近日，有團體在馬灣九龍關古蹟附近，發現了相關的界碑，事件引來一些保育隱憂。然而，其實香港政府與地產商早於4月1日達成協議，所有在馬灣的古蹟業已決定保留。本文將會為各位讀者介紹事件的來龍去脈、九龍關的歷史背景，及近年地產商投身保育的動機。

4月1日政府批地條款規定新鴻基須保留馬灣舊村及其九龍關遺址

新鴻基（00016）在馬灣除了發展私人住宅「珀麗灣」外，亦與港府共同建設非牟利社區設施「馬灣公園」。近日，雙方同意馬灣公園第二期發展將將集中保育、修復和翻新馬灣舊村。馬灣舊村將翻新為藝術村，包括藝術工作室、工作坊、零售及餐飲；至於當地歷史遺跡，包括天后廟、九龍關紀念碑和碑石、「梅蔚」石刻等，將全數保留。

根據古物古蹟辦事處（古蹟辦）回覆媒體查詢指，該辦已進行實地考察，與文物修復人員檢視石碑的保存情況，及確認石碑的文物價值。古蹟辦表示解釋，該石碑與列作具考古研究價值地點的「馬灣古代稅關遺址」，以及馬灣鄉事委員會舊址附近的兩塊於光緒二十三年七月豎立並刻有「九龍關借地七英尺」及「九龍關」的石碑密切相關，為清代汲水門關廠的實物見證。根據初步研究，馬灣後街附近的「九龍關」石碑的位置應為於原來豎立的位置，別具文物價值，並與其他文物地點具組合價值。 因此，古蹟辦已將馬灣後街附近的「九龍關」石碑納入「由古物古蹟辦事處界定的政府文物地點」清單，加以保護。

更重要的是，正如前述，該石碑位於馬灣公園第二期發展範圍內，地政處就政府與新地附屬公司馬灣公園有限公司簽立的批地文件中，已加入保育馬灣後街附近的「九龍關」石碑，馬灣公園公司不可在在沒有得到古蹟辦同意下搬遷有關歷史遺跡，並須於12個月內向政府提交詳細的保育計劃以供政府審批，以及執行經批核的保育計畫。

4月上旬新發現的「九龍關界碑」無疑將被保留，但有媒體揭露馬灣舊村的古蹟日久失修而有一定損毀，修復官方指定保育地點「馬灣古代稅關遺址」實屬政府責任，必須馬上處理。

九龍關汲水門（馬灣）關廠遺址的歷史價值

「九龍關」設立的緣由，與香港島割讓與英國密不可分。早於1841年的清英戰爭（鴉片戰爭）開始以前，貿易中心廣州附近，便有著大量的走私、海盜活動；此外，當時清廷亦不允洋人居於陸人，且不能持有土地。

後來香港島成為英國領土後，由於香港島不受清廷管轄，故只要在香港島行事時不犯英國法律（或不被水警緝拿），也不會惹禍上身。反而港府致力於鼓勵貿易，香港維持「自由港」有益於英國，縱使有人借香港為跳板，走私入中國，對英國利益無損。

而九龍半島割讓後，進出邊界更為容易，走私活動大增。走私活動增加自然令清廷稅收減少，因此清廷便著手於其領土（即當時位於新安縣內深圳河以南、界限街以北的領土）及水域，徵收稅項及打擊走私，清廷的粵海關便於同治十年（1871年）在九龍城、汲水門、佛頭洲、長洲等地設立關廠。

然而，清廷這些活動影響到英國利益，英方認為此舉打擊香港「自由港」地位，雙方僵持不下。及至1874年「馬嘉里事件」後，清英兩國簽訂《煙台條約》，並於1885年確定條款。

《煙台條約》規定外國鴉片入口清國，必須存入總稅務司管轄的海關倉庫或躉船，每箱鴉片關稅30兩，厘金不少於80兩。及後清英兩國協議《管理香港洋藥事宜章程》，並特設總稅務司直轄之「九龍關」（洋關），其稅務司由洋人擔任，獨立於粵海關及廣東省厘金局，為清廷代收關稅。

為便於管理稅務及保障安全，「九龍關」（Kowloon Maritime Customs under Chinese Imperial Maritime Customs，簡稱為 Kowloon Customs）總部設於皇后大道中16至18號銀行大廈2樓，原由「粵海關」管轄的關廠，包括九龍城、深水埗、汲水門、佛頭洲、長洲等均改轄「九龍關」。及後兩國簽訂《展拓香港界址專條》，原九龍關關廠改向香港地區的鄰近水域遷移。

