【法團攻防戰‧2】曉麗苑法團改選 「傻」委員的堅持 主席：有人肯付出，街坊話傻得可愛
換走舊法團，新法團上場，大廈管理是否就可以一勞永逸？
觀塘曉麗苑的業主立案法團，今年一月舉行業主大會改選，現任法團撃敗了連任14年的前主席兼建制派前區議員蘇麗珍，居民期望新法團可以一洗過往屋苑不透明、管理欠佳的頹風。
街坊會覺得，原來真係有人肯付出嘅，然後去為你自己個家園出一分力，可能就因為咁樣而感染到身邊嘅街坊，唔係因為我哋有咁嘅能力，只係覺得我哋傻得可愛。
住在曉麗苑11年、現任法團主席李志輝自認，新一班法團委員都是「傻」的，除了主張屋苑財政要公開透明，更帶著一股傻勁，為屋苑張羅，成功感染到一眾街坊，令屋苑參與程度提高。而且，法團委員與管理公司相輔相成，令屋苑氣氛煥然一新，「舊時管理處係死氣沉沉，或者係成日畀人打電話嚟投訴，依家明顯氣氛改善好多。」
上任大半年，法團做過什麼？反應如何？他們上任後，又察覺屋苑管理有什麼問題？
這班「傻」委員對屋苑的關心，要將時間回帶到2019年，李志輝開始留意自己的家園，源於一件小事：他見到大廈保安員聲稱要去洗手間，竟然張貼大門密碼在玻璃門上，他直斥做法荒謬，於是加入曉麗苑的網上群組，希望持續監察屋苑管理，「我希望為曉麗苑街坊做到一啲嘢。」
曉麗苑不少街坊都不滿舊法團表現，例如去年多次停食水、咸水，遲遲未有正視問題，於是李志輝聯同志同道合的業主，去年正式成立曉麗苑關注組，有意挑戰舊法團地位。直到去年4月，關注組收集了超過10%業主簽名，要求召開特別業主大會，重選法團，但前主席蘇麗珍多次拖廷，未有依例召開會議。李志輝等人決定入稟土地審裁處，最終舊法團被裁定須於去年12月27日前要召開會議。
當時正爆發第4波疫情，蘇麗珍以收到食物及衞生局訊息為由，指「法團會議是不適宜在這階段召開」，再次延後大會至今年1月底舉行。結果在今年1月31日，大會即使搬到去九龍灣國際展貿中心舉行，仍有超過3000多名業主親身出席，以曉麗苑八幢大廈共有4846户來說，出席率近七成，最終以過半票數通過重選，新法團委員在沒有競爭下自動當選。
當選後，舊法團管理問題才逐一浮現。
李志輝今年2月上任後，毅然辭去了工作，停工大約兩個月，正好有時間細閱以往的會議紀錄，發現舊法團管理不善之處。「我差唔多日日走落管理處，睇返管理處的文件，先發覺前法團好多監管不力嘅嘢。」
他舉例如停用食水、咸水頻頻發生，從過往會議紀錄中都能夠一一反映，「每座大廈都有兩臺食水泵、兩台咸水泵，但原來有些座數得返一臺。」、「你諗下個啲泵係停咗一段比較長時間，可能一、兩年」、「我只係得出一個結論，（舊法團）為咗慳錢，乜都唔做。」
李志輝又引述管理處說，曾提議過法團一次過更換所有外牆喉管，價格會較相宜，估計花大約百多萬，「但佢哋（舊法團）就唔做，邊條爆就換邊條。」「你使萬八蚊（逐條換），同你使百幾萬（全部換），感覺係使好少錢，但最後係得不償失，因為屋苑老化到某時候，有啲嘢係需要做，可能你將來俾嘅錢係更加高昂。」
如果你屋苑係一個熔熔爛爛嘅屋苑，你整體樓價都會差......有啲錢係需要使就使，唔係儲落銀包永遠唔使。
正因為舊法團的「理財哲學」，新法團一上場就遇到財務危機，李志輝表示，舊法團卸任前，以管理處戶口有400多萬盈餘為由，加上保就業計劃津貼的100多萬，於是議決通過了免收兩個月管理費，作為改選前的招徠，並將「盈餘」調回法團戶口。因此管理公司僅剩50萬元資金，而因為法團換人後，銀行需時更改簽署人才可以提款過數，故當時的資金根本不足以應付管理處運作，屋苑或面臨管理停頓的風險。
李志輝慶幸，法團與管理公司溝通協商後，管理公司願意先墊支一筆款項，及後由法團完成轉名手續才歸還。他續稱，舊法團曾聲稱有三千多萬盈餘，卻隱瞞欠款，「原來仲有幾百萬數未找，根本有好多單未簽上去」，「由三千幾萬，加上無收入的兩個月，足足無咗一千八百、九百萬，依家可動用係千四、五萬元。」李志輝認為，問題反映出舊法團的透明度極低，有意「隱惡揚善」，與管理處亦缺乏溝通。
新法團唯一可以做的就是開誠佈公，以釋除街坊疑慮，「一個開明、健康、透明高的法團，係唔會驚任何人去challenge」，每當召開管委會會議，他們會在Facebook作同步直播，例如早前有街坊質疑法團未有就園藝工程合約招標，李志輝就透過直播解釋招標過程趕急，未能及時詳細向街坊交代細節，並在會上逐一交代出標、收標時間、標書報價。
