土地共孽 — 濕地門口層層疊 林村樓 39 層高人口 Double
#土地共享
繼南豐打頭陣之後，恒基、新鴻基今日再入兩個大型「土地共享」申請，分別建議喺大埔汀角路起 17 層、對著南生圍起 25 層、林村裡面起 39 層嘅住宅大廈，位置偏遠，一睇就知呢種由地產商主導嘅規劃模式出現極大問題。
極高密度唔單只衝擊地區規劃佈局，當中政府要俾動輒億億聲嘅修橋補路收地成本，為咗服務地產商提出嘅山旮旯位置，拖走埋本身處理房屋土地問題嘅規劃資源，仲有機會順路破除埋同區地產商土儲嘅發展限制。
如果你睇新鴻基嗰塊可謂貪婪之最，本身位處濕地緩衝區，發展密度由 0.34 變 4.14，暴增 12 倍。地產商建議政府開個條路，仲會駁到去丁屋大王王光榮（部分）持有嘅超巨型潛在套丁土儲，亦都好有機會順路緩解埋附近新鴻基剛拎咗嘅 1,500 間「跨代共居」豪宅項目。咁濕地啲雀冇得留低? 新鴻基話個樓契會要求住戶唔好光污染對出南生圍濕地，就做到減低對濕地環境影響，真係好「有效」。
其實恆基嗰塊都不相伯仲，39 層勁過誠哥個洞梓觀世音像，本身揀嗰塊地係曾經先破壞後發展嘅經典例子，呢個發展計劃仲會帶來額外多 34,000 人，係現時整個林村谷人口嘅約莫 1.5 倍，想像下林村條雙線雙程路會發生咩事，即使政府開多兩條大路幫佢駁到入林村嘅樽頸位，起好後包保日日大塞車，同引發原有選擇鄉村生活嘅居民移民潮。
究竟呢條屎橋邊個咁叻諗出嚟？翻查返成個土地共享政策嘅歷史脈絡，最早追溯到工商界代表黃友嘉嘅智庫 2012 年已經提出相類似嘅建議，及後 2017 年由林鄭開展「土地大辯論」，預設地產商農地要用「公私合營」模式發展。政府話避免土地共享計劃令人有官商勾結嘅觀感，成立個「土地共享小組」提供第三方意見，竟然委任返黃友嘉做主席，真係好可信噃。
歸根究底，係公私合營呢個遊戲設定，必然導致規劃災難。呢個分地遊戲嘅最核心精神，說穿了就係透過倍大原有用地上嘅發展密度，將額外多咗嘅樓面俾七成政府起公屋，地產商自己再在原有地盤以上擸多三成。在此玩法之下，註定咗地產商一定會拎啲本身好低密度／豬頭骨嘅地出嚟玩，再將密度無節制擠到最極大，反正都係政府出錢支撐個交通負荷，再圈埋附近嘅官地入去計大條數，亦都可以幫地產商收埋啲自己收唔到嘅小地主／民居嘅地。
本身一直行之有效嘅政府主導收地規劃，可以平衡到發展密度／生態環境／社區配套／用地選址等等元素，依家因為政府唔忍心收地產商土儲，變咗由地產商主導呢個層層疊遊戲，註定咗成個城市要為地產商暴推發展密度嘅貪婪而承受土地共孽。
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參考資料：
發展局 2021 年 8 月 6 日〈土地共享先導計劃再接獲兩宗申請〉
〈香港公私合營的歷史真相〉
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