港式印鈔
承接上篇人口經濟學，有人一針見血指出，如果有幾萬個家庭出售物業移民離港，點解對樓市完全無影響？最新樓價更升穿2019 年紀錄，創出歷史新高！
雖然講過實在不想評論太多「不死樓市」，但要「自圓其說」，還是多談兩句樓市上升的基本因素。
說來好像很荒謬，要談樓市的「基本因素」，仲有甚麼「基本」可言？以今天的天價，單計今年平均樓價就再升多 8%，如果按上篇假設真係有 1500 億賣樓收益帶到海外，香港樓市早應崩潰，而不是再創新高吧？
其實不用問，大家自己身邊朋友賣樓移民一定有親身體會，「總有一個係左近」，事實不會因為你說不是「移民」，人財就會留底，問題應該改為：「8.9 萬人移民對樓市點解無影響？」
當然，答案一樣同全球量寬有關，長達十三年的印鈔，對香港的金融體系一樣有影響，要了解影響多大，就要認識本港的「貨幣基礎」。
這個數字很容易找，因為金管局每天都需要向外公布，以周五最新數字為例，本港貨幣基礎總數為 21,131 億港元。
與一年前比較：
13/8/2021 21131 億
13/8/2020 18075 億 ＋17%
所謂貨幣基礎，最簡單理解就是經濟學經常提到 Money Supply，本港因實行聯匯制度，貨幣基礎包括的部分就有金管局發行的外匯基金票據、政府發行的紙鈔及硬幣，以及負債證明書（即是銀行發鈔量，因銀行需提供十足支持)，最後就是大家經常聽到財經新聞報的銀行體系總結餘。
其實過去一年外匯基金票據、流通貨幣以及負債證明書，規模變動不大，真正令貨幣基礎膨漲，其實是金管局因應資金流入本港，為捍衛聯匯制度，出手干預向銀行買美元沽出港元，令港元總結餘急升，由一年前的 1877 億，急升近一點五倍至 4574 億元。
所以答案就是這個結餘增加數字，是「港式印鈔」，與財政司的說法，至去年底合共有 500 億美元（3900 億港元）資金流入港元體系，也大致吻合。
以如此巨大的資金流入，當然能夠抵銷移民帶走的資金。
至於樓市基本供應，也不需要多談，按政府數據，今年以來落成單位只有不足九千個，即使全年可以做到多一倍，也比去年的二萬多個少。
何況以全港一共有 122 萬個私人住宅單位總量，幾萬個單位即使放盤，佔總存量亦不足 5%，在新供應遲遲未達標下，所謂剛性需求很快可以吸納，都是不能否認的事實。
樓市會否永遠只升不跌，恐怕沒有人有水晶球，美國聯儲局部署收水；中美及中東地緣政治日趨緊張，隨時會擦槍走火；全球疫情又有變種風險，這些都關注會否成為「黑天鵝」事件。
只是樓市爆升，不獨是香港現象，主要發達國家樓市亦面對同樣上升周期，以英國樓市為例，Rightmove 公佈，7 月樓價按月再上漲0.7%，平均樓價升至 338,447 英鎊，是十四年來新高，相信不少 BNO 移居英國港人，都會為當地尋找理想居所而苦惱。
本港樓市新高，對很多計劃移民的人來說，都是 Happy Problem，因為愈遲賣愈有價，不過對一批要自住上車的人，就是很大的兩難，難怪夏寶龍要開聲一定要解決劏房問題。
最後想說一句，政府以「鴕鳥心態」，不想承認有港人移民，就想盡一切方法否認，只是由醫療、教育以至專業人士大量流失，不少傳統中小學名校更面臨收生不足問題，破天荒「登報招生」，這種漠視人口政策的態度，與近期政府全力催谷未來三場選舉，可說是有極大反差。
原文刊於 財經拆局