综述：中国出险房企的并购贷款不再计入“三条红线” 但真行动起来不一定简单
路透北京1月7日 - 中国房地产行业加快整合、实现良性循环迎来了新的政策加持。消息人士周五指出，大型优质房企对出险企业项目的承债式收购，相关并购贷款不再计入“三条红线”相关指标，也就是说从银行端将这些并购贷款剔出“三条红线”。
一位了解情况的券商投行部人士向路透表示，银行“主要是跟央企开发商说的”，不过目前央企的并购冲动并不强烈，“低价的一手地都不想拍，为啥要并购二手项目？”
本地媒体财联社周四晚间率先引述房企人士报导了该消息。路透向万科和华润置地等房企查询时，他们对此均未予以置评。
金融信息服务提供商--REDD亦报导了这一消息，并指去年12月中国监管层汇总了11家民营开发商的支持对象名单，要求国有房企收购相关资产以缓解他们的流动性压力。上海和广东省等地方政府随后组织召集当地国有房企开会，为拟议中的收购提供便利。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此前部分央企有收购项目的考虑，但是由于三道红线的制约，所以收并购有一定压力。这次在原有政策基础上进一步做了放松，本身不会影响三道红线的考核，同时相关企业收并购的动力也会增强。
“此类政策势必加快出险企业问题项目的收并购交易，预计后续包括债市和地产股等，都会面临提振的机会，”他说。
中国地产板块周五领涨，恒生中国内地地产指数升约3%，其中中海发展一度涨超7%，股价创逾九个月以来新高，华润置地涨逾6%。
A股市场方面，沪深300地产指数一度劲升5.5%至近七个月新高，新城控股、招商蛇口、绿地控股和保利发展盘中涨幅介于4-7.75%。
**推进国企收购出险房企资产**
REDD报导称，中央将依靠地方政府推进相关计划。受广东省政府邀请推销项目的民营开发商有中国奥园、广州富力和雅居乐，国有求购者包括保利发展、中海发展、五矿地产、越秀地产和广州珠江企业集团。广东省政府已将原定于12月29日召开的会议推迟至1月份。
报导并指，上海政府的任务是帮助解决影响类似世茂等上海开发商的问题，并要求当地银行提供必要的支持。由于政策变化，上海一家大型银行本周考虑增加对世茂的敞口。
风雨飘摇中的中国房企--世茂集团作为担保人的一信托计划违约，周五旗下境内外债券以及股价均大挫。另外，据三位了解情况的消息人士周五透露，世茂集团旗下的上海世茂建设1月下旬将有两期共11.65亿元人民币ABS（资产支持证券）到期，公司正与持有人协商展期，初步方案是年内分期兑付本金，到12月兑付完毕。
中国奥园周五一度跌逾6%。此前据中国本地媒体--澎湃新闻引述接近交易的人士称，奥园正在处置的境外资产中已有约四至五个项目在洽谈买家，预计交易金额在30亿元人民币左右。
“并购潮”将是2022年中国楼市关键词之一。平安证券分析师杨侃在报告中称，政策在项目选择、融资支持、风险管理等方面的支持，有望帮助受让房企控制并购风险。从美国、日本的经验看，阵痛期后行业均迎来并购整合高峰。
中国央行官员去年年底称，房地产企业间的项目并购是房地产行业化解风险、实现出清最有效的市场化手段。
** 有好的并购项目银行才予以支持**
中国恒大、花样年、新力控股、佳兆业、阳光100等多个房企去年陷入流动性危机，且发生了实质性违约。收并购作为激活企业和盘活资产的重要途径，被政策给予了“厚望”。
一家国有银行的高层就落实监管鼓励并购贷情况对路透表示，目前主要是满足房地产市场的合理需求，但关键是有没有好的并购项目。
“银行的意愿不重要，重要的必须是好的并购项目，银行才会出资金支持。好的企业去并购的话，才可以有效的化解房地产市场的风险，防止单体的风险，”他说。
不过，上述券商投行部人士指出，央企的并购流程很长，“要真正行动起来，除非是国资委下令”，仅银行端将并购贷款剔出“三条红线”，恐效果有限。
2020年8月，中国央行根据负债率为房地产企业划定“三道红线”，即剔除预收款后的资产负债率大于70%，净负债率大于100%，现金短债比小于1倍；根据“越线”的数量将房地产企业分为“红橙黄绿”四档决定其融资时有息负债年增速的上限。
受融资环境收紧、三道红线下房企主动降负债等影响，去年房企融资骤然紧张。据研究机构--克而瑞统计，2021年100家典型房企的融资量为12,873亿元，同比下降26%，近五年来融资量首次出现负增长，同时达到五年来最低点。 (完)
（路透中文部黄斌对本文亦有贡献）