(1) 舊護法雷鼎鳴

2011 年五月底，雷鼎鳴撰文替大受鞭撻的地產商說盡好話。他直言地產霸主不易為，只因香港的樓市交易量中，二手盤的成交等閒是新樓的六、七倍，若地產商想抬價，二手市場中的小業主隨時可以用較低的價錢搶走買家。所謂截糊的情況有多少，未見數據，但雷鼎鳴說，二手市場對地產商構成巨大的競爭壓力，便距離現實很遠。對很多小業主來說，自住的物業是她/他們的家，就算賣出去有錢賺，都有很多顧慮 — 例如怕日後樓價再升買唔番，長期租樓住太蝕底 — 實在很難想象會出現小業主攻守大聯盟，很有默契地一面找租盤，一面拋售物業，搶走大量地產商的生意。就算有，都會被大地主分化，像對付工會分子那樣逐個擊破。

更離譜者，連雷鼎鳴自己也承認，經濟好轉帶來的好處全部被業主吸走，其他人不能分享。他卻認為，「造成這結果的根本原因是商舖（或商用辦公室）供應量受限制，不能隨租金上升而增加。假如市場中不斷有商舖或辧公室的新盤湧現，業主受到競爭壓力，根本不可能把租金抬高至把商戶利潤吸乾吸淨的地步」，其結論是「提供更多的單位才是壓抑樓價的真正關鍵。」這只是提出一個假設，而這個假設不可能成真 — 現實世界的新盤不可能不斷湧現，抵消全球量寬的影響。就算填海毀山林，再起樓，動輒也要十年八載，雷鼎鳴的講法，無形中是提供理論的子彈，供財演發揮，主導輿論，化解社會要求政府出手的聲音，繼續執行所謂由市場自行調節的教條，盡量給機會地產商賺到盡。

港人財富持續集中到擁有大量資產人士手上，政治和經濟俱無出路，終導致民怨總爆發。全球量寬，大量資金入市，樓宇單位供應增加，亦無助壓抑樓價升勢 — 這個時代背景，加上潘慧嫻在《地產霸權》一書中所列舉的種種大地主惡行，例如跨行業壟斷，還有政府種種地產掛帥的政策，非公屋居民的無殼蝸牛注定無運行，有樓階級的環境如何，就視乎幾時上車，以及有幾多幢樓揸手。但天天向地產商進貢，繳交各種「地產稅」— 若樓市持續高企 — 財政健康較差的中產一族，隨著退休和病痛漸多，會逐漸陰乾，向下流的情況將產生大量苦主，社會悲劇頻仍，大大增加社會出現亂局的可能性。

「為何香港仍是最昂貴的居住及營商地方之一？表面答案，是可供使用的土地非常短缺，但其實這種土地短缺主要是政府人為限制土地供應造成的。」潘慧嫻續說，「土地和空間被少數大財團壟斷，造成沒有競爭的市場結構，令寡頭壟斷企業可運用市場影響力，人為推高樓價及租金。」（頁 185）作為地產界老行尊，曾任新鴻基創辦人郭得勝私人助理達八年的潘慧嫻，並不是甚麼左翼論者，她在十多年前已鞭辟入裡地替香港把脈，老早摑了雷鼎鳴這種地產商護法一巴。

可恨是，情況在這十年變得更壞。做發展局局長時，林鄭聯同建制派議員通過法例，降低強拍門檻，前工商及科技局局長王永平在〈降強拍門檻：持多數，壓少數，毁公義，損和諧〉便大力質疑，重建不是重大公眾利益，為甚麼擁有八成業權的人士就可以強迫餘下兩成業權人士出賣他們的居所？「就是在沒有充分理據支持下，政府為了加速重建，不惜以少數服從多數的幼稚園思維，剝奪少數業主的私有產權。」林鄭另一傑作，活化工廈，同樣專益地產商，趕絕小租戶，當中有很多是創意無限的文化人、手作仔女和藝術工作者。然後有天，我們突然發現，年輕人喪失了希望，只可在劏房躺平，社會經濟空洞化和單一化，不可挽回，這到底是誰之過？