洋關「九龍關」的出現，直接影響是促進了香港的航運業發展：由於香港殖民地與廣東省稅率有異，不少船舶選擇於香港註冊；而在「九龍關」的管理下，儘管長江流域的蒸氣船日增，但在珠三角航運卻仍然以帆船為主，直到九廣鐵路出現才令帆船無利可圖。

饒宗頤文化館「九龍關地界碑石」影片介紹

回到本文主角，汲水門稅關首設於同治十年（1871年）並由粵海關管理，光緒十三年（1887年）改隸九龍關，光緒二十三年（1897）建新廠，1899年關閉棄置。稅廠的牆垣原用青磚建築，現今只餘下石碑。據說當時希望修築一條小路方便辦公，便向當地鄉民借地建路及稅廠，而稅關附近則立下石柱以作邊界（即今次的新發現）。而汲水門稅關附設有荃灣、深水埗、朱谷灣（實際位置不註）三個分廠，功能為監督來往廣州、珠江口及香港的船隻及貨物，並徵收各項稅金。

地產商投身保育蔚然成風

過去保留歷史建築多屬政府責任，民間除了批評政府手法外，亦有不少熱心人士自法保留歷史，舉辦活動吸引公眾參與等。近年地產商亦爭相參與保育工作，他們的動機亦應該多加了解。

香港絕大部分的土地均屬於政府，再以業權形式「租借」予不同的人或組織。自主權移交後的保育事件可見，通常由政府擁有業權的古蹟，也易於保留；但由私人持有的物業，政府雖然擁有「殺手潤」收回土地或禁止業主改建，但事件卻可能演變成長年的官司。例如位於山頂的「何東花園」，其價值數以十億價，以公帑購入業權的話又如何回本？

保育並非政府的責任，社會各界亦可承擔。近年有不少由地產商牽頭的保育案例，當中自然與他們的老闆有文化保育的意願有關。但除了這些「初心」外，其實還有不少「財技」。

發展商 落成年份 項目名稱 發展形式
長江和記實業（00001.HK) 2009 1881 Heritage（尖沙咀前水警總區總部） 港府以商業招標形式交予私人公司發展
南豐集團 2018 The Mills 南豐紗廠（荃灣） 自資保育
新世界發展(00017.HK) 2021 皇都戲院（北角） 自資保育（地積比轉移）
恒基地產(00012.HK) / 江夏圍客家大宅（元朗） 自資保育（鄰近地皮借作過渡性房屋項目，並獲政府資助）
華懋集團 / 中環街市 與市建局共同營運及管理
新鴻基地產(00016.HK) / 馬灣公園二期（馬灣舊村及九龍關遺址） 政府批地作「非牟利發展」

「皇都戲院」的案例便與「港島東」近年備受市場關注有關。中環商廈租金屢創新高下的「搬家潮」，與當區市區重建項目日多，加上發展局在鰂魚涌海裕街推出優化海濱發展，及灣仔中環繞道通車，在當區高增值消費群體日益增加的情況下，皇都的保育項目顯得更具商業意義。此外，發展商可循「地積比轉移」方法，減低保育帶來的商業損失。參考2011年港府允許聖公會以轉移地積比，重建位於政府「保育中環」的項目中的下亞厘畢道一帶的建築群，該等獲准新建的樓面，被轉移至灣仔畢拉山由聖公會持有的地皮。

自2015年香港交易所要求上市公司須要撰寫「ESG Reporting」（Environmental, Social and Governance，環境、社會及管治報告），地產業務如何為社會貢獻？除了提供借地「過渡性房屋」外，保育項目亦是好方法。可以預見，未來將會越來越多類似的保育項目面世，資源的投入將為保育事業注入持續的動力。

參考資料：

  • CHOI, Sze Hang. One Country, Two Systems: Shipping and Maritime Customs Affairs in Hong Kong and Guangdong Province (1897-1910). Degree Thesis of PhD, The University of Hong Kong. March 2013.
  • 九龍海關編志辦公室編：《九龍海關志》(廣州：廣東人民出版社，1993年)。
  • B. E. Foster Hall. The Chinese Maritime Customs: An International Service, 1854-1950. The Chinese Maritime Customs project. The University of Bristol. 1977.

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