分析：中国开征房地产税或向“低税率”倾斜 市场大起大落非监管乐见
路透北京10月24日 - 千呼万唤始出来，中国将正式开启房地产税改革试点，从而会对房价、房地产市场和地方财税体制造成系统性的深远影响。业内人士认为，房地产税的短期心理预期冲击大于中长期的经济冲击；在房地产“三稳”政策导向下，监管并不乐见房地产市场从一个极端转到另一个极端。
他们并认为，房地产税试点推出的重大意义，还需要从地方财税体制重塑和中国发展模式变轨来进一步深化认识，地方政府今后需要降低对土地财政的依赖。
“（政策制定者）要想通过房地产税对房价造成影响很容易，要是不想造成影响也很容易，就把税率定的很低很低。”青岛大学经济学院教授易宪容说。他认为，房地产税对房地产市场影响的关键是看征收税率。
一位多年从事中国财税政策研究的官员则表示，在共同富裕大背景的调节针对富人及高收入房地产征收的税，应该会遵循广开征、低税率、全覆盖的原则。
粤开证券研究院副院长罗志恒在报告中指出，房地产税对房价影响的理论渠道是房地产税开征增加了持有成本，故降低了投资需求，同时一部分人抛售多余房产增加供给，引发房价下降。
“但是如果持有成本低于房地产预期涨幅，则不改变房价大势，即如果持有成本1%，预期上涨5%，一定是选择继续持有。”罗志恒称，房地产税主要是在短期内影响产权人的心理预期，房地产的价格最终取决于房地产的供需本身，即土地和人口，从中长期看房地产价格要回归房地产基本面。
从本次政策公告措辞看，“为积极稳妥推进房地产税立法与改革，引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展”。这表明，政策制定者是为了平稳健康发展，而不是让市场大起大落。
“绝对不会因为出一个政策就让房价进入万劫不复之地，从一个极端向另一个极端并不是调控想看到的。”诸葛找房运营中心总经理刘光宇称。
中国对商业办公、企业持有房产等，早已征税。也就是说，过去不征税的主要是居民住宅。为此，征收居民房产税的想法最早始于2003年，但直到2011年，上海和重庆才推出了试点方案。
国家主席习近平在《求是》杂志撰文再提推进房地产税立法和改革，仅一周时间，中国全国人大常务委员会就于周六授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点，试点期限为五年。
**如何征收**
本次房地产税试点已明确了征收对象，为居住用和非居住用等各类房地产，并不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅；但并没有明确征收的范围、征收的税率、征收的方式等更多细节。
就本次试点的征收范围来说，市场人士分析认为，国家可能综合持有房地产的房产套数、房产面积、房产价值等方面设计出征收标准以及免征对象，比如一个家庭仅拥有一套住房、人均居住面积在60平米以下、房产价值（历史成交价格或者市场估值）在一定金额内等标准，实行免征。
罗志恒在报告中指出，估计各地试点实施细则会考虑到居民的基本住房需求，设置类似个税的基本扣除额/免征额；同时，或对孤寡残障等特殊人群、慈善基金等非盈利特殊组织予以一定税收优惠。
就征收试点区域来看，市场人士分析，中国经济较为发达、居民富裕的中东部发达地区料将先实施房地产税，可能包括北京、深圳、广州、杭州，以及此前已经试点的上海和重庆等地；从提出改革试点的时间看，估计年内试点方案会出台，明年可能就会正式试点。
就征收方式来看，有存量征收和流量征收。流量征收是对一定时间内新买入房产进行征税。上海、重庆试点实行的新增住房的流量征收，对调节调节房地产财富公平分配、筹集地方财政收入的效果相对一般。2020年上海房地产税收198.7亿元，仅占当年上海税收收入3.4%。
存量征税则是对除免征对象外的房产进行征税，对房地产市场影响很大。由于中国房产占居民财富配置中的比例很大，对社会财富分配调整和社会经济运行影响非常大，因此，在一些专家看来，本次存量征收的试点可能仅在少数试点区域进行，比如在前期试行流量征收的城市中选择试点存量征收。
罗志恒在报告中表示，为确保房地产税实施后取得较好效果，未来可能针对存量房，而非增量住房，如果仅对增量住房征收，房地产税的规模将较小，难以发挥筹集财政收入和促进公平的作用。
就征收税率来看，有着差别税率和累进税率等不同方式。发达经济体房地产税率最高在5%，但大部分集中在1-3%之间，市场人士分析认为，这次试点税率或者主要集中在1%以下。
同策研究院宏观总监宋红卫介绍，目前试点的上海房产税实行0.4%-0.6%的差别化税率，重庆房产税为0.5%-1.2%。而上海在家庭人均拥有住房60平米(含)以上的情况下，购买二套房时需要按超过部分总价的70%为税基缴税，成交单价在5.5万元人民币以上税率为0.6%，5.5万元以下税率为0.4%。“这样的低税率怎么可能打击到炒房呢？！”宋红卫说。
出于资产多者多征税，资产寡者少征税，实现共同富裕的角度，市场人士表示，房地产税可以借鉴类似于个人所得税的累进税率，从而更加有效地调节收入差距。
**重塑地方财税体制**
中国房地产税推出的重大意义，市场人士认为，不能简单从影响房价的涨跌来看，需要从地方财税体制重塑和中国发展模式变轨来进一步深化认识。
清华大学五道口金融学院不动产研究中心高级研究员邓海清在报告中指出，中国工业化和城镇化高潮已过，发展模式和发展思路正在转型，经济增长底层逻辑从过去的负债繁荣主义变轨到科技进步主义，地方财政收入来源从以增值税和土地财政为核心的旧模式，向以财产税和收入税为核心的新模式转型，已具有迫切性和重要性。
中国官媒--经济日报最新刊文指出，房地产税改革试点有利于稳定和增加地方财政收入，抑制土地财政和地方债务风险。各地要大力发展实体经济，开拓经济发展其他动力来源，真正降低地方对房地产的依赖。
2020年中国土地出让收入飙升至创纪录的8.4万亿元(1.3万亿美元)，相当于澳洲年度国内生产总值(GDP)。去年三季度以来，中国政府加强对房地产市场治理，造成地方政府土地出让收入大幅下降。据路透对财政部数据的计算，8月全国土地出让价值同比骤降17.5%，这是2020年2月以来最大降幅。
从国际经验看，房地产税是解决地方政府税收收入来源的重要工具。美日英等国房地产税占地方政府本级收入的比例甚至可以达到40%以上，是重要的税源。
“地方政府需要摆脱土地财政的依赖；否则，为了地方GDP数据好看，大幅依赖土地收入的地方政府，并没有动力征收房地产税。”易宪容说。（完）