2022-01-11T09:01:15Z

路透香港1月11日 - 第一太平戴维斯发表报告称，进入2022年，随着中国内地政府坚持降低房地产行业风险的长期目标不动摇，预计融资环境难大幅改善，开发商将会继续面临较高的债务偿还风险；预计投资者会继续把收益率相对较高的利基资产（niche asset）放入投资组合中。

该行的2022年中国房地产年度展望报告指出，过去10年中国房地产市场依赖低成本融资，实现了爆发式的增长。然而以这种方式实现增长带来的副作用也很明显，开发商负债率攀升令现金流风险与日俱增，一旦资产价值停顿，开发商资金面将面临很大的挑战。部分开发商的债务危机为行业敲响警钟。

报告预期，一些受资金端困扰的开发商今年可能出售一些非核心资产或寻求股权融资，市场上可能出现一些折扣较大的收购机会。但国际投资者仍会对市场上一些不稳定因素存在顾虑，从而在测算和决策时保持一定的谨慎。国际投资者担忧的方面包括零新冠政策对市场的干扰，核心产业受到过多政策影响以及房地产市场增速减慢影响了整体经济的增长。

为了控制风险，报告预计银行会对借款方进行更为严格的背景调查，一些大中型企业，资金状况较好，抵押物也集中在一线城市和核心二线城市，还款记录良好，将会受到银行的青睐。

对于物流等基本面较强的资产项目，银行放款态度也会更为宽松，然而给出的利率仍主要取决于具体资产品质、所在位置及借款人授信。目前政府选择性地对资金困难的国企提供支持，因此仅是国企已不能成为企业的“免死金牌”。

报告称，目前中国写字楼和零售等传统资产的收益率仍低于借款成本；对绝大多数投资者而言，投资中国传统资产仍是寄望于资产价值的不断增长。然而，目前市场融资成本增加，基本面回归常态化走势，资产价值很难再延续过去10年大幅增长的情景。在此背景下，预计投资者会继续收益率较高的利基资产放入其投资组合中。

当中，物流资产一直是投资者青睐的利基资产类别。然而，随着物流资产竞争愈发激烈，收益率不断下行，包括数据中心、制造类产业园区、生命科学园区以及长租型住宅等资产类别将获得愈来愈多的关注。这些资产终端需求积极，政府也给予一定的支持政策，未来发展可期。

此外，第一太平戴维斯认为，融资困难之时，房地产行业中愈来愈多的人意识到了寻求可持续性长期融资的重要性。当中房地产投资信托基金（REITs）可带来新希望。

中国2021年推出首批九个REITs的股价表现十分瞩目，截至2021年12月1日首批REITs平均股价增幅达18%（非加权）。随着第二批房地产投资信托基金的出炉，该行预计中国会不断尝试扩大底层资产类别，并推出一些形式的税收优惠来鼓励更多的投资者和开发商选择房地产投资信托基金。

与此同时，例如绿色债券等产品也会更为常见，不断促进市场的可持续发展及整合。

中国恒大、花样年、新力控股、佳兆业等多个房企去年陷入流动性危机，且发生了实质性违约；近期世茂集团也陷入债务危机泥沼。（完）