零售復甦
經過大約兩年的收縮期，加上派錢和一些救市措施，零售業已慢慢恢復，雖然至今仍未走出年度負增長的狀況，但相信隨著全球疫情開始受控，今年內回復正增長的可能性頗高。
圖1 顯示 2017 年 1 月至 2021 年 1 月 (最新公布數據) 的零售總值及其年度變化率。2019 年 2 月是升跌分界線，此月前的兩年零售總值均在上升，此月後卻持續下降，其中最嚴重的跌幅當然是疫症爆發初期的 2020 年 2 月，年度跌幅達到 -44%，打破記錄新低！但其後的跌幅持續收窄，至 2020 年 11 月已減少至只有 -4.1%。(一、二月的數據一般比較波動，因為農曆新年的月份時有不同)
圖1 香港零售總值及其年度變化。資料來源: 香港統計處
金額方面，升跌分水嶺前的每月平均總值為 391.76 百億港元，分水嶺後的每月平均總值只剩 309.22 百億港元，大約減少了21.1%。當然，這些數據還未扣除通脹因素，但由於過去一年有部份時間處於通縮，相互抵銷部份影響，所以通脹因素暫不處理。
參考領展 2020 年 9 月的中期報告，店舖的租賃並沒有太大的影響，店舖的半年租金收入只由 2019 年 9 月底的 27.78 億港元減少至2020年9月底的 26.02 億港元，跌幅為6.3%；但街市和熟食檔的租金收入卻在同期有 7.3% 的升幅，由 4.51 億元上升至 4.84 億元，合計後的跌幅非常輕微。店舖的佔用率同樣維持在高水平，並未有大規模結業的情況，譬如店舖和街市熟食檔的佔用率分別為 96.0% 和 95.0%，比半年前時的情況差不多一樣。誠然，店舖的高佔用率和輕微租金收入減少可能只反映店舖東主艱苦經營，減少利潤來維持支付租金，這可從 TURNOVER RENT (按營業額比率收取租金) 一項收入的跌幅反映出來：根據年報中零售收入表的註1 顯示，半年的 TURNOVER RENT 由 2019 年 9 月底的 3200 萬元降至 2020 年 9 月底的 2600 萬元，跌幅為 18.8%，若採用 TURNOVER RENT 的店舖及其租金比率不變，則其跌幅比租金收入的跌幅為大，可反映營業額的下跌較租金的下跌為多。(若新簽租約者較少採用 TURNOVER RENT，則前後數值較難比較，但據英國的情況，疫情令較多店舖採用 TURNOVER RENT 租約，以減少風險，未知香港的情況。)
以上情況並非只反映公營屋邨的商場情況，根據差估署的私人零售業樓宇 (店舖) 租金指數可見情況大致相似。圖2 為差估署的店舖租金指數及其年度變化，比對零售總值圖1，其趨勢相似，但時間及幅度則相差甚遠。
圖2 香港店舖租金指數及其年度變化。資料來源:差估署
首先，在時間分水嶺上，租金指數要遲半年 (2019 年 9 月) 才進入負增長區域，這與租約時效及議價能力等因素有關。跌幅方面，最低只及 -11% 左右，大約只有零售總值最大跌幅 (-44%) 的 1/4，時間亦比零售值的遲三個月，這與租金佔營業額比例有關。
然而，無論是零售總值或店舖租金均呈跌幅放緩的趨勢，最新 2021 年 1 月份的租金指數年度跌幅已收窄至只有 -1.9%，今年內回復正增長的可能性很大。但疫情帶來了不少不確定因素，包括限聚令的解除時間，經濟回升的日期，與及網上購物取代店舖生意的變化等。今次疫症對零售業和店舖業主的最大影響，莫過於遊客減少和催生網上銷售，遊客尚可能因疫情過去而回來，但一旦消費者的網上購物成為習慣，店舖的需求將迅速減少，(實體) 零售總值與店舖租金的關係可能從此一去不返。可惜，香港的零售總值數據不包括網上購物，亦未有關於網上購物的有系統數據統計，因此現階段未能分析香港的網上購物趨勢，但歐美的變化相當驚人，世界各國已有不少研究正在進行。