港鐵行政總裁金澤培

過去兩周本地土地市場異常熱鬧，先有麗新發展「爆冷」，以逾 16 億擊敗十六家本地大發展商，投得九龍塘廣播道 79 號豪宅地，之後有恒地以破本港賣地表地價紀錄的 508 億元，獨資投得中環民耀街新海濱3號商業地王，打造中環新地標。

當外界以為地產市場勢必因新地王誕生，可刺激樓市進一步熾熱之際，冷不防周五突然爆出港鐵於 10 月底截標的東涌配電站物業發展項目，雖然收到 5 份標書，但最終居然要流標收場，到底發展商及政府分別在打甚麼算盤？

值得留意，是東涌配電站項目是過去接近 8 年以來，首次有港鐵物業發展項目流標，對上一個招標不成功的項目為天水圍天榮站上蓋項目，更曾破天荒兩度流標。

同樣罕見是政府少有就港鐵的項目流標作出回應，稱截至本年第三季，私人房屋用地供應可提供約 13700 個單位，已超過全年供應目標 12900 伙，因此東涌配電站發展項目未能如期推出，對本年度的私人房屋土地總供應影響不大。

政府作出的聲明，已經暗示今次流標，是港鐵在政府默許下作出決定。要知道，過去兩年政府直接的賣地量偏低，要供應達標，都是依賴一鐵一局（港鐵＋市建局），以配電站可以提供 1400 伙至 1800 伙單位，佔全年目標逾一成，絕非少數目，沒有發展局默許，不可能發生流標。

外界普遍歸咎今次流標，不是發展商沒有信心、而是補地價金額過高，以樓面補價約 5072 元，補價水平較將軍澳日出康城各期數的樓面補價普遍不足 4000 元為高，加上入標時要向港鐵提出一口入標價不得少於 2.5 億元，同時提出分紅建議，分紅比例下限為 15%，測量界普遍認同是「計唔掂數」，絕非發展商看淡後市。

事實真係如此？以 5000 元地價，加上建築成本及利息每呎約 4000-5000 元，如果發展商要取得合理利潤，即是平均有三至四成毛利（可參考前文--遊戲規則），即是賣價要高達 13000-14000 元之間，以目前區內住宅二手呎價（東堤灣畔/東環）介乎1.3萬至1.6萬元，發展商的確有一定風險。

但發展商及測量師不會告訴你的現實是、地產商其實有很多方法可以「發水」，即是擴大樓面面積，包括增加公用面積及增加停車場空間，保守增加一至兩成樓面出售，已經是很有「良心」。

其實今次有分入標，都是最大發展商財團，有長實、新地、恒地、信置和華懋，事隔一星期，港鐵最終不接納任何標書文件，反映他們出價肯定保守，原因之一是東涌配電站一來距離港鐵東涌站較遠，附近的基礎設施尚未完成，最重要是過去該站兩個最大賣點：鄰近港珠澳大橋入口及明日大嶼計劃，如今都變成「票房毒藥」，發展商自然出價傾向保守。

港鐵發展項目最大優勢是地鐵站上蓋，過去幾乎是賣樓最佳保證，上次上蓋項目流標，已經要倒數至近八年前，當時是天水圍天榮站上蓋項目，在經過兩次流標後最終補地價金額要下調 43%，先由新地投得。

但以當年樓市狀況，與今天絕對是「今非昔比」，而且 2012-14 年間有多個項目密集流標，例如大圍站及天榮站、西鐵的南昌西及荃灣西站，事實上肯「火中取栗」，中標財團今天都收獲豐富，因此樓市狀況絕對不能就咁比較。

當然你會說之前有麗新投得、前身為香港電台教育電視中心的九龍塘廣播道豪宅地，以逾 16.08 億元投得，每方呎樓面地價達 22465 元，屬於 2018 年 1 月以來、逾三年半九龍區賣地表地皮的樓面呎價新高，發展商豈是對後市沒有信心？

一來九龍塘地皮的確有優勢，同時由麗新爆冷，擊敗其餘 16 家財團，均是反映大地產商的確不夠進取，先令到麗新有機可乘，所以反而引證其他大財團對後市，未必有咁大信心。

值得留意，是有地皮流標後，財爺陳茂波最新發表網誌，反而告訴外界，部分市區優質地段地皮高價售出（應是指中環地王及廣播道豪宅地）、加上發展商積極補地價令相關收入達歷史新高，變相告訴發展商，不要旨意政府會賤賣土地「執死雞」。

陳茂波又稱，上半年物業及股票印花稅收入亦高於預期，因此已放風，今年度的財政赤字將遠低於年初時的估算。（當時預計赤字為 1016 億元，相等於本地生產總值 3.6%）

流標反映的、是今天的地產市場，至少在發展商角度，既要面對中央提出改變「遊戲規則」、要「共同富裕」的新玩法，之前特首亦表明會盡快處理修訂「強拍」條例釋放供應，相信發展商對日後樓市投資取態，一定已經作出適當調整，而這個做法，遲早都會反映在樓市上。

原文刊於 財經拆局