商用物業價格下跌，供應急降
差估署剛公布2020年各類房產的落成量(供應)和空置率初步數據[1]，三類房產，私樓、寫字樓和店舖的租金和價格全部下跌，空置率則全面上升；發展商的市場應變非常迅速，馬上大幅減少商用物業的供應量！
2020年的房產價格變化
圖1 為三類房產的價格年度變化率，其向下趨勢同步且明顯，反映去年的下跌其來有漸，自2016年三類同時見負後，2020年再次同時見負，其中零售店舖和寫字樓早在2019年已進入負數區域，私樓則待至2020年才見負；而寫字樓價格的下跌持續且急速，2020年的跌幅達雙位數的13.8%。
圖1 香港三類房產價格年度變化2010-2020。資料來源：差估署
過去兩年的情況再次否定了所謂供應不足導致價格上升的猜想，事實上，供應與價格經常同步，2020年再次出現正相關，而且商用房產的供應量更出現罕有的大急降現象。圖2是三類房產在過去十年的落成量，其中寫字樓的供應量跌幅最為驚人，由2019年的26萬多平方米降至2020年的不足7萬平方米，跌幅高達-74.1%；店舖的供應量同樣下降，跌幅較細，但亦有-42.7%；私樓的落成量再破2萬伙大關，達到20,888伙，比2019年有53%的升幅，但樓價只跌-0.5%。
圖2 香港三類房產落成量2010-2020。資料來源：差估署
供應量的急降反映發展商就市況的反應非常迅速，在短短一年間便可減少房產落成，從而減少損失。由於大多商用物業一般並非拆散出售，更多是長期持有以作收租用途，但過去兩年不但商用物業的租金持續下降，更出現破十年記錄的空置率新高，減少供應是因應租金和價格下跌的經濟行為。圖3顯示三類房產的空置率，寫字樓和店舖的空置率持續上升，雖然去年的升幅較大，但過去十年的持續上升，早已發出警號。私樓的空置率也有回升，2020年的空置率為4.3%，空置單位數量為52,370伙，雖然私樓空置率持續在較低水平，但租金正在下跌，反映有供過於求的情況。
圖3 香港三類房產空置率2010-2020。資料來源：差估署
經過一場全球疫症，加快了在家工作和網上消費的商業運作模式，令傳統的寫字樓和店舖的需求下降，長遠而言，商用房產樓面的需求可能減少，這是全球趨勢，香港難以獨善其身。因此，預測未來的房產需求量時必須考慮有關商業運作新模式的趨勢，不能單純根據過往的經濟產值與房產需求量的線性關係來預測未來，即使經濟衰退過去，根據CNBC的新用語：今次疫後經濟反彈並非V形或U形，而是K形反彈[2]，即部份行業如資訊科技業的反彈較好，而另外有部份行業因新作業模式而可能不能復甦。
參考：
[1] 差估署 (2021) 《香港物業報告 2021》初步統計數字，差餉物業估價署，3月26日。
[2] CNBC (2021) Will NYC Go Bankrupt? CNBC，28 Mar 2021。