最近讀到華盛頓郵報一篇Whiting (2021) 題為《中國恒大爆雷，自上而下的中國政治經濟》，內容提及的四大房產危機成因與我過去十年提出的土地供應和房產危機如出一轍，值得導讀。

1. 政府壟斷土地供應

文章首先提到由於城市的土地幾乎全由地方政府壟斷，土地供應和土地價格由地方政府控制，原文如下：

“Local government intervention shapes the supply and price of land in China. City and county governments exercise a near-monopoly over the supply of land for the primary urban land market.”

這與我在2019年明報的一篇題為《壟斷而不受監管的土地供應權》的文章內容大致相同，文中一段提到：『因為政府壟斷土地供應，且行政不受市民約束，才會出現政府可以人為操控土地供應量，高地價結果與壟斷經濟理論的預測脗合。』(姚，2019) 

2. 政府收入高度依賴賣地

地方政府的稅收有限，舉債的風險較高，最佳選項是透過賣地來增加政府收入，以支付公共項目和服務的支出，文章指出2017及2020年的賣地收入竟佔地方政府財政收入的30%及46%，原文如下：

“Local governments ... rely heavily on windfalls from the sale of land to fund government projects and services — and because they exercise a lot of discretion over these funds. Last year, local government receipts from land sales topped $1.3 trillion, equivalent to 46 percent of total government fiscal revenue, up from 30 percent in 2017.”

而我早在2014年明報星期日已經指出：『政府的每年收益有大約三成來自與土地和房屋有關的收入。』(姚，2014a)。另外，在2020年信報的一篇題為《香港步入衰退，土地財政勢爆煲》的文章分析賣地收入的用途與盈餘時提到：香港『經常賬赤字預算的危機已成，非經常賬的盈餘主要依靠近年土地收入隨高地價而大幅上升才錄得的盈餘。但土地收入一般直接進賬基本工程儲備基金，只用作工程項目支出。』(姚，2020)

3. 房產發展帶動經濟增長

文章繼續提出，政府有巨大誘因推動經濟增長，而眾所周知房產發展及建造工程是經濟增長的重要引擎，因此不斷鼓勵推動都市化的建造工程、房屋發展項目和房產投資，這些都對推動城市的經濟增長有輕易的興奮作用，原文如下：

“As real estate development and construction projects are important drivers of growth, local governments have a strong incentive to encourage housing developments ... Local governments use their political power to artificially boost demand for housing developments and construction, driving urbanization”

香港則以賣地收入承擔基建工程支出，再以基建工程作為經濟增長的推手，這是我在2014年房產學人的一篇題為《跨境交通基建對經濟效益的驗證》的文章所提出有關以基建帶動經濟增長的質疑。(姚，2014b)

最後，有關第四項原因則留給大家自己閱讀和發掘。文章指出由於這些政策的扭曲，導致房屋供應過剩，空置率估計高達兩成，文章認為三條紅線可能成為駱駝背上的最後一根稻草，把恒大債務壓了下來，啟動債務爆雷！

參考

Whiting, S. (2021) China’s Evergrande is in trouble. But so is China’s top-down political economy, Washington Post, October 21. Available online at  https://www.washingtonpost.com/politics/2021/10/21/chinas-evergrande-is-trouble-so-is-chinas-top-down-political-economy/. Accessed on October 26, 2021.

姚松炎 (2014a) 買樓發達夢，明報星期日生活，12月21日。

姚松炎 (2014b) 跨境交通基建對經濟效益的驗證，房產學人，12月9日。https://hd.stheadline.com/news/columns/222/20141209/310656/%E5%B0%88%E6%AC%84-%E6%88%BF%E7%94%A2%E5%AD%B8%E4%BA%BA-%E8%B7%A8%E5%A2%83%E4%BA%A4%E9%80%9A%E5%9F%BA%E5%BB%BA%E5%B0%8D%E7%B6%93%E6%BF%9F%E6%95%88%E7%9B%8A%E7%9A%84%E9%A9%97%E8%AD%89

姚松炎 (2019) 壟斷而不受監管的土地供應權 難穩定房屋供應，明報，1月7日。https://m.mingpao.com/ins/%E6%96%87%E6%91%98/article/20190107/s00022/1546778797850/%E5%A3%9F%E6%96%B7%E8%80%8C%E4%B8%8D%E5%8F%97%E7%9B%A3%E7%AE%A1%E7%9A%84%E5%9C%9F%E5%9C%B0%E4%BE%9B%E6%87%89%E6%AC%8A-%E9%9B%A3%E7%A9%A9%E5%AE%9A%E6%88%BF%E5%B1%8B%E4%BE%9B%E6%87%89%EF%BC%88%E6%96%87-%E5%A7%9A%E6%9D%BE%E7%82%8E%EF%BC%89

姚松炎 (2020) 香港步入衰退，土地財政勢爆煲，信報財經月刊，4月8日。https://monthly.hkej.com/monthly/article/id/2431324/%E9%A6%99%E6%B8%AF%E6%AD%A5%E5%85%A5%E8%A1%B0%E9%80%80%20%E3%80%8C%E5%9C%9F%E5%9C%B0%E8%B2%A1%E6%94%BF%E3%80%8D%E5%8B%A2%E7%88%86%E7%85%B2