回歸後香港的地產商想方設去蠶食政府的行政權，2002 至 2013 年間篡奪土地供應權，導致土地和房屋供應萎縮，樓價和租金飇升，平民辛勤工作但看不到前景，社會流動停滯，埋下不穩定和騷亂之伏線。

接近九七回歸，地產行業的興旺被看成香港繁榮的指標，在地產商和地產經紀的催眠下，1996 至 1997 期間社會盲目相信樓價只升不跌，住宅單位變成炒賣的對象，樓價狂飇形成資產泡沫。

1997 回歸後不久，亞洲金融風暴衝擊經濟，樓價應聲下跌，同樣情況出現在新加坡，兩地的私人住宅樓價從 2003/2004 年間起走在上升軌，顯而易見 1997 之後幾年香港的樓價起伏反映外圍經濟因素，1997 樓價下跌不能頼香港政府。

負資產事件搞出勾地表

不少香港人於 1997 樓價高峰接了火棒，付了樓價 5% 便當業主，金融風暴後樓價急速下滑，市場價值跌低於貸款額，成為「負資產」，一旦銀行要求立即還款，業主便失去物業，還欠下一身債，處境惡劣，負資產業主人數一多聲音就大，罵政府無能害他們。

這時別有用心的群體展開宣傳，指樓市需要「救」和政府有責任「穩定樓價」，聲稱：土地供應太多和公營房屋太多，導致樓價下跌，更逐步強化「政府必須減少土地供應」去「恢復」市場平衡的說法，由於地產思維範罩香港，負資產業主又取得「苦主」道德高地，輿論和政界為他們發聲「求助」，不知不覺間幫助了地產商向政府增加壓力。 

1999 年政府宣布成立「勾地表」新制度，列出政府可供出售土地的清單，但是要等待地產商申請和保證「合理價錢」，政府才進行公開拍賣，從此地產商插手決定哪片土地可以賣，哪片政府準備好的土地也只能繼續曬太陽，政府的出售土地權被蠶食了。 

停止主動賣地　有違行政主導原則

勾地表制度初期，政府仍然主動拍賣土地，但是隨着負資產事件鬧大，「穩定樓價」的聲音增強，受地產思維控制的香港社會與地產商共舞，加大壓力要求政府減少土地供應和減少公營房屋逼人買私樓，以政策介入干擾「自由市場」。 

在地產商的軟硬兼施下，政府於 2002 年屈服，推出「孫九招」（註 3），重中之重的一招是取消政府主動拍賣出售土地，土地供應權改由地產商透過勾地表控制，當時說是非常措施，誰知一拖十年，勾地表制度等到梁振英出任行政長官才頂住各方勢力於 2013 年取消，由政府奪回土地供應權。 

大家注意：2003 至 2013 十年之間，香港不是沒有土地，而是政府自縛手腳，有地不能賣，反過來任由地產商壓縮供應量，抬高樓價，十分荒唐。從法理角度看，以勾地表取代政府賣地，政權核心的土地供應權變成地產商主導，違反了基本法「行政主導」的原則。十年磋跎，大錯鑄成，香港每年新落成私人住宅單位由 2002 和 2003 每年超過 25,000 個，暴跌至曾蔭權任行政長官後期 2008 至 2012 平均少於 10,000 個（註 4），跌幅達六成。 

現在香港人大概都知道，由獲得土地到建成房屋動輒五至十年，遑論從頭找尋土地，房屋短缺大局既成，扭轉乾坤極為費時，因此無論當屆政府多努力，2012 年後香港樓價繼續因為供應少而人為地挾高，直到 2019 年社會騷動和 2020 年新冠疫症影響，才見停定，對比新加坡方面 2013 年後樓價沒有再升，是天淵之別。 

以 2020 年首季兩地的樓價指數對比 2003/04 年間的低位或 1996/97 年間的高位，香港樓價十多年間的總體升幅遠遠抛離新加坡，政府停止主動賣地對香港市民造成的傷害凸顯無遺。 

2020 首季對比 2003/04 低位 1996/97 高位
香港 5.5 倍 +72%
新加坡 1.9 倍 +17%

噩夢未完

2013 年政府取消勾地表，表面上奪回土地供應權，但是噩夢沒有完，地產商沒有罷休，只是改變策略而已，他們在新界屯積以千公頃計農地，以多元手段製造政府難以收回土地的煙幕（事實上回歸後政府收地從未打輸官司），拐個彎壓縮香港的土地供應，同時游說政府採用「公私營合作」或「土地共享」概念，讓他們擁有的土地搞活成為住宅用地，企圖繼續發剝削香港廣大市民的財。 

香港政府必須汲取與地產商交往吃大虧的教訓，認直查清楚地產商還在甚麼領域侵蝕行政權，加以遏制，並從此守住行政權，用好行政權，為香港人民謀幸福。

 

註 1　中原城市領先指數
註 2　Data.gov.sg: Private Residential Property Price Index
註 3　香港 01，2019 年 6 月 6 日：孫明揚倡向發展商施壓　難掩當年禍港真相
註 4　立法會研究刊物，2013 年 5 月 28 日：香港的房屋供應（IN20/12-13）

作者按：本文依據 2021 年 5 月 16 日刊於《明報》的文章簡化而成

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