分析：全球房价“涨”声一片 央行计不计入通胀是个问题
路透伦敦4月21日 - 全球房价多年来一路高歌挺进，就算大流行病都未能阻止这波火热涨势，各国央行不得不面对一个棘手的问题：如果能做些什么，应该怎么做呢？
从澳洲到瑞典，各地房产价值飙升通常被政府视为创造财富的好事。但历史也表明了泡沫破坏稳定的风险，以及数以百万计的人们买不起房带来高昂社会成本。
具有讽刺意味的是，尽管低利率或负利率创造的廉价资金推动房价上涨，但央行计算通胀时几乎不考虑房价，而通胀是央行货币政策的关键驱动因素之一。
住房成本，无论是租金还是房屋维修费用，在许多国家以不同的权重计入通胀指数，在美国高至40%以上，在欧元区则低至6.5%，但是房价本身被排除在外。随着房价不断攀升，许多人认为这种做法不再适用。
“关于通胀水平是否得到真正合理反映的争论将越来越多。房价将开始受到很多关注，”《人口大逆转》(The Great Demographic Reversal)一书的作者之一Manoj Pradhan表示。这本书预计未来几年全球通胀将回升。
据莱坊(Knight Frank)指数，全球住宅价格在过去10年上涨60%。2020年，尽管新冠疫情抑制全球经济，但房价平均上涨5.6%，部分市场上涨20%-30%。
尽管长期以来低利率是市场上涨的主要驱动力，但现有的购房政府补贴和疫情期间暂停房产税等支持措施也是影响因素。
这些一次性支持措施中，许多都将开始陆续结束，但各国政府经常在更加严格控制物价时，避开政治上比较敏感的措施，例如禁止拥有多处物业或放松营建监管规定。
这让人质疑央行能有什么作为。
**第一枪**
新西兰政府在2月打响第一枪，要求该国央行考虑利率水平对房价的影响。新西兰房价去年飙升23%。
其他国家也在考虑这个问题。欧洲央行总裁拉加德上周表示，评估楼市对生活成本上升的影响，已经成为该央行战略政策评估的一个关键点。评估结果将于年内公布。
若实质通胀率高于官方的消费者物价指数(CPI)，或暗示央行或政府扩张性政策有些过度。
“如果楼市不能通过CPI反映出通胀水平，那么经济很有可能过热，随着时间的推移会产生普遍的通胀压力，”Pradhan表示。
目前受疫情打击，或因低利率和居家办公刺激了购房，房租涨幅平缓。
摩根士丹利首席跨资产策略师Andrew Sheets称，这可能是个误导的信号。“租赁市场将低迷，楼市将强劲，(租赁市场低迷)将成为推动通胀减缓的力量。”
将房价变化从通胀指数中删除有很强的理由。对多数人来说，购房是一辈子的付出，而非持续性的支出，后者才是通胀指数所要测算的。
鉴于房价极为波动，将其纳入央行用来引导政策的通胀指标也被普遍认为是不切实际的。
但是，更多央行可能考虑调整通胀指数，以纳入自有住房居住相关成本，比如住房维护和装修。
目前，美联储以及日本、新西兰和澳洲央行采用的通胀指标涵盖所谓的业主居住成本。但英国央行的指标不包括，欧洲央行采用的主要通胀指标也没有考虑这一点。
欧洲央行一直主张纳入该指标，但及时收集欧元区19个国家的数据以及各国住房拥有率的不同，将使这项任务变得复杂。
至关重要的是，分析师认为纳入这些成本将推动欧元区通胀率提高0.2至0.3个百分点，促使欧洲央行实现接近2%的通胀目标更近一步。
**休眠的通胀**
最终，在疫情造就的不确定性之下，这样的决策转变或许是有风险的。
就在长期休眠的通胀终于苏醒之际，若将房价纳入CPI指数，可能导致数据飙升，从而给央行施加收紧政策的压力，即便经济仍在从疫情造成的重创中复苏。
一些分析师，比如荷兰国际集团的，预测除了少数例外情形之外，随着疫情期间推出的扶持措施回撤，房价涨势可能无论如何都会开始降温。
而选民的不满甚至可能促使政府对房地产投资人调高税率，就像新西兰政府3月底的行动那样。
那些反对将央行职权扩大到楼市的人士认为，若收紧政策，将会打击楼市供应，甚至可能使问题进一步恶化。
乔治华盛顿大学教授Danny Leipziger认为，通过提高资本利得税和增加住房供应等央行职权之外的监管和措施，房地产市场能更有效地降温。
“我对欧洲央行在其货币篮子中增加租金或房主成本没有意见，”Leipziger说，“但如果我担心柏林或马德里的房价，我觉得让欧洲央行来应对并不是正确的方式。”
(完)