[短片：https://youtu.be/BB3pmZ1kJTg]

全球多國在疫後出現通脹急升現象，美國最新公佈11月份通脹率持續攀升至6.8%，是自1982年6月以來的最高紀錄，美聯儲局剛宣佈明年底前將加息三次，每次四份一厘 (Reuters, 2021)；這可能令不少長者回憶起上世紀70-80年代的「大通脹」(The Great Inflation)時期 (Bryan, 2013)，1980年美國的通脹升穿14% (圖1)，部份原因與取消類金本位制度有關 (姚，2021a)。

圖1 美國大通脹，來源：Bryan (2013)

圖1 美國大通脹，來源：Bryan (2013)

2021年國際通脹急升

2020年全球受到疫症打擊，經濟重挫，各國曾一度陷入經濟衰退和出現通縮現象，及後全球央行大幅減息至歷史低位，又派錢救市，再加上全球航運及貨櫃碼頭大擠塞，導致各類原材料、燃料、糧食及多類貨物價格急遽上升，形成成本推升通脹訊號，PPI預告CPI上升的滯漲趨勢 (姚，2021b)。

圖2 是十個經濟體自2018年第三季至2021年第三季的通脹率，當中除了日本仍然處於通縮階段外，其他各個經濟體都出現不同程度的通脹上升，美國、紐西蘭、加拿大和德國的情況頗為嚴重，通脹率已升至4 - 6%，而且上升趨勢持續，美聯儲局更已不再稱通脹只屬短期臨時現象。

圖2 OECD 九國 + 香港的通脹率，1982Q3 - 2021Q3。來源：OECD DATA & CSD HK

圖2 OECD 九國 + 香港的通脹率，1982Q3 - 2021Q3。來源：OECD DATA & CSD HK

與世界經合組織成員國相比，香港的通脹率尚算溫和，2021年第三季只有2.2%，而且在2020年間曾有較嚴重的通縮情況，2020年第三季的通縮率為-1.6%，相反，2019年間的通脹率卻比其他九個國家為高。

香港疫後通脹較低的原因

若要了解香港在疫症前後的嚴重通縮及較輕微通脹的原因，必須先由計算通脹的一籃子貨品說起，根據香港政府統計處網頁的介紹，通貨膨脹率是根據消費物價指數(CPI)的按年變動率計算，而『消費物價指數量度住戶一般所購買的消費商品及服務的價格水平隨時間而變動的情況。』

有關消費商品及服務的價格調查，政府統計處是根據指定的9個類別的消費商品及服務中去定期統計920項商品及服務的價格，如圖3所示，當中會按家庭支出比例調查結果把各類商品及服務的價格進行加權，眾所周知香港市民花在房屋的支出比例最高，因此在統計消費物價指數時亦以房租的加權最高，達到差不多四成，相反，其多各類支出的權數相對較低，以近年的食品價格颷升為例，由於基本食品只佔權數一成左右，其價格的升跌只會輕微影響通脹率；必須注意在統計消費物價指數時，樓價是不被計算的，只有租金會被視為住戶一般所購買的消費商品及服務。

圖3 來源：消費物價指數的權數。香港統計處 (2021) https://www.censtatd.gov.hk/tc/EIndexbySubject.html?pcode=B8XX0021&scode=270

圖3 來源：消費物價指數的權數。香港統計處 (2021) https://www.censtatd.gov.hk/tc/EIndexbySubject.html?pcode=B8XX0021&scode=270

豬肉價格升一倍對通脹率的影響

譬如圖4顯示豬肉價格自2019年至今累計升了一倍，但同期的通脹率卻只有通縮或輕微通脹，原因是豬肉是歸類在9個類別的消費商品及服務中的基本食品類，在綜合消費物價指數的權數只佔10.36%，而豬肉又只是二十多項基本食品類中的一項，淨權重只有1.35%，換言之，100%上升的豬肉價格經過多層權數處理後只貢獻通脹率升幅不到1.5%。

圖4 各類肉類價格 2015 - 2021年，來源：統計處 (2021) https://www.censtatd.gov.hk/en/EIndexbySubject.html?pcode=D5600001&scode=270

圖4 各類肉類價格 2015 - 2021年，來源：統計處 (2021) https://www.censtatd.gov.hk/en/EIndexbySubject.html?pcode=D5600001&scode=270

