建制群起“斗地主”？懒人包带你认识香港土地现况
「国安法之后，香港建制阵营为“斗地主”再掀波澜。倘若发展商就此下马，香港是否再无土地问题？」
端传媒记者 梁越 特约撰稿人 李智贤 发自香港
经历一年多的清算和检控，香港非建制力量被全面整顿，中央和港府下一步要处理的，或许是地产发展商？
继中央官员数度就香港土地房屋问题发声，港澳办主任夏宝龙7月16日出席《港区国安法》实施一周年研讨会间，亦提出香港“将告别㓥房及笼屋”、“大家揪心的住房问题必将得到极大改善”。港府也迅速反应，7月25日，香港财政司司长陈茂波高调探访㓥房住户，表示房屋问题“绝对有得搞（可解决）”，亦提到修订相关条例，提升土地发展效率，及以填海等方式增加土地供应。
香港土地和房屋问题积习已久，过往香港公民社会和民间团队长期抨击“地产霸权”，但与地产界关系千丝万缕的建制力量，却从未有过任何“斗地主”行动，港府亦一直被批评“官商勾结”，纵容发展商垄断土地资源，以至各行各业。但是，剑尖似是突然指向了地产商。3月开始，香港左派组织直接批评地产霸权，将土地和房屋问题归责于这些地主大鳄；香港政府亦于同月开始连接引用《收回土地条例》收回土地，其中涉及部分地产发展商的土地。
刀光剑影，暗涌处处。在政治博弈之下，应该如何理解香港的土地问题？香港土地分成哪些性质？真正的“地主”是谁？地产商到底囤积了多少土地？香港发展商是否香港土地问题症结？若将地主“斗倒”，又是否代表缠绕多年的土地问题，可望迎刃而解？
端传媒将发表一连两篇土地系列报导，本篇先解释中国与香港发展商之间关系，再以图表勾勒香港土地现况；第二篇的专题报导则尝试拆解上述问题。土地与房屋问题庞大而复杂，此系列报导集中研判土地问题，聚焦土地供应、土地资源分配和程序问题，而有关房屋问题，例如公私营房屋比例、㓥房问题、租金管制、单位空置税等，将留待日后讨论。
中央授意“斗地主”?
北京、建制的政治力量与香港地产发展商的紧密关系，可以追溯到九七回归以前。许家屯于1983至89年曾任新华社香港分社社长，他的回忆录提到当时在港的首要任务，就是积极统战香港财团、不要让他们撤资。此背景下，李嘉诚等一众香港资本家的政治影响力与日俱增，李嘉诚也成为了基本法起草委员会少有、没有红色背景的资本家。
中港建制力量与地产富商的政治结盟，持续到风起云涌的2019年，开始出现裂痕。2019年9月4日，《新华社》发表文章《沉重的底色与扭曲的方向》，收起了中央舆论常用的“外国势力”、“反中乱港”等意识形态色彩强烈的用字，改以楼价高企、青年流动性低等原因解构不断升温的反修例运动。文章以福布斯的香港富豪榜为例，指前列者“基本都是地产商及其家族”，多年未曾变化，点出香港的社会阶层基本固化。
紧接在2019年10月，中国的舆论界开始发出针对香港发展商，尤其是点名李嘉诚的批评。当时，中央政法委网络媒体“长安剑”在微博声称，反修例运动背后的根源，其中一个关键正是高昂的楼价，“不少香港年轻人把房价高、租金贵的不满甚至愤怒发泄到政府头上”。文末更反问“和‘李首富’一样的囤地圈钱的房产商”会否对香港的市民及未来“网开一面”。
香港的发展商随即回应。同年11月，香港5大发展商之中，除了李嘉诚的长江实业之外，其余包括会德丰、新世界发展、恒基兆业地产及新鸿基地产，均先后捐出或借出地皮作公共用途。及后，批评的浪潮一度平息。
直至今年3月，局势骤变。全国人大改革香港选举制度，商界势力被冲淡，新增加的“爱国爱港团体”界别中，由李嘉诚担任名誉会长的“潮属社团总会”亦被排除在外。同时在两会上，中国副总理韩正多次提及要解决香港土地房屋问题，有指是针对地产商而来。
6月，中国媒体财新周刊发表《香港土地困局何解》报导，称曾有香港特区政府官员表示，“曾遭地产商利益相关人士警告‘少管闲事，不要插手’”。报导亦同时引述港府内部人士指，早前推出的一手空置税方案“主要因为受到地产商相关利益人士的干涉而撤回。”
香港的左派建制力量也开始直接批斗地产商，将土地和房屋问题归责于他们。今年3月，工联会提出“新时代 新工运”纲领，开宗明义批评“地产霸权”垄断土地，窒碍香港发展。工联会会长吴秋北更撰文，提议效法中国大陆及澳门，立法打击惩罚囤积土地的地产商。有声音揣测，这次左派组织掀起的“斗地主”浪潮，是否得到北京授意。
新兴建制组织“紫荆党”亦不甘后人，执委伍建飞在内部文件建议，由中央政府出手，以“强制购买令”征收香港发展商的土地。
香港政府才是真正“地主”
事实上，只有香港政府是全港所有土地真正的“地主”，负责租地或以其他方式批地予发展商与新界乡绅等“业权人”使用，契约年期为 75 年或 99 年。
自林郑月娥上任香港特首以来，香港政府对动用《收回土地条例》收地，曾一直抱持抗拒态度。林郑曾表明，若轻率使用《条例》收回私人土地，或会令土地业权人认为其私有产权遭侵犯，引起司法复核。