李志輝明白到，若果法團不公開透明的話，要與管理公司從中合謀獲利，實際上是易如反掌，「你最緊要唔透明咪得，你搵邊間（公司）鬼知啊？你會唔會樣樣嘢都白紙黑字寫哂出來，一個月有成二、三十單搭棚，你唔會二、三十單報哂出來，你要打聾通真係好易。」
以曉麗苑為例，過往舊法團管理下，20萬元以上的開支才需要公開招標，2萬元以下的開支，如搭棚等小型工程，則毋須經管委會通過，若法團委託相熟親友持有的工程公司接標，街坊或無從得知，變相大大增加私相授受的可能性。不過，新法團上任為了整頓歪風，已經修改規定為5000元以上的開支，管理公司須就此知會法團並獲得批准才可動用。
法團委員有運用屋苑財政的權力，變相也應該有義務，李志輝反指，現行規管法團的《建築物管理條例》卻是「有準則，沒罰則」，「有啲人唔跟例之下，就覺得可以大哂，但唔跟咪就係問題」、「原來我哋研究完之後發現，（條例）非常之寬鬆，甚至乎無罰則咁樣。」
條例中有關「法團會議及其程序」的部分，訂明管理委員會在甚麼情況，須召開業主大會，但條例卻沒有訂明違反該部分的罰則。李志輝記得，去年法團前主席蘇麗珍遲遲不召開業主大會，他向監管《條例》的民政局查詢，獲回覆說：「如果你哋無辦法，都係要入去土審（土地審裁處）啦。」結果，一眾小業主要鬧上法庭，興訟長達數個月。李志輝認同《條例》要增加罰則，「我情願規管嚴啲，等你唔好行差踏差囉」、「你跟咪得，你唔跟又要霸住來做。」
李志輝和其他法團委員本身都有工作，要用工餘時間花心力了解屋苑問題，也要開會和籌備活動，以至更新社交平台資訊。8月中旬，觀塘曉麗苑的業主立案法團在屋苑地下的活動室，舉辦了兩場親子活動，另一邊廂，法團又為居民安排拍攝證件相。
有曉麗苑街坊，帶同兒子來參加活動，雀躍道：「（新法團）會為居民多些設想，多咗親子活動，多啲照顧老人家，其實呢啲（活動）以前輪不到我們，以前俾咗會費，先可以享受到曉麗苑嘅嘢」、「起碼他們舉辦活動用咗幾多錢，會喺Facebook登出來，以前就它（法團）鍾意登就登，唔喜歡登就唔登。」
記者從曉麗苑法團的社交平台上，可以翻查過去半年屋苑舉辦過的活動、活動預算、開支明細和財政狀況等資料，法團主席李志輝確信，這些「公開透明」，正正是現任法團的宗旨。
現時《條例》訂明法團委員可領取津貼，超過500戶單位的大廈或屋苑，如曉麗苑，委員最多可申領每月1200元，李志輝就指出，管理法團事務要花心力和時間，條例應與時並進，修訂增加委員的津貼，「1000戶樓下嘅你咪收$3000，1000至3000戶，你咪收$6000，再大啲嘅，Maximum上限就$10000，我覺得合理喎」、「如果主席工作真係咁繁重，係要處理咁多嘢，人哋義工咋喎，咁點解唔俾返多啲？」但曉麗苑現任全體法團委員，均沒有申領有關津貼。
李志輝認為，在後區議員時代，法團更要兼顧部分區議員做開的工作，例如曉麗苑會聯絡不同非牟利進駐屋苑辦活動，他亦計劃找來不同年齡的導師，開興趣班、辦講座等，「好處係聯絡一啲街坊，令到屋苑氣氛唔同」、「我另外一個諗法，就係有關法團的傳承工作。」
有時就係需要點樣去教育，或訓練比佢哋業主去參與，點樣成為一個委員，點樣同管理公司溝通，點樣做好磨合工作......唔係法團主席永遠就係我，唔會嘅。
他預視到，日後必然會遇到法團交接的問題，故打算聯絡其他屋苑法團，舉辦法團心得之類的分享會，期望日積月累增加居民對屋苑的歸屬感。「我自問我哋曉麗苑係幸運嘅，我搵到一班真係好好嘅團隊去管理曉麗苑，亦都因為咁樣，而管理公司睇到我哋做嘅嘢，佢哋亦都相對非常合作」。
曉麗苑與發生失款事件的彩明苑，同樣由佳定物管管理公司管理，失款事件的細節仍有待調查，但曉麗苑法團得知事件後，隨即公開交代帳目，管理公司亦配合，日後在內部核數方面會更加嚴謹。李志輝認為，彩明苑失款事件，對全港業主都是一個警號，「好似彩明苑，我辛辛苦苦交咗（管理費）咁多年，原來一朝就無咗，仲會揹到一身債，為咩先？」
他續說，先不論屋苑會否出現嚴重財政問題，但小至屋苑管理問題，業主都應該重視，以及有監察的義務，「你係咪想返來一個禮拜無3、4次水，或者有啲𨋢就成日都停，又或者的管理員真係唔知佢做乜嘅，有啲賊入曬嚟，你係咪願意咁樣？」
「我唔係話每一個業主都需要高度去關心，問題係當你自己權益，因為有啲舊法團蠶食你利益，你應該企出嚟捍衛番你自己嘅權益。」
現行法例如何規管法團和物業管理公司？小業主可以如何監察自己所住的大廈法團或管理公司？
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