【九龍大洗牌】旺角油麻地重建現況報告
市建局的角色設定就是以法定機構身份𢯎盡著數，發展可以免補地價，又有《收回土地條例》特權收地，以往仲會食街賺發展面積等。最新旺角油麻地重建研究正提交發展局審視，預期會攤大手板要求放寬發展地積比／發展密度以及免費取得附近官地等新優待。
市建局準備在旺角和油麻地兩區範圍食大茶飯的前夕，值得一齊檢視重建對旺角、油麻地兩帶來的主要改變。透過整理屋宇署批出拆樓紙（拆卸工程同意書）的樓宇，一共整合了 2005 至 2019 年間樓宇重建後的現況：
發現一：15 年 60 個重建地盤用途大不同
油旺中 15 年來有 60 個重建地盤的發展紀錄，當中 11 個為市建局項目，49 個為私人重建，重建地盤佔地合共約 340,000 平方呎。重建前後比較，寓所／商業處所（旺角區內住宅大廈類型），佔整體重建地盤面積的比例由 71.8%，減少至 62.1%，與此同時，酒店的佔地盤面積則由 0.9% 上升至 19.1%。
市建局及私人重建後用途分佈 （地盤數目）
| 用途 | 市建局 | 私人 |
| 住宅 | 9 | 10 |
| 酒店 | 1 | 20 |
| 商鋪 | 1 | 4 |
| 租住* | — | 7 |
| 商廈 | — | 5 |
| 工廈 | — | 3 |
| 小計 | 11 | 49 |
發現二：住宅用地酒店化
其中一個最明顯的趨勢，可以留意到許多油旺重建地盤都變成了酒店，佔油旺重建地盤數目裡面三分之一（21 間），單是油麻地 12 個重建地盤佔 9 個都是酒店。
雖然旺角予人印象是人多車多的商業中心，但係規劃格局來說，商業用途（Commercial）規劃其實主要集中彌敦道兩面延申一條街範圍，其他地方大部分都是高密度住宅（R(A)）規劃，變化不單只侵蝕了市區住宅土地資源，不少新酒店都夾雜進高密度住宅用地裡，大量來港旅客的需求對旺角、油麻地基層社區環境帶來龐大壓力。
發現三：加劇「貴細擠」
另一個趨勢可以看到重建過程將較廉價的平民房屋拆毀，改為投資需求（租值）帶動的次級（subpar）私樓房屋，例如區內的尚璽、逸新、珀軒、奧朗‧御峰（市建局項目）、利奧坊等，近期落成的重建項目均有納米單位（260 呎以下），而當中恆基地產發展的利奧坊曉岸及凱岸兩期，便合共興建 694 個納米單位。
重建過程不少都有公帑、法律（強拍條例）、公共政策支持，但結果是舊樓劏房變成貴價納米樓，夏寶龍說 2049 年香港無劏房，按現時重建趨勢，2047 年劏房居民可能要搬進納米樓住，「貴細擠」可能會更嚴重。
投資需求對重建的影響，同時體現在 7 棟重建後發展商沒有出售*，保留整棟大廈出租的重建發展，這類重建部分是服務式住宅如：31 Argyle、碧薈，亦有以一般代理招租的，如中旅社持有的中旅閣，市區有價值的土地慢慢被財團以收租物業的形式持有。
發現四：蛋糕商場層層疊
區內重建亦帶來一種特別的建築風格，不少重建住宅樓盤均會有三層的「蛋糕商場」底座，加上平台花園及會所又高一兩層，務求將最低層的單位比鄰近的舊樓天台更高，確保住客在單位內不會看到附近街道環境，又將社區的公共空間，圍起作私人後花園。某程度反映重建發展商或是住宅的矛盾心理，本身因為地區交通及生活方便，即是單位坐落的環境才會使單位有價值，同時間又厭惡最接近的街道景觀，形同在舊區裡面建立與外隔絕的瞭望台。
另一種在旺角重建出現的特別情情況，就是將唐樓大修成整棟商鋪。例子有市建局上海街 618 號項目將唐樓改裝成商場，豉油街 Adidas 鋪位，中國移動西洋菜南街鋪位等。這類重建好可能是因為商業區高昂的店鋪租金／商業活動需求，引來將商用樓面面積向上擴散空間重組的細規模重建。
旺角與油麻地的重建歷史，似乎反映商業／地產主導，種種酒店化、納米樓化、蛋糕商場化的發展脈絡，市建局將公佈的「油旺」大規模重建，亦好可能會延續甚至加速基層生活空間被壓縮、小店地區文化被邊緣化的漫長過程。
香港如果有一日可以變得更公義，重建帶來的社區區隔和社會不平等的問題，會是必須處理的一座山。而市建局在重建過程亦必須由今日的逐利者，改為推行公共政策的執行者。
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