房租跌一成對通脹率的影響

相反，圖5顯示香港的住宅單位租金在2019年中以前一直高速上升，2017年5月更以年度增幅10.5%的速度上升，及至2019年中才出現跌勢，至2020年8月跌幅為-9.5%，之後才慢慢減緩，趨勢與圖1中的香港通脹率高度相似，原因是房租在消費物價指數中的權數高達四成多，而私樓房租又是兩類住房中的一類，另一類為公屋租金，私樓的淨權重高達35.46%，換言之，私樓租金的變化對通脹率的升跌舉足輕重，一成的租金跌幅可以導致通脹率跌3.55%！

圖5 香港私人住宅單位租金指數 (藍色線-左軸) 及其年度變化 (藍色面-右軸)。來源：香港差估署 (2021) https://www.rvd.gov.hk/en/publications/property_market_statistics.html

圖5 香港私人住宅單位租金指數 (藍色線-左軸) 及其年度變化 (藍色面-右軸)。來源：香港差估署 (2021) https://www.rvd.gov.hk/en/publications/property_market_statistics.html

然而，由於大部份香港市民均非私樓租戶，即使是私樓租戶亦不一定享有差估署估算的租金跌幅，最近劏房平台公佈的劏房租金指數就指出劏房戶的租金跌幅少於同期私樓的租金跌幅 (專業和你傾，2021)，因此他們對物價上漲的感受可能與政府公佈的通脹率數字不盡相同，尤其在近年租金下跌的期間，當各類生活用品和消費均因疫情而價格飛漲的時候，大家可能都對生活開支的升幅感到壓力山大，每日新聞都在報導全球多國的通脹率打破多少個十年的紀錄新高，但香港政府卻公佈2021年10月份的通脹率只有1.7%！？僱主通常會參考通脹率釐定加薪比率，僱員的生活質素可能因而下降。

私樓租金為何下跌？

釐清了通脹率的計算方程式後，剩下來的問題是為什麼在過去兩年的私樓租金出現下跌？由於私樓租金一般與佔用需求有較明顯的正相關，租金的下跌反映同期的住宅需求下跌，其中有些解釋包括同期的流動人口如海外來港人士的下降，及疫後因封關而導致旅客大幅減少，令到原本作為短期出租予遊客的住宅單位改為放長租，前者令租住需求下降，後者令租住單位供應增加，因而形成住宅租金回落 (姚，2021c)。然而，這兩項因素理應在世界其他大城市同樣出現，為何只有香港出現較嚴重的租金下跌？似乎有一些香港在疫後獨有的變化導致私樓租金出現較大的跌幅，研究團隊正在進行相關的數量模型分析，有結果再與大家公佈。

參考：

Bryan, M. (2013) The Great Inflation, 1965–1982，Federal Reserve History。https://www.federalreservehistory.org/essays/great-inflation

Reuters (2021) Fed signals three rate hikes coming in 2022 as inflation battle begins，Dec. 16. https://www.reuters.com/markets/us/fed-prepares-stiffen-inflation-response-post-transitory-world-2021-12-15/

專業和你傾 (2021)「劏房租務管制」與「過渡性房屋」，眾新聞，12月11日。https://www.hkcnews.com/article/48766/%E5%8A%8F%E6%88%BF%E7%A7%9F%E5%8B%99%E7%AE%A1%E5%88%B6-%E9%81%8E%E6%B8%A1%E6%80%A7%E6%88%BF%E5%B1%8B-%E5%85%A8%E6%B8%AF%E9%97%9C%E6%B3%A8%E5%8A%8F%E6%88%BF%E5%B9%B3%E5%8F%B0-48766/%E3%80%8C%E5%8A%8F%E6%88%BF%E7%A7%9F%E5%8B%99%E7%AE%A1%E5%88%B6%E3%80%8D%E8%88%87%E3%80%8C%E9%81%8E%E6%B8%A1%E6%80%A7%E6%88%BF%E5%B1%8B%E3%80%8D

姚松炎 (2021a) 無本位貨幣制度五十年，方格子，11月13日。https://vocus.cc/eyanalysispoliecon/618ece91fd897800011507ad

姚松炎 (2021b) 通脹定滯脹？看水漲或成本漲，方格子，7月15日。https://vocus.cc/eyanalysispoliecon/60eea574fd89780001a5cac9

姚松炎 (2021c) 香港樓價反常，與租金及各類房產不同步，方格子，1月21日。https://vocus.cc/hk_real_estate_econ/60112af3fd89780001414786