「負利率將重臨，樓市醞釀泡沫」（HKET, 2009）是一篇關於我在國際期刊發表的文章(Yiu, 2009)，提出了負實質利率主導香港樓價的理論，十年間，樓價一升就升了177%。本來美國自2016年起利率正常化，利率慢慢回升，實質利率轉正，香港的樓價亦見回落，但十年後 (2019年) 遇上疫症，全球經濟衰退，各國最齊心的不是抗疫，而是減息和量寬，合力增加貨幣供應，利息一減減至近零，量寬變成無限，美國刺激經濟方案一派就是1.8萬億美元，規模之大前所未見。全球協作成功扭轉通縮，變成開始憂慮通脹，糧食價格和原材料價格率先急升，當利率近零，而通脹回升，實質利率又再轉負，經濟開始復原，樓價又重回升軌。 事實上，本地學者 Huang & Shen (2017, 120頁) 曾研究香港樓市的泡沫，他們得出的結論是：『投機需求和貨幣供應的變化才是導致香港的樓市泡沫的原因……。』(”it’s the speculative demand from investors and the change of money supply that lead to the current housing bubble in Hong Kong.”)

過去三年多，港息從1厘升上2.5厘，通脹也同步升上3.5%左右，但一場疫症，把全球經濟從通脹推向通縮，香港的通脹率亦急跌至低於 -2%，全球央行最齊心減息，一減至近零，香港的利息結算率(以3個月期及期末數字計)亦因而跌至接近零息 (圖1)，但通脹轉通縮易，利息轉負難， 因此在2020年下半年的實質利率重回正數。

圖1 香港的利息結算率(以3個月期及期末數字計)及通脹率。資料：金管局及統計處

圖1 香港的利息結算率(以3個月期及期末數字計)及通脹率。資料：金管局及統計處

樓價方面，在2020年年中也出現輕微回落，但隨著全球的減息和量寬，貨幣大增的行動，不少國家的樓價都出現由跌轉升，有不少城市更出現雙位數的年度升幅；香港的樓價是較遲才轉升的城市，圖2顯示香港樓價自去年9月起一直在正負臨界線徘徊，若與實質利率對比 (樓價滯後三個月計)，兩者的負相關在後疫症時期仍然存在，[但兩者在這三年多的相關度較低，需要進一步控制其他因素進行數量化分析，讀者不宜作投資參考，務必請教專業人士]。

圖2 樓價年度變化(三個月滯後)與實質利率。資料：同上

圖2 樓價年度變化(三個月滯後)與實質利率。資料：同上


參考

HKET (2009) 〈負利率將重臨，樓市醞釀泡沫〉，《經濟日報》Oct 28, 2009

Huang, J. & Shen, G.Q. (2017). Residential housing bubbles in Hong Kong: identification and explanation based on GSADF test and dynamic probit model, Journal of Property Research, 34:2, 108–128, DOI: 10.1080/09599916.2017.1321574

Yiu, C.Y. (2009) Negative Real Interest Rate and Housing Bubble Implosion – an empirical study in Hong Kong, Journal of Financial Management of Property and Construction 14(3), 257-270.