(2) 新代言人徐家健

劍橋大學經濟學者張夏準在《Economics – The User’s Guide》第三章〈資本主義五百年史〉中說過，歷史（嚴格而言，是人們心目中的歷史）會左右現今決策 — 專家學者對政策提出建言，都拿歷史實例撐腰。他的意思是，誰掌握經濟史的詮釋權，誰就可事半功倍地宣揚自己那一套主張。他又認為，我們可藉著歷史去質疑主流社會的成見。譬如說，「自由市場」這回事，在很多經濟學者口中，似由恆久不變的科學定律所界定，但只要看看歷史，過往可以販運人口、僱用童工、買賣官職，但現在不可以，我們便知道「自由市場」界限是因時因地而易的。（註一）這種對「自由市場」的反思，在一味吹噓「無形之手」有神奇效能的雷鼎鳴，以及其接班人、喜歡標籤別人「鬥地主」的美國克林信大學經濟系副教授徐家健身上，是看不到的。

時常替地產商呼冤的徐家健，在〈也說誰主規劃〉中，以天水圍為例，再度幫「地產霸權」抱不平，把責任推諉到他口中的「規劃霸權」身上。他說要先跟大家上一堂經濟課，解釋土地與樓房的經濟關係：

「從房地產行業產業鏈的角度看，政府負責造地、地產商負責起樓，官商關係是「縱向關係」（vertical relationships）。我想補充一點，政府除了造地還有責任向市民提供道路等基建。土地和基建，都是樓宇的『互補物品』（complementary goods）。在天空之城夢想成真前，沒有土地就不能起樓。但沒有道路和污水處理等基建，有樓亦冇人住。歷史證明，鬥地主鬥商家，鬥的最終其實是鬥人民。」

在另一篇文章〈林超英與陳劍青的規劃爭議〉，徐家健更試圖把土地大辯論的結論簡化做「規劃失當」四個字，但他其實著眼於基建和土地的金錢價值，與中大地理學者伍美琴所強調的「建城更要見人」、把城市的策略規劃提升至 well-being 的高度，根本是兩回事。伍美琴曾經在訪問中說：「well-being 是指與別人有正向的關係，在這過程覺得人生有意義、有目標。而社區規劃就是跟別人一起行動，改善環境， 實現自我。」

伍美琴表示，香港的規劃程序主要集中在技術的計算，至於環境質素、市民及家庭的身心健康是否受惠於所處空間，當局甚少提及。伍美琴重視優質生活空間的理念，難免增加城市規劃的複雜性 — 所以最好同時採納規劃署前助理署長伍華強的終極方案，這樣才可以治標又治本 — 這正是徐家健經常口誅筆伐、評之為阻頭阻勢的「規劃霸權」。他只重視「房地產行業產業鏈」，跟伍美琴由下而上的規劃理想可謂南轅北轍。他卻移花接木，以大家都認同「規劃失當」為由，營造達成共識的假象，再將「規劃失當」偷偷詮釋為政府無搞好基建。不論刻意為之，抑或無知造成，客觀效果上，他正在自製主流民意向政府施壓，迫政府出手將地產商囤積多年的荒地變靚地，那地產商便有套現的機會。這時候，筆者也要跟徐教授上一堂倫理學課：健仔，騎劫「規劃失當」一詞，推銷一些與人家本意相反的理念，這是不對的。

但徐家健值得被師長敲頭殼的，還有其他操行問題：未備好課，錯解歷史，還走去批評人家。前浸大地理學系教授鄧永成，在〈天水圍： 怎一個「虧」字了得？〉的論文中，曾重新整理天水圍的非官方歷史，把其發展軌跡還原，從殖民政府和地產商千絲萬縷的政經關係入手，剖析港府如何被商界力量牽著走 — 以嘉湖山莊之於天水圍為例，發展新市鎮，港府要大灑金錢，進行平整土地、道路渠道、社區設施、高速公路等 39 億多元工程，建造以嘉湖為主體的「天水圍南」。所謂公私合營的地產項目，終被資本運作的邏輯騎劫，喪失政府對居民全面、均衡生活需要的照顧。空間規劃向地產商嚴重傾斜，變成私營企業任意掠水的樂園。鄧教授指出，解讀天水圍城失敗之處，不能停留於規劃失誤的技術性層次。這番話，正好道破徐家健的無知和自以為是。

徐家健經常以理論導師身分評論土地房屋問題，多番批評地產商的眼中釘 — 本土研究社，對本研社的理據自然瞭如指掌。本研社在〈香港公私合營的歷史真相〉中便引用過鄧教授的觀點，徐家健照理也留意到才是：

