2021-08-16T06:19:07Z

路透北京8月16日 - 调控持续升级叠加信贷收紧，中国楼市已然入秋。最新公布的70城房价数据环比涨幅降至半年新低，运行数据则显示商品房市场量价热度持续减弱，销售数据年内单月同比首次为负，资金压力凸显；随着调控效果逐步释放，下半年中国房地产料稳中趋缓。

2021年1月13日，北京，行人骑车经过一处住宅区。REUTERS/Tingshu Wang

7月末召开的政治局会议已为下半年楼市政策定调，监管层密集喊话和约谈，各地调控补丁不断；而在房地产贷款集中度管理下，上调房贷利率、延长放款周期屡见不鲜，金融收紧与行政调控下，房价上涨预期逐渐减弱。

路透根据中国国家统计局周一公布数据测算，7月70个大中城市新建商品住宅价格指数同比升4.6%，略低于上月的4.7%且为四个月低点；环比涨0.3%，亦较上月的0.5%回落，创半年新低。

经测算，7月70个大中城市中，新建住宅价格指数环比上涨的有51个，低于上月的55个且为年内新低；持平三个，同上月；下跌则从上月的12个增至16个。而二手房价格环比上涨的城市降至41个，亦为年内最低。

国家统计局发言人付凌晖在国新办发布会上表示，7月70个大中城市商品住宅销售价格涨幅延续回落态势；从房地产销售和投资来看，房地产市场总体保持稳定，1-7月商品房销售面积两年平均增长7%，比上半年回落1.1个百分点；房地产开发投资两年平均增长8%，回落0.2个百分点。

“下阶段，各地区各部门坚持房住不炒，持续稳地价、稳房价、稳预期，继续完善‘多主体供应、多渠道保障、租购并举’的住房制度，房地产市场有望保持平稳发展。”他说道。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出，前期房价上涨较快的城市如上海、广州、成都、重庆、合肥等，7月多出现了房价涨幅收窄、趋于平稳的走势，“房价调整范围覆盖一线、核心二线及热点三线城市等各类城市。”

对于未来房价走势，他认为会“继续趋稳”。一方面，“房住不炒”及“三稳”的调控定力下，现有政策的调控效果将持续释放，出现市场波动的城市将快速通过新的调控手段进行平抑。

另一方面，年内第二、三批集中供地的定价及竞价规则将进一步优化，利于平稳市场预期；此外下半年的新房市场供应季节性增加，重点城市供不应求矛盾缓解，也利于房价平稳。

统计局数据显示，7月一线城市新建和二手住宅销售价格环比均上涨0.4%（上月均为0.7%），其中，北上广深新房分别上涨0.8%、0.4%和0.2%和0.5%，其中广州的环比降幅达0.8个百分点，二手北上广深分别上涨0.7%、0.7%、0.6%和-0.4%。

二、三线城市新建商品住宅销售价格环比分别上涨0.4%和0.2%，涨幅比上月均回落0.1个百分点；二手环比分别上涨0.2%和下降0.1%。

**资金压力增大**

房地产运行数据7月亦延续放缓之势，投资和成交增速明显回落，销售面积和销售额年内单月同比首次为负，房企的资金压力亦凸显。有分析人士认为，应关注房企投资意愿减弱，是否会给房地产投资带来下行风险。

中国国家统计局周一公布，1-7月全国房地产开发投资同比增长12.7%，增速低于1-6月的15%，两年平均增长8.0%；1-7月房屋新开工面积同比下降0.9%，上半年为增长3.8%。

1-7月商品房销售面积同比增长21.5%，商品房销售额增30.7%，两年平均分别增长7.0%和13.1%。7月单月看，销售面积和销售额分别下降8.5%和7.1%，投资同比增幅收窄至1.4%，新开工面积同比则连续四个月下降，降幅扩大至21.5%。

“多城调控补丁频出，商品房市场量价热度持续减弱，”贝壳研究院高级分析师潘浩表示，7月单月销售量达年内最低值, 单月均价已回归2020年同期水平；前七月新开工面积增速年内首次低于去年同期，信贷政策持续收紧与1-7月土地成交量同比下降两成或为主因。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，应关注房地产投资增速是否会过快下滑的风险。考虑到购房及购地政策的各类约束，且房企也有债务压力，要防范房企投资意愿减弱，进而影响下半年开发投资的风险。

据其测算，7月房地产投资、新开工和土地购置面积环比均达两位数降幅，销售面积和销售额同比降幅在40%上下，到位资金环比降幅超20%，其中定金及预收款和个人按揭贷款单月均由升转降。

中国指数研究院指出，房地产调控继续从严，房地产金融收紧趋势未变，同时随着多地推迟第二批集中土地出让和土拍规则的调整，土地市场热度将有所回落，进一步带动市场回归理性，“全国商品房销售规模增速将继续放缓”。

他们并预计，短期来看，随着部分重点城市第二批集中土地出让的推迟和房企资金端管控的不断趋严，全国房屋新开工面积和投资额运行态势难改。

统计局数据显示，1-7月房企到位资金为118,970亿元，同比增长18.2%，增速连续第五个月滑落。其中定金及预收款及个人按揭贷款同比增速续降至38.3%和17%。

“信贷收紧对房地产企业的影响越来越明显。”中原地产分析师张大伟称，整体看，房地产市场经历了疫情后的高峰，逐渐开始退烧，从市场走势看，2021年房地产渐趋平稳。

7月下旬，中国从中央到地方就房地产轮番发声、密集出招，下半年房地产政策轮廓清晰可见：房住不炒原则下，调控只紧不松，执行不力的地方将面临坚决问责，同时“牢牢抓住房地产金融这个关键”，“三线四档”融资管理可能将扩围。

作为楼市风向标之一的上海，则在中央此次房地产调控会议后次日，再度升级调控政策，除加强赠与管理、规定住房五年内仍计入赠与人所有之外，首套和二套房房贷利率分别上调35和45个基点。

中国住建部副部长倪虹7月底约谈银川、徐州、金华、泉州、惠州五个城市政府负责人，针对上半年房地产市场出现的新情况、新问题，加大调控和监管力度，促进房地产市场平稳健康发展；会议并宣布，将银川、徐州、金华、泉州、惠州市纳入房地产市场监测重点城市名单。（完）