政府土地（資料圖片，來源：維基百科）

【文：袁順圍】

特區政府一直指增加房屋供應是重中之重，近日有傳發展商被中央要求協助解決這個長期困擾香港的問題。特首林鄭月娥早已表示覓得 330 公頃土地，建造全數十年長策目標的單位，而財政司司長陳茂波最近又指新發展區內的商業用地可改為住宅用途，覓地工作似乎已有進展，卻未能快速見到成果，當中最大障礙其實是屢被批評冗長的造地規劃程序。現時由生地變熟地的過程，要經過城規會的繁複程序，制訂一幅法定「分區計劃大綱圖」（OZP）要幾個階段諮詢，交通及環境問題重複討論，平整土地建屋前最少要花六年時間，結果無論公營、私營房屋都面臨供應斷崖。常說覓地建屋是「麵粉變麵包」，在研究、規劃程序拖後腿下，縱有麵粉卻長期停留在「搓麵團」階段，官僚慢造麵包，市民只會繼續「捱餓」。

未來新界將會有很多「生地」釋放出來，政府一般都要進行技術可行性研究，評估例如交通、環境等方面有否存在不可克服的問題，並作出初步建議。以透過改劃單一地盤發展公營房屋為例，要先根據《城市規劃條例》為該地盤進行改劃，處理反對意見。完成法定規劃程序後，才能展開詳細工程及建築設計。如果牽涉私人土地，需按《收回土地條例》或其他條例收地，耗時更長。預算開支準備就緒後，政府需為相關工程向立法會申請撥款，批出後才會啟動收地程序，處理賠償、安置等事宜，再展開土地平整和基建工程。以上程序一般需要六年或更長時間，之後才可開始建屋。

新發展區情況更為複雜，看看粉嶺北／古洞北，項目早於 2007 年經由政府正式宣布，卻最快要到 2023/24 年度才有首批居民入伙，意味由概念性規劃起計，建立新發展區總共耗費約 17 年時間，當中出了甚麼問題？這類大範圍土地改劃，一般要先經過三階段的大型公眾諮詢活動，邀請市民就有關改劃的「概念規劃大綱圖」、「初步發展大綱圖」、「建議發展大綱圖」發表意見，政府才制定最終的發展大綱圖（ODP），這或需要數年時間。及後千辛萬苦等到法定 OZP 出爐後，按城規條例又要將 OZP 刊憲並公開展示收集意見，亦即就同一土地改劃計劃再諮詢公眾，城規會又會把圖則及公眾意見一併提交行政長官會同行政會議作批核。

另外，大範圍的土地改劃還要按《環境影響評估條例》進行法定環境影響評估審議，即又再就同一土地改劃計劃，但按另一條法例又再一次進行公眾諮詢，並由另一部門或機構收集及處理反對意見。諮詢當然重要，但這樣翻來覆去的諮詢，在不同政府部門的官僚程序中來來回回，真正的意義何在？這仍未計若是發展住宅，土地持有人又要再向城規會作出個別申請，即所謂 Section 16 申請，這裡又再一次諮詢公眾……最終還有漫長的補地價過程。

如果政府要全速發展新市鎮，必須縮減及刪除部分規劃程序，另外政府在新發展區，更應借助市場力量加快發展。過往，政府曾因區內道路等基建未完成，而「冷處理」私人發展商的項目，拖慢整區發展的步伐。立法會地產及建造界別議員石禮謙今年初，就曾向當局提問，會否考慮透過修訂新發展區內私人地段契約的方式，委託發展商興建周邊連接道路等基建工程，然後將設施移交政府，以加快落實新發展區的住宅發展，即所謂雙軌並行。

事實上，分區計劃大綱圖已劃好主要道路，如果只因未及施工以致周邊所有用地的改契、換地申請持續凍結，是否有點荒謬？開發新發展區就像拼砌一幅大拼圖，單憑政府部門有欠理想的行政效能，這幅拼圖不知何年何月才能完成。當局有必要考慮容許和促進私人發展商盡早參與發展，由基建以至公、私營樓宇落成，政府、發展商誰人夠快手便應率先開動。本港房屋「飢荒」多時，盡快將麵包出爐「餵飽」市民，方為上策。

 

作者自我簡介：從事物業管理近十年，曾任職房屋事務主任，關心房屋問題，希望香港人住得好。工作離不開房屋，卻是無樓一族。喜愛大自然，熱衷行山及四處遊歷。