廉政公署早前拘捕「丁屋大王」王光榮等多人，令「套丁」情況再次引起關注。本土研究社與公共專業聯盟調查發現，目前有多達 176.9 公頃丁地(相當於約9.3個維園)，被分割成相連的整齊方格地段，部分更有預留車路，並由公司持有，不符丁屋自住的特徵，擔心是「潛在套丁土儲」。團體分析，這些疑似「潛在套丁土儲」地段，可興建成 9, 744 間丁屋，反之如建公屋，則可提供 74, 500 個 700 呎單位，建議政府在處理丁屋申請加強審批，並考慮動用《土地收回條例》，整合丁地發展公屋或居屋。發展局回覆查詢時則稱，買賣分割私人土地不一定是「套丁」證據，除非地契有條文約束，否則政府不能亦不應干預，又透露 2020 年接獲 608 宗套丁投訴，包括元朗及沙田區。

拆解「潛在套丁土儲」四大特色

本土研究社與公共專業聯盟發表新一份有關「新界潛在違規丁地」的研究，報告翻查過往套丁案法庭判詞，分析出套丁以分割地段為首要步驟，地主或發展商會將土地分割成等份的整齊地段，並出售予男丁，以便在每個地段上建造丁屋。

團體歸納 4 項疑似發展套丁屋苑的特徵：

1/ 土地遭分割成 3 個或以上相連地段

2/ 分佈一致或整齊

3/ 呈類方格形狀

4/ 面積約 700 呎至 2,000 呎

本土研究社檢視現有可供興建丁屋的閒置鄉村私人土地，發現有 176.9 公頃丁地均具上述「疑似套丁」的特徵。其中，部分土地已遭平整，亦有留有細長地段，或約百平方呎的小地塊，疑作為屋苑通道或停車位。該 176.9 公頃丁地被分割成 787 個地塊，預計可建成 9, 744 間丁屋。本研社擔心，如全數以套丁方式建屋，套丁問題將會更加嚴重。

17.78 公頃靠近濕地、漁塘等位置

另一個令人憂慮的是，上述遭分割的土地中，有 17.78 公頃靠近濕地、漁塘等位置，包括在元朗橫洲大井圍附近。本研社指出，靠近南生圍的山貝村在 2013 年亦曾被填塘，申請建丁屋，團體擔心生態敏感地區未來或被套丁「侵蝕」，面臨「先破壞後套丁」威脅，促政府盡早收回有關土地作保育區及修復區。

元朗「重災區」　佔全新界潛在套丁地的一半

元朗的潛在套丁情況最為嚴重，已有93公頃完成套丁前的分割地段步驟，佔全新界潛在套丁地的一半。其中又以八鄉蓮花地村的情況最為嚴重，村內 21 塊土地有被分割情況，佔地 5.39 公頃，可建 272 間丁屋。

記者到蓮花地村東南方視察，該處有 7 個地段被指符合上述特徵，遭分割成逾百個地塊。現場所見，大部分地段均以一式一樣的圍板圍封，並貼上寫有同一個聯絡電話的告示，個別地段有工人在修建圍牆，亦見有推土車運作。

本研社對蓮花地的部分分割地段進行查冊，發現其中 7 個地段由五間不同公司持有，但全部均由一名姓張人士任公司秘書，並一度全由一名姓黃人士任董事，至 2020 年 7 月，黃將其中四間公司股份轉讓予一名姓吳的人士，僅任冠聯行物業有限公司董事。本研社認為， 五間公司關係密切，在該處擁有合共 2.09 公頃的丁地，有機會是單一發展商的「艇仔公司」。

本研社：可建 74, 500 間公屋

本研社據規劃署標準及政府 2006 年小型屋宇檢討文件估算，指研究中提及的 176.9 公頃遭分割的丁地，可建成 9, 744 間丁屋；反之如建公營房屋，即使剔除鄰近濕地等，以 149.1 公頃計，仍可提供 74, 500 個 700 呎單位，供 223, 650 人受惠。

團體建議，政府應對「潛在違規土地」進行全面研究，一方需處理丁屋申請加強審批，對申請人進行背景審查，以免套丁擴張；另一方面可考慮透過《土地收回條例》等，整合丁地與棕地，興建公屋或居屋。

公共專業聯盟批政府「心軟、手軟、腳軟」

本身是資深工程師的公共專業聯盟政策召集人黎廣德坦言，以「潛在違規土地」去形容報告內的土地已太客氣，形容是「騙丁」土地，相信很大機會是以欺騙手段將丁權套入土地，「唔係點解要拆開啲地？」他批評，政府錯誤地將原居民利益凌駕公眾利益，明明可用《土地收回條例》及《地契條款》，卻沒有使用，直言過去政府一直礙於新界原居民的政治勢力而不敢作為，處理丁屋問題「心軟、手軟、腳軟」。他又稱，經過所謂「完善選舉制度」，原居民勢力被「溝淡」，加上政府已「被指令」要解決房屋的「深層次問題」，相信現在是處理上述「騙丁」情況的最佳時機。

發展局：買賣分割土地不一定是「套丁」　

發展局回覆《立場》查詢時表示，買賣及分割私人土地本身並不一定是「套丁」的指標或證據，指原居村民於村內私人農地上申請小型屋宇時，進行土地轉讓及分割以符合申請面積和預留車輛通道或停車位置並非不常見，小型屋宇申請機制對此並無限制。發展局又指，一般而言，私人地段的買賣及分割均屬私人安排及協議，除非個別地契條款有條文約束，否則政府不能亦不應干預。

去年608 宗舉報及投訴

發展局補充，分區地政處在審批小型屋宇申請時，會向申請人查詢有關業權和原居民身份的細節，而目前地政總署處理私人農地上興建小型屋宇的申請時，亦會要求申請人在其法定聲明中聲明是相關地段的唯一合法註冊業權人。地政總署於 2020 年共接獲 608 宗有關涉嫌違法「套丁」的舉報及投訴，當中包括沙田區和元朗區內懷疑「套丁」的投訴。

至於團體建議收回土地作公屋發展，發展局則稱，「鄉村式發展」地帶屬低密度發展地帶，受制於現有基建配套，如認為閒置用地可短期內支持高密度房屋發展，似乎「不切實際」。另外，日前「長洲覆核王」郭卓堅及社工呂智恆就興建丁屋政策提司法覆核，申請上訴至終院獲批，局方指，該案尚未完結，目前並不適宜作檢討。