廉政公署 3 月 初拘捕 24 人，據報與元朗屋苑「曉門」涉套丁有關。丁屋原本供男丁自住，不過有發展商收購男丁的「丁權」，再以男丁的名義申請建屋，然後將多幢丁屋包裝成屋苑銷售，謀取暴利——這過程即所謂「套丁」。
《立場》深入調查發現，「曉門」發展過程有多個懷疑套丁操作，當中逾 100 名男丁向政府申請建屋前，疑已與人協議賣屋；十八鄉鄉頭程振明除有份將土地賣予男丁，屋苑落成後更「低買高賣」，透過轉讓丁屋獲利逾 800 萬元。
記者根據土地註冊紀錄、樓盤銷售文件、成交紀錄冊、買賣合約，以及傳媒報道，重組「曉門」的發展時序，顯示 2003 年的大片荒廢農地，如何逐步變成價值逾 11 億元的私人屋苑。

十八鄉

大棠路

「曉門」範圍

大樹下東路

大樹下西路

八鄉鄉委會

測量顧問李軍樑

紅棗田村

水蕉新村

十八鄉鄉委會主席

程振明購入丁屋後

轉手，獲利 820 萬元

「丁屋大王」

王光榮相關公司

水蕉新村路

其地人士

（1990 年代或之前購入）

十八鄉鄉委會

主席程振明

大棠路

發展前
「曉門」位於元朗十八鄉的水蕉新村及紅棗田村之間。2003 年的 Google 衛星圖片顯示，當時該範圍大部分是泥地。
三方買地
2003 至 2010 年，十八鄉鄉委會主席程振明、八鄉鄉委會測量顧問李軍樑，以及「丁屋大王」王光榮的相關公司，先後購入多幅農地。
分割地段
2004 至 2011 年，近 40 幅農地被分割成近 200 個小地段；當中大部分於 2005 至 2006 年分割。
賣地予男丁
同一時間，業主將小地段售予 134 個男丁，牽涉 25 個不同姓氏，顯示他們很可能來自不同鄉村。男丁成為地主後，向地政總署申請興建丁屋。
預售「丁花」
「曉門」發展商、王光榮創辦的恒安發展，2010 年高調預售「丁花」，市場反應熱烈。當時的銷售文件載有 139 幢未落成丁屋的位置、座向。
動工
2011 年的Google 衛星圖片所見，部分丁屋開始動工興建。
90 個男丁簽契
90 個男丁於 2010 至 2014 年簽契，向政府保證從未與人協議出售丁屋。但事實上，其申建丁屋的資料於簽契之前已載於 2010 年的預售文件。
16 個男丁簽契
恒安發展 2014 年發布首份售樓書，載有 134 幢丁屋的位置及座向。16 個男丁其後簽契，向政府保證從未與人協議售屋，但其丁屋資料此前已載於售樓書。
屋苑開售
2017 年的 Google 衞星圖顯示，大部分丁屋已落成。發展商由 2014 至 2019 年共推售 110 幢；截至 2019 年 3 月，總收益逾 11.5 億元。
程振明低價買屋
部分原地主於丁屋落成後「低買高賣」套利。十八鄉鄉委會主席程振明 2015 年以 630 萬元購入一幢丁屋，2020 年以 1,450 萬元轉手，帳面獲利 820 萬元。
文／陳信熙、FC
拍攝／Nasha Chan
互動專頁／Rebecca
美術／劉仁顯