2022-01-17T07:54:41Z

路透北京1月17日 - 在经历了上下半年的“冰火两重天”之后，中国房地产市场交出2021年答卷，全年成交创纪录新高但单月连续半年下降，投资和新开工还在筑底之中；中国统计局长则给市场吃下定心丸，指出城市住房需求特别是改善性住房需求有望持续释放，“2022年房地产市场有望保持总体平稳运行。”

资料图片：2017年9月，中国珠海，横琴岛上的住宅开发项目。REUTERS/Bobby Yip

分析人士亦指出，房地产仍是中国经济的稳定器，预计今年房地产调控政策还有改善空间，特别是信贷端将加大对刚需、改善住房需求的支持力度，受政策预期刺激，中国股市房地产板块持续上扬，而香港内房股仍因债务风险疑虑遭受重挫。

“随着房地产长效机制不断完善，因城施策效果不断显现，2022年房地产市场有望保持总体平稳运行。”中国国家统计局局长宁吉喆在2021年国民经济运行情况发布会上表示，今年房地产投资亦有望平稳健康发展。

他强调，随着新型城镇化的推进，居民正常住房消费的愿望转化为现实，再加上金融等政策的支持，“城市住房需求特别是改善性住房需求，还是有望持续释放的。”

受高基数和房企融资环境收紧影响，2021年全国房地产开发投资同比增速降至17个月低点4.4%，12月单月投资同比增速大幅下滑至疫情首次爆发以来最低。同时，去年商品房销售量价均呈现“前高后低”走势，12月单月销售面积和销售金额同比增速现连续六个月下滑。

“房地产进入了预期逆转期，”华宝基金首席经济学家李慧勇表示，未来要从房地产经济转向数字和低碳经济，但过程不是一蹴而就的，转型期间需要稳定，要稳定房产来稳定经济。

他认为房地产方面的政策需要“三管齐下”，才能较好起到稳定经济基本盘的效果，保证今年投资还是有个位数的增长，不至于出现比较大的负增长，拖累经济。

所谓三管齐下，需求端，面临投资需求下降而居住需求够买力不足，要刺激需求；开发端要防范债务风险；地方政府端要稳定好大家预期，做好新的财力安排。“三个缺一不可，因为这不是简单的周期问题，而是预期逆转的问题，政策还要加大力度”。

中指研究院指数事业部研究副总监陈文静表示，展望2022年，中国经济面临新的挑战和压力，宏观政策将持续发力稳经济，降准、降息仍有预期，房地产市场仍将发挥稳定器作用，在“房住不炒”总基调指导下，预计调控政策仍有改善空间。

“特别是信贷端，将进一步加大对刚需、改善住房需求的支持力度，支持合理住房需求释放。”她说道。

中国国家发改委周日发布《关于做好近期促进消费工作的通知》，提出10个方面的工作举措，其中提及促进住房消费健康发展，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。因城施策促进房地产业良性循环和健康发展，扩大人口流入多、房价高城市的保障性租赁住房供给。

新年后对于中国政策利率降息的预期明显升温，央行周一亦“顺应市场呼声”，时隔21个月调降中期借贷便利（MLF）和逆回购利率，且幅度均达此前预期的上限10个基点（bp）。面对经济下行压力加剧，以及房地产风险仍在持续释放的双重考验，政策应对明显发力。

中国上午刚公布去年四季度GDP增速明显回落全年呈逐季走低态势，但2021年仍优预期完成全年目标。最新数据反映出投资和消费走弱。分析师认为，中国经济隐忧仍在，特别是经济走弱与房地产下行趋势有关，预计政府投融资行为将加快，以带动需求的改善。

**政策预期继续回暖**

去年9月底中国央行提出针对房地产的“两个维护”后，各部门频繁释放房地产维稳信号，政策底已经逐步显现，而12月房地产运行数据多继续下行，促政策松动预期继续升温，力推中国股市房地产股强势上涨。

中指院的陈文静指出，2022年，预计房地产市场交易规模将高位回落，市场处于下行周期。当前市场观望情绪短期或延续，叠加高基数效应，上半年全国商品房销售规模同比降幅或继续探底。

同时，今年房屋新开工面积难有明显改观，全年或延续回落态势，新开工规模、土地购置或将进一步拖累投资额，但在“两维护”要求下，各地保交付力度将有所强化，叠加保障性住房建设加速，全年房地产开发投资额仍有望保持小幅增长，但上半年投资额调整压力较大，同比下降的可能性较高。

在周末公布的70房价走势改善之下，中国股市地产板块周一早盘走强，沪深300地产指数盘中一度升2.9%，午盘盘初亦延续强势，涨幅保持在2%左右，上证地产指数午盘涨逾1%。

金地集团一度升逾6%，保利发展升幅近5%，招商蛇口最多上涨3.5%，万科涨逾2%。

2021年收官月中国房地产市场显现回春迹象。官方数据显示，12月中国新房价格环比降幅较上月略有减缓，主要由二线城市带动；政策端频频释放正向信号、融资限制略微放松以及房地产开发商的促销活动帮助稳定购房需求，市场信心渐修复。

分析人士认为，在“房住不炒”前提下，2022年政策仍会有所放宽，楼市将出现“分化回暖”的局面，一季度房价或继续下跌，但后续有企稳可能，一、二线城市料将率先回暖，但三、四线城市仍有下行风险。

不过香港股市内房股走势却大相径庭，恒生中国内地地产指数跌逾3%，最大跌幅达3.6%。碧桂园跌超8%，融创中国和中国恒大分别跌逾5%和1%。

“肯定还是在担忧内房股的债务问题，”第一上海证券首席策略师叶尚志表示，板块内部分化，投资者目前更青睐国资背景乃至央企的房企，它们的流动性、财务状况更好，拿钱能力更强，而一些财务状况不太理想的民营企业，大家还是有一些担忧。

他认为，内房板块的资金更会向国资房企流动，其中一部分资金来自于抛售民企股票。

资金紧拙的中国开发商急于与债券持有人谈判新条款以避免违约，世茂集团和禹洲集团是上周最新两家寻求到期债务展期的企业；而危机重重的中国恒大在延长投票时间三天后，其45亿元人民币的境内债券终于熬过回售挑战，继续维持境内债券未违约的纪录。（完）

(路透上海刘珞焱对本文亦有贡献)