调查：中国房地产调控料保持高压 楼市最大风险在于信贷环境过快收紧
路透北京8月26日 - 伴随着房地产高压调控效应持续显现，中国房价7月已经全面放缓。路透访问10家机构的预估中值显示，2021年中国住宅均价同比涨幅预计为3.5%，低于三个月前上次路透季度调查的预估中值5%。
受访分析师普遍认为下半年房地产调控仍将保持一定压力，重点城市将继续细化和完善现有调控政策，针对二手房、学区房的调控可能继续强化，土地政策亦可能进一步收紧。
而楼市面临的最大下行风险在于房地产信贷环境过快收紧，导致部分房企资金链紧张甚或断裂而出现债务危机，进而引发系统性风险。
“房地产调控政策收紧，尤其是房贷收紧，使全国楼市增长放缓。但由于2020年底房价基数较低，以及楼市增长的惯性，预计房价（2021年）同比仍有增长，2022年房价增长速度预计放缓，”中原地产研究总监刘渊称。
他指出，政策的目标是维持市场平稳，在上半年楼市销量增长反弹的情况下，下半年房贷收紧，楼市销量回落，全年房地产成交量总体预计与去年持平。
调控持续升级叠加信贷收紧，中国楼市已然入秋。中国7月70个大中城市新建商品住宅价格指数同比升4.6%，为四个月低点；环比涨0.3%，创半年新低。7月单月商品房销售面积和销售额同比分别下降8.5%和7.1%，新开工面积同比则连续四个月下降，降幅扩大至21.5%。
“政策仍在持续从严和收紧之中。调控效果也在逐渐显现，新房和二手房价格涨幅已从6月‘稳中趋缓’转变为7月‘全面放缓’态势，”交通银行金融研究中心研究院夏丹称。
她预计，房地产市场将从上半年的量价齐升中逐步降温，全年商品房销售面积、销售额增速分别回落至约9%、15%左右；尽管房企有积极推盘去化、畅通资金回流的意愿，但受限于开竣工小年，新开工持续低于销售增速，推盘能力相对不足，拖累销售增长。
中国1-7月房地产开发投资同比增长12.7%，为年内最低水平；两年平均增长8%。受访10家机构的预估中值显示，今年全年房地产开发投资预计同比增长8%；10家机构中仅有四家对今年房地产市场成交量做出预估，中值为同比增长5%。
受访10家机构中有五家认为中国房地产市场“尚未见顶”，两家认为“见顶”但未给出详细解释，一家认为“从量价成交来看已达年内阶段性顶部”，剩余两家未对此置评。
仲量联行中国区研究部总监姚耀认为，商品房销售面积和销售额还在增长，因此可能还未达到峰值，不过随着调控加码预计后续房地产增长动能减弱，未来几年里住宅成交规模可能有所回落，整体房地产市场发展将更为平稳。
“从住宅的角度来看，考虑到城镇化人口进城，及城市里面的拆迁折旧、改善需求等综合因素，预计（房地产市场）2025年将会达到顶峰，”同策研究院研究总监宋红卫亦称。
**房地产调控保持高压**
本轮房地产调控的重点落在金融领域，尤其是融资“三道红线”让严重依赖债务驱动投资扩张的大多数房企倍感压力。多地限购政策也不停以“打补丁“方式进一步从严升级。
路透访问机构普遍预计房地产领域高压调控将延续，信贷环境或将持续收紧。
“预计下半年房地产金融监管将持续强化，信贷环境或将持续收紧。在上半年热点城市调控政策高频加码后，预计下半年各城市或将继续细化和完善现有政策，针对二手房市场的调控政策也可能进一步深化，”姚耀称。
土地市场方面，他预计，在首批集中供地落幕后，为更好地达到“稳地价、稳预期”的效果，预计重点城市将对土拍规则进行适当调整。
刘渊亦认为，全国层面应该不会有重大政策调整，城市层面热点城市仍有收紧的空间比如杭州，也可能出现房产税试点城市增加1-2个。
野村证券认为中国房地产调控“这次不一样”，高压调控或致经济增速超预期下滑，市场应当准备好迎接比预期严重得多的经济放缓、更多贷款和债券违约、以及潜在的股市动荡。
陷入困境的中国地产开发商--恒大集团上周四被中国央行、银保监会相关部门约谈，要求该房地产头部企业必须努力保持经营稳定，积极化解债务风险。
“最大的下行风险是房地产信贷环境过快收紧，导致部分房企资金链紧张而出现债务危机，并引发系统性金融风险，”姚耀称。
宋红卫也表示，未来最大的风险一是调控政策，尤其是土地方面的政策，如果不限制土地市场的热度，房企拿的都是高价地，而房价严格限制，成本不能转嫁，亏损的房企会越来越多，行业风险出现。
二是货币政策，尤其是房企的融资政策，大部分房企都是债务驱动投资式的扩张模式，并且形成路径依赖，当前如果过度持续收紧，很容易造成现金流断裂。
不过宋红卫认为，目前房地产调控政策基本已经到顶，今年后期也就是热点城市可能会进一步出台补丁政策，整体上不会进一步趋严；补丁政策主要就是房企融资要求合规，严格的需要自有资金、拍地不能用马甲、二手房市场价格指导等。
日前中央财经委会议明确要求“遵循市场化法治化原则，统筹做好重大金融风险防范化解工作”，而且要“防止在处置其他领域风险过程中引发次生金融风险”、“做好金融市场舆情引导”等。
以下为参加预测的主要机构：中原集团研究中心、华宝信托、ING、中国房地产测评中心、仲量联行、同策研究院、中国指数研究院、申万宏源、交通银行、易居。（完）