「天水圍計劃是一個地產投機項目，適逢地產市道不景，本應以「報銷」終場，奈何基於政治考慮，港府不得不把項目『買起』」

「一個『商業』投資，左右了天水圍新市鎮的規劃、造成天水圍的南北差異發展、引致幾十萬人從市中心遷徙到西北角去。」

「這個新市鎮的選址，是發展商的市場收地行為所決定，政府事後才用技術、理性解說一番。」

健仔聽過鄧教授這些分析，當然可以不同意，那就請正面回應，指出其錯處 — 除非健仔不再拿天水圍作為歷史的證據。在未論證自己的版本為何更合符事實時，仍堅稱「天水圍的例子卻說明政府甩轆、發展商補鑊才是千真萬確」，而它明明和鄧教授這專家眼中的事實相反，在評論界來說，這是犯規的做法。事實上，健仔在解讀天水圍歷史時，只憑他片面之詞，用意似乎都是再一次推銷其「地產商比政府更有效率」的新自由主義思想。

筆者在〈從經濟學者手上拯救經濟學〉中講過，芝加哥學派巨擘、諾獎得主高斯經歷過世紀金融海嘯後，臨終前有此番體會：“It is suicidal for the field to slide into a hard science of choice, ignoring the influences of society, history, culture, and politics on the working of the economy.” 要理解一個社會的文化、歷史、政治等因素對經濟之影響，換言之，每個地方的特殊性都悠關緊要，沒一套放諸四海皆準的社科理論可適用於任何地方 — 張夏準在〈資本主義五百年史〉一章中便論證過不能靠單一理論來解釋一個地方所有成功之道。徐家健幫地產商說好話時，抽離香港千絲萬縷的社會脈絡，又經常拿曼克頓一份研究來支持其說法，實在有遧祖師爺苦心孤詣的教誨，枉稱擁有最純正的芝加哥學派血統。

最後有一點重要補充。徐家健好像發現新大陸般，指出香港的土地從來算不上完整私產。這一點，伍華強老早有更精闢的分析。其實，徐家健只是經濟學者，卻以土地問題專家自居，這本身就有濫用權威之嫌。就當豪畀你，但你自詡為專家，便不可能未聽過伍華強在土地大辯論期間提出過的終極方案。伍是貨真價實的土地問題專家，並非甚麼左翼論者，其方案引發過熱烈討論，但徐家健一直沒提起過，遑論評論好壞。相比起徐家健萬變不離其宗，用市場和政府這種假二分對立的分析框架處理問題，伍華強方案直指問題核心，對大量囤地的地產商當然很不利。事實上，「地產霸權」並非單單指地產商，廣義來說，它更包括一套因房屋過度金融化而產生、極度扭曲社會價值觀的意識形態。這套意識形態，長期由一班主流經濟學者吹捧，用來指點江山。影響所及，香港人連帶大自然都受到很多不必要的傷害，譬如說，經常有人在南生圍縱火，而元朗山貝村一帶的魚塘，位處具重要保育功能的濕地緩衝區，近十年來亦不斷遭傾倒建築廢料，濕地面積不斷萎縮，而部門一直未有執法。作為經濟學者，健仔你又點睇這些無頭公案呢？

最後最後，筆者建議徐家健跟法律學者王慧麟上一堂法律課，讀讀〈強拍 + 九招十二式 = 欺人太甚〉，那會更理解香港土地法的前世今生和怎樣特別有利地主。王慧麟引用人權專家 Upended Baxi 的說法，指出香港的一大弊病：政府以所謂尊重自由經濟的「原則」，一方面說大公司大財團一樣有其權利（不要忘記，公司是法人，不是自然人），另一方面就把本應由政府處理及解決的人民權利，推給大財團，以「退出」市場。香港政府本應要履行人權公約的責任，提供住房予遭迫遷的舊樓小業主，現在就由市建局或大財團給予所謂市價賠償，容得他們硬生生地把小業主趕出住所。

（註一）美國維珍尼亞理工大學經濟系副教授曾國平在〈放下兒女私情的斯密阿丹〉中有這樣一段：「『無形之手』跟亞當史密形影不離，是二戰以後的事，皆因當時經濟學開始數學化，一般均衡模型漸趨流行，印證市場價格機制既滿足私利亦造福社會，理論專家於是紛紛搬出『無形之手』的概念，以示其思想源遠流長。自此以後，這一隻跟原版意思有點分別的『無形之手』，就成為亞當史密的象徵了。」正好說明「歷史」是怎樣被篩選來達成某種理論的目的。

 

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