31/08/2021 - 10:00

昨(30日)天被证监会点名是疑似「集体投资计划（CIS）」个案共有三个，当中两个属于投资海外物业，分别是位于日本大阪的「@RLiS_house 难波」和位于英国曼彻斯特的「The Element」，余下的一个是涉及数码代币「LABS Security Token」。证监会指出，上述计划表面上具备集体投资计划某些特点。根据证监会公开资料，凡投资计划涉及财产安排、参与者无日常扛制权，以及由他人代为管理或汇集供款，而目的是让参与者收取回报，便属集体投资计划。

上述三个被点名的案例，在证监会新推出的「非认可投资计划警示」中出现。警示指出，海外房地产的投资安排也可能属于集体投资计划，当中包括一些海外酒店、服务式住宅、学生宿舍和商场的投资项目，因为相关项目性质上需要由他人代投资者管理。证监会续称，在一般的物业投资中，投资者购入物业后便拥有管理物业的日常控制权，包括出租物业的租赁细则，但集体投资计划的投资者则没有这权力，甚至租金收入亦可能是汇集整幢物业的收入后再分派。 地产代理监管局发言人其后亦指出，不论是消费者或参与海外物业销售的代理，部分海外物业于性质上可能并非单纯的物业买卖，有可能是集体投资计划，受到《证券及期货条例》的规管。局方稍后会向代理发出通讯，提醒他们避免进行或推广非认可之集体投资计划。

地监局提醒，购买境外物业十分复杂，并涉及风险，即使透过香港本地持牌地产代理交易，亦无法确保物业能如期落成。而证监会更补充，如果集体投资计划涉及海外物业及海外计划营运者，香港监管机构未必可以提供法律或监管协助。

有不具名的业界人士指出，市场上确有部分投资活动在钻法律空子，但监管机构执法存在一定限制，相信只有法庭案例出现，才会收效。