【特寫】在好景的英國樓市 中國房企正在潰敗
不論疫情是否過去，英國樓市肯定是「回來了」。最新數據顯示，截至 10 月份的 12 個月，英國平均樓價升 8.1%，有紀錄以來首次升上 27 萬英鎊水平，而隨著本土、歐洲、中東多超級富豪都回來了，倫敦黃金地段樓價今年以來升 1.2%，且是連續 6 個月升市，對上一次見到這樣的好景是 2015 年，即 2016 脫歐公投之前。
在再度蓬勃的英國樓市，備受政策與債務危機夾擊的中資房產商卻要缺席。
綠地控股 — 「倫敦之巔」
倫敦金融區金絲雀碼頭中心地帶，臨近泰晤士河畔有一塊地，多年來只有地基，地盤圍板印有項目名稱 Spire London「倫敦之巔」，然而說好的全英國以至西歐最高住宅大樓，原定 2020 年建成，至今只有雜草和積水。
沿河西行，在泰晤士河南岸的九榆樹（Nine Elms）新區，一邊是蘋果公司英國總部，另一邊是美國駐英大使館。這裡有多個住宅地盤，其中一塊地是富力地產子公司 R&F Properties 及中渝置地於 2017 年斥資近 5 億英鎊購入。今年 9 月，地盤附近的兩個地鐵站九榆樹和巴特西發電站分別啟用，項目還是未建成。
2013 - 16 年間是中國房企追逐「國際夢」的高峰期，意氣風發的大大小小房企在英國買下多塊優質地皮，只是好夢易醒，連串打擊接踵而來；英國收緊住宅安全指引、英國脫歐、Covid 19 疫情、中國為收緊企業債務規模而祭出的「三條紅線」[1]緊箍咒，以至恒大危機擴散，新近又傳出佳兆業旗下財務產品未能如期償付，似乎要為中國房企在海外的潰敗寫下終章。
上海上市的綠地控股是其中一家在金融風暴後勇闖倫敦的中國房企，2014 年斥 8,400 萬英鎊買入倫敦金融區金絲雀碼頭一塊地皮，計劃興建號稱英國以至西歐最高住宅大樓，項目樓高 67 層，高 241 米，命名 Spire London「倫敦之巔」，當時聲稱造價達 8 億英鎊。
7 年之後，地盤野草叢生，附近商店的職員指，地盤工人自 2018 年底已沒有回來開工：「我肯定 2018 年 12 月之後就沒有人回地盤開工......聖誕假後，建築工人被知會不用回去。」
據《金融時報》，綠地控股於 2018 年煞停「倫敦之巔」，並指「倫敦的住宅市場已出現重大變化」。
項目遇上的第一個大難題或許是英國收緊高樓的安全標準。2017 年 6 月導致 72 人死亡的格倫費爾塔火災（Grenfell Tower fire）引起當局及社會對高樓安全的關注。2018 年 5 月，綠地表示會重新審視大樓的設計，這一審卻彷彿入了黑洞，「倫敦之巔」何時面世，遙遙無期。
綠地控股 — 蘭姆公館 Ram Quarter
綠地控股曾表示，煞停項目是因應市場變化需重新審視，可能修改計劃，但強調對倫敦住宅市場長期增長仍然充滿信心。不過，《每日電訊報》 今年 9 月初引述消息指，綠地打算撤出倫敦的其他地產項目，包括西南部 Wandsworth 舊啤酒廠地皮的高尚住宅項目 Ram Quarter 蘭姆公館。
蘭姆公館分三期，號稱要打造歷史文化住宅社區，共提供 700 個住宅單位，另有 9,000 平方米啤酒文化商業街，及歷史保護建築改造的 loft 式住宅（即是樓底高、寬敞的空間，上下雙層複式結構）。首期發展已建成交付，報道引述倫敦地產界人士指，中國房企似乎急於「班資回朝」，預期蘭姆公館脫手後，綠地可能會出售「倫敦之巔」。不過，綠地隨即否認，並指集團會繼續發展倫敦現有的項目。
《金融時報》則引述消息指，4 至 5 名買家已表示有興趣洽購蘭姆公館項目，公司需視乎出價及市況再做決定。另一變數當然是北京政策。
去年 9 月北京祭出「三條紅線」政策，規管房企債務規模，綠地控股一度三條紅線全踩，8 月公布半年度業績，公司「報喜」，指已有一條紅線轉綠，一條預計在短期內轉綠。綠地的淨負債率超過 100%，剔除預收款後的資產負債率為 82%，高於 70% 上限。踩紅線的房企借新債受到限制，賣資產套現成為房企近期常見自救方法。
富力子公司及中渝置地 — 九榆樹住宅項目
曾經在 2019 年登上中國房企百強榜第 4 位的富力地產，近年受房企老問題 — 債台高築困擾，至今年 6 月底，同樣是三條紅線全踩。9 月宣布向同業碧桂園出售旗下物業資產，撲水 100 億人民幣自救。
富力的子公司 R&F Properties 於 2017 年聯同中渝置地，豪擲近 5 億英鎊（約 53 億港元）購入倫敦西南區九榆樹（Nine Elms）土地，如今該區新地鐵站已建成啟用，但項目尚未完工。
九榆樹原本計劃打造成集住宅、文化、商業於一身的 15 分鐘生活圈，只是該區至今咖啡店、餐廳及娛樂場所不多。有地產業界批評發展商一味追求豪裝大宅，卻似乎忽略整個新區的配套發展。R&F Properties 及中渝置地施工進度緩慢更惹來不少揣測，有地產顧問甚至建議客人另選其他地區，質疑項目能否完成：「公司沒有買入九榆樹是有原因的，我們建議一名客戶沽清手頭單位，改為投資其他區份......地區重建項目都是搏一搏，那兒有些發展商在英國根本沒有往績可憑。」富力回覆《金融時報》查詢時稱滿意九榆樹項目及銷售進度，但未有提供已賣出多少單位。
根據 Real Capital Analytics ，2013 至 2018 年間，來自中國大陸和香港的買家向倫敦房產市場投資近 35 億英鎊。2017 年，中港發展商佔了倫敦土地成交的三分之二，但此後卻幾乎絕跡於倫敦土地交易。目前，倫敦仍有數千所房屋屬中資投資，當中大部分都未建成及未出售。
對中國房企來說，過去五、六年的倫敦是一個難以攻克的市場，由 2016 年的脫歐公投，到修訂住宅大樓安全指引，再到疫情帶來的重重打擊，還要應付北京政策風險、恒大危機，而更根本的問題是「三條紅線」政策令房企遊戲規則完全改變，龍頭如恒大都出事，更反映房企面對的已不再是賺多賺少的問題，而是能否生存的問題。對於英國房產市場而言，問題不再是中國公司會否繼續來投資，而是它們會否集體離場。
- ^ 紅線一：房企剔除預收款後的資產負債率大於 70%；紅線二，淨負債率於 100%；紅線三，房企的「現金／短期債比」小於 1 倍。「三條紅線」是要降低中國房企的負債和財務槓桿。