重溫已被下架的文章 2020年3月25日

------------------------------

一場蔓延全球的世紀疫症COVID-19，不但奪去千千萬萬人的生命，更加扭轉了過去十多年主要經濟體的強勁增長勢頭，全球股市兩腳朝天，美國股市幾度熔斷，世界經濟衰退已成定局，香港樓市能否疫境續強成為大眾關心事項。

誠然，若根據政府理論，自3D辣招以來，香港住宅樓市已全屬用家市場，加上長期供應不足，兼有剛性需求，導致樓價在過去十多年不斷上升，即使疫症困擾本港，股市大跌，但人始終要住，剛性需求永在，樓價不懼災情。

事實上，圖1顯示過去9年間的每年平均結婚宗數為53,972宗，但私樓和公屋的落成量只有13,540及14,675伙，合計新增供應只及結婚家庭數量的一半左右，九年來累積欠缺22萬個住宅單位，若根據這一邏輯，樓價存在有強大剛性需求支持，樓價和租金怎會下跌？

圖1 2011-2019年的所有結婚宗數及各類住屋落成量。資料來源: 統計處(2020)，差估署(2020)及房委會(2020) 註：房委會的公營房屋落成量以年度計算，但統計處與差估署則以年份計算，合併後可能有時間上的誤差

圖1 2011-2019年的所有結婚宗數及各類住屋落成量。資料來源: 統計處(2020)，差估署(2020)及房委會(2020)  註：房委會的公營房屋落成量以年度計算，但統計處與差估署則以年份計算，合併後可能有時間上的誤差

然而，香港經濟早在去年已率先衰退，疫症還未出現已經連續三季負增長，分別為 -0.4%、-3.0%及 -0.3%，其中以進出口、旅遊和零售業的衰退較為嚴重；香港能夠快人一步，領先全球進入技術衰退期，預演在減少進出口、遊客與外出消費等活動對經濟和樓市的影響，讓大家及早從實驗中察看端倪，因此即使至今仍未有今年首季的數據，但已大約可以推斷衰退對樓市的影響。

圖2為香港私樓的樓價與租金指數年度變化率，兩者一直形影不離，大致齊上齊落。首先，即使過去9年的結婚宗數不斷高於樓宇落成量，但其間的樓價與租金仍然根據周期上上落落，2016年更加出現雙雙下跌，反映住屋需求之外可能有更重要的其他因素左右大市。而且，樓價指數的增速自2019年起已明顯急速放緩，7-10月間更跌入負數區域，但後來政府提高部份按揭成數至9成，樓價由跌轉升，最新公布今年1月份的臨時指數年度變化仍有4.8%的增長，反映在小規模的經濟衰退情況下，只要政府採取救市措施，市場仍有一定的支持。然而，這一次預演反映樓價並非如政府理論所言金剛不壞，而是隨著經濟下行，樓價亦會徐徐向下。市場估計香港今年第一季的經濟產值可能出現較大的跌幅，到底疫症會否成為樓市的最後一根稻草，樓價能否對抗較大幅度的經濟衰退，則仍須等待數據出爐才有分曉。

圖2 香港私人住宅樓價及租金指數年度變化。資料來源：差估署(2020)

圖2 香港私人住宅樓價及租金指數年度變化。資料來源：差估署(2020)

推斷經濟衰退會造成樓價下跌有四大主因。首先，房產投資者比較各類投資工具的回報與風險比例，經濟學稱為CAPM模型，住房的回報率直接受到租金升跌的影響，因此當租金下跌，若其他因素不變，樓價會跟隨向下，圖2正好反映兩者高度同步。而住宅租金自去年10月起已呈跌勢，而且跌幅進一步擴大至今年1月的-3.6%，反映經濟衰退已經影響到住屋的實際佔用需求，估計若今年第一季經濟出現更大幅的下跌，租金指數有機會下試新低，由於樓價的波幅一般比租金的波幅為大，相信樓價在第一季會出現較明顯的跌幅。

第二，由於疫情導致全球多國封關及限制外出，令遊客絕跡，消費暴跌，大量社交活動停止，失業率急升。部份投資者需要拋售資產套現，減少負債，增持現金，以備突發應急之用，實屬人之常情；當市民預見朝不保夕，收入不穩，必然調整置業計劃，避免債務，令房產需求減少。加上過去幾年的加按比率急升(姚，2019)，一旦樓價下跌而收入減少，被逼斷供或者策略斷供的銀主盤可能湧現，進一步推低樓價。

第三，市場預期通縮出現，即使減息至零，實質利率仍是正數，房產投資的借貸成本不再平宜，每月供款高於租金，房產投資不甚吸引，資金或會離場，而且當預計樓價下跌，遲些買會更平，何必急於入市？事實上，疫症肆虐亦嚴重限制了置業者睇樓的安排，令成交進一步萎縮，樓價更易滑落。

最後，過去由於遊客人數急增，酒店賓館房間不足，加上網絡科技催生Airbnb，令到估計多達幾萬伙住宅被改作境外人士住宿用途，如今遊客絕跡，連酒店房間都十室九空，這些旅館自然又回歸根本，變回普通出租房屋用途，形成租盤供應大增，帶動租金再向下調，推跌樓價。 

我在3年前立法會大會發言時警告香港在五年內將出現經濟衰退(姚，2017)，在去年2月及4月再提出有關樓價可能下跌四成的警示 (蘋果日報2019，Yiu, 2019)，如今一語成讖，大家只好自救多福。

參考

統計處 (2020) 香港統計月刊 2020年3月，香港統計處，香港政府。https://www.statistics.gov.hk/pub/B10100022020MM03B0100.pdf

差估署 (2020) 落 成 量 及 相 關 統 計 數 字，差餉物業估價署，香港政府。https://www.rvd.gov.hk/tc/property_market_statistics/completions.html

房委會 (2020) 公營房屋實質建屋量，香港房屋委員會。https://www.housingauthority.gov.hk/en/about-us/publications-and-statistics/actual-public-rental-housing-production/index.html

蘋果日報 (2019) 金融中心—姚松炎：剛性需求如傻人需求，港樓狂升難複製，2月10日。https://hk.finance.appledaily.com/finance/realtime/article/20190210/59240551

姚松炎 (2017) 2017年撥款條例草案修正案發言逐字記錄，香港立法會會議記錄，5月11日。https://www.legco.gov.hk/yr16-17/chinese/counmtg/hansard/cm20170511-translate-c.pdf 

姚松炎 (2019) 加按四年升258% 樓市風險大，信報財經月刊5月。

Yiu, C.Y. (2019) Excel Forecasts a 40% Plummet of HK Housing Price! Medium, Apr 15. https://medium.com/@ecyY/2-forecasting-methods-by-excel-1991b5b7d111