但今年3月，香港政府却罕有动用这条被称为“尚方宝剑”的《收回土地条例》，收回元朗锦田南108幅私人土地，其中有部分土地，为香港四大发展商之中的长江实业和恒基兆业持有；2个月后，政府再次“亮剑”，收回3幅分别位于元朗及粉岭的私人土地，其中部分土地，由四大发展商另外两家——新鸿基地产及新世界发展持有。
有传媒称之为“香港土改运动”，收地乃“斗地主”第一炮。
美国克林信大学经济系副教授徐家健对端传媒指出，这次转变或许与香港的反修例运动及全新选制有关：“这是一个交答案的行为，就像打工时公司出了事要人背锅，上司要一个人出来负责……适逢新选制，（建制）他们为了争夺其他人的议席，便在政治考虑下把握反地产霸权这个话题，希望讨好中央。”
本土研究社成员陈剑青则认为，“斗地主”或许只是市民及媒体的一厢情愿。
端传媒明日将会刊长文深入解构香港土地问题。本篇我们先以7张图表，让大家理解香港目前的土地现况。
英治时代，除了位于中环的圣约翰座堂，香港所有土地都是由英国皇室所有。香港回归之后，香港政府承继了土地的所有权。政府可以将土地借出，或出售土地的使用权予不同的业权人，例如新界原居村民及发展商等。一直以来，有声音指香港政府奉行高地价政策，出售土地时会刻意控制供应量，以保持地价收入。
另外，政府亦随时可以以公众利益为由，引用《收回土地条例》收回任何私人土地。
现时，香港的土地总面积，约莫1111平方公里，相当于4.1个台北市。其中，仅有24.9%的土地，为现有市区以及已有建设，亦即已经发展的土地；规划为住宅用地的土地，只占全港土地的7%。
香港土地资源开发有限的原因之一，多少与香港郊野公园政策有关。港英殖民时期，为了保护山野水源等原因，英治政府于1976年落实《郊野公园条例》，划定第一批受法律保护的郊野公园，规定不可开发建屋。现时，香港共有24个郊野公园，约占香港土地总面积40%，其中不少为市民日常行山路径，部分公园亦设有烧烤炉、儿童游戏设备等设施。
目前，在香港约75.1%的未作建设用途的土地中，郊野公园约占其中53%，其余土地则多为郊野、鱼塘及新界农地等。
除了政府这个大地主以外，各大发展商也可透过向政府买地，以及不同方式收购新界农地，成为土地的业权人。根据发展商的年报，四大发展商把持约981公顷的农地，约等于51.6个维多利亚公园，763000个住宅单位。若发展商透过中介代购和持有新界农地，则未能计算在内。
购置土地后，若长年未有发展，就会被称为“囤地”，即囤积了大量土地资源。多年来，不论是民间抑或部分建制，均批评香港发展商囤积新界农地，垄断香港土地资源。
现时，农地约占香港土地总面积5%。
在50年代的中国土地改革运动中，所谓“斗地主”，意味著以暴力抢夺土地，甚至是直接杀害地主阶层。在现时的香港，当然不会沿用过往手段；综合香港的左派建制组织，打破“地主”垄断的建议有3种。
第一种为引用《收回土地条例》，或者请中国政府出手收回私人土地。根据发展局局长黄伟纶于立法会的答复，自九七开始，直至2017年，政府曾为154个公共工程项目及市区重建项目，引用《收回土地条例》收回私人土地；今年，政府至少3度动用《收回土地条条例》，林郑月娥表示，政府会继续运用这项法律手段。
第二种为仿效中国大陆及澳门，立法打击囤地。根据两地法例，若土地闲置多年，则需缴交土地空置税；若土地闲置超过特定年期，政府甚至可以无偿收回土地使用权。不过，自九七以来，香港政府并未推行过有关法例。
第三种为一手楼空置税。2019年10月，香港政府曾向立法会提交《2019年差饷（修订）条例草案》，推行一手楼空置税，随即惹起建制阵营，例如自由党、经民党及民建党部份议员反对。2020年11月，政府宣布撤回法案。
今年4月，运输及房屋局局长陈帆表示，政府现时非常关注楼宇空置情况，不排除重提一手楼空置税。然而，同年7月，林郑月娥出席立法会答问大会时表示，由于她的任期只余11个月，不会承诺重推一手楼空置税。
不少民间声音亦有提出其他解决土地供应的方法。例如，民间组织本土研究社提出，香港存在不少闲置土地，例如棕地、闲置丁地及闲置官地等，一直未有善用。综合政府及本土研究社的建议，上述土地应有近1274.71公顷，与政府于2016年发表的《跨越2030年的规划远景与策略》所提及，香港长远欠缺1200公顷土地相约。
历年，包括前特首、全国政协副主席梁振英在内的不少建制派人士，均曾提出开发郊野公园以释放土地，至今未有落实。
除了开发郊野公园，香港政府于2018年，提出“明日大屿愿景”，以填海方式，建设共计1700公顷的人工岛，预计最于2024年落成。计划推出后，因其高昂成本，以及污染环境的可能性等，备受各界质疑。目前，立法会通过了5.5亿港元拨款，以作前期研究之用。
过往，香港政府多次以填海方式开拓土地，共提供逾7000公顷土地。不少新市镇，如沙田、大埔、荃湾、屯门及将军澳等，部分土地为填海而成。根据立法会文件，有近27％香港人口居住于填海土地上。
1997年4月，立法会通过《保护海港条例》，禁止于维港范围填海。加上香港环保意识抬头，为保护自然环境，不少关注团体反对填海，近20年间透过填海开拓的土地，只有约700公顷。