個經濟體在COVID疫情期間(2020年底)的樓價變化。

而且當這些經濟體已經回復通脹的時候，香港卻仍然處於通縮階段，還未走出經濟困境。圖3比較了幾個經濟體的通脹率，紐西蘭同樣有最高的通脹率1.4%，香港則大約處於-0.2%。

圖3 各經濟體通脹率。

本來因著聯繫匯率的機制，當美國聯儲局實施無限量寬，美元已大幅貶值，最近更出現不尋常的大規模資金流入香港的情況，一般而言，這些資金應有助推升資產價格，包括樓價；加上早前港府的萬元派錢方案和各式各樣的救市方案，幫助市民應付燃眉之急，但仍然無法令經濟重回上升軌道。

若說是疫情反覆，則其實香港的疫情已比其他不少先進經濟體的情況好得多，尤其是美國的情況最為嚴峻，似乎疫情並未能合理解釋香港獨憔悴的原因 (疫情也許只能解釋紐西蘭的經濟數據較佳的原因)。

事實上，當世界各國政府大量放水救市，而且減息至零或負，貨幣愈來愈不值錢已是不爭的事實，資產價格飊升只是反映投資者預期貨幣將會大幅貶值的行為而已。然而，房地產作為不動產，流動性低，房產的價值必須建立在一處宜居安全的社會，即風險溢價低的地方，這一因素將會成為香港2021年的主要預測基礎。

參考：

[1] 姚松炎 (2020a) 總結過去三次樓價下跌的預測，方格子，6月13日。https://vocus.cc/article/5ee4a5affd89780001039e9e

[2] 姚松炎(2020b) 全球樓價V彈，香港獨憔悴，信報月刊，12月號，97-99。