焦点：火爆的中国公募基建REITs频现停牌 需警惕偏离资产估值风险
路透北京2月16日 - 在稳增长、扩大有效投资的政策推动下，中国今年来基础设施不动产投资信托基金（REITs）行情火热，春节后多只产品因溢价过高而发布风险提示甚至停牌。尽管周三市场有所小幅回调，但分析人士认为，后续仍需注意REITs继续上涨而偏离估值的风险。
“此轮REITs的快速上涨，已明显偏离资产估值，带有一定的投机炒作，”一位不愿具名的公募REITs从业人士称。
华兴证券（香港）首席经济学家庞溟指出，一般在降息周期，投资者为了分散风险和保持回报率会相应调整资产配置，REITs的现金收益稳健且较高，价格也因利率下调而有所上扬。
“还可以在低利率时适度贷款来开发收购投资回报率较佳的底层资产，尤其是乘着最近基建前置发力、资金跟着项目走、确保形成实物工作量的东风，表现都比较亮眼，”他说。
中国发改委有关负责人日前表示，今年一季度面临的不确定因素较多，要把政策发力点适当向前移，适度超前开展基础设施投资，力争在一季度形成更多实物工作量。
今年以来中国A股市场行情不佳，但基建板块快速上涨，上市的11只基础设施公募REITs产品亦逆势集体上扬，富国首创水务REIT涨超38%，溢价率已达100%以上；红土盐田港REIT和博时蛇口产园REIT今年来均涨约30%。
不过，受到风险提示和停牌影响，今日基础设施公募REITs产品均出现小幅回调，幅度在0.05%-2.5%左右。
**提示溢价风险**
由于此前价格持续上涨，中国春节假期以来，富国首创水务REIT、华安张江光大园REIT、建信中关村产业园REIT、中航首钢绿能REIT、红土盐田港REIT、博时蛇口产园REIT六只产品提示溢价风险。
部分产品还在盘中实施停牌。博时蛇口产园REIT与建信中关村产业园REIT两只产品周一和周二连续两日停牌，华安张江光大园REIT周一亦被停牌；此前，红土盐田港REIT和富国首创水务REIT两只产品也于上周三停牌一个交易日。
多只公募REITs停牌公告均表示，基金以获取稳定现金流为主要目的。随着交易价格的大幅上涨，净现金流分派率将显著下降；为了保护基金份额持有人的利益而停牌。
“REITs收益来源于二级价格的上涨和分红收益两部分，需警惕高估值下产品下跌的风险和分红收益的降低。当前市场价格已经较高，建议投资者莫在此时点轻易进场，”上述公募REITs从业人士说。
他并表示，此次快速上涨的公募REITs产品的基础资产主要集中在水务、物流、产业园领域，高速公路表现一般，主要与底层资产现金流稳定与否有关。
另据业内人士介绍，基础设施REITs是中等收益、中等风险金融产品，风险和收益介于股票和债券之间，若价格大幅上涨导致其偏离了正常估值，就可能面临被大量抛售的风险，影响正常的交易流动，从而违背了盘活资产的初衷。
为促进投资良性循环，中国当局近期频送政策大礼包，国务院办公厅2月发文鼓励具备条件的项目稳妥开展基础设施REITs试点。财政部等则就相关试点的税收做出优惠规定。
“从国外成熟市场看，REITs市场的发展离不开税收制度的改革，中国税收新政的推出释放了非常积极的信号，”上述公募REITs从业人士并称。
**投资范围扩容，保障性租赁住房REITs大有可为**
分析人士认为，快速上涨的行情、外加各地的支持政策，势必推动REITs项目的进展，提高发行人的积极性，快速补充REITs市场。
路透统计显示，中国基础设施公募REITs共发行11只，合计发行规模364.13亿元人民币，底层资产类型主要分布在产业园区（四只）、高速公路（三只）、仓储物流（两只）和污水处理和垃圾焚烧发电（各一只）。
以下为已上市的基础设施公募REITs详情：
证券简称 资产类型 发行规模 （亿元人民币） 发行价格 （元人民币）
博时蛇口产园REIT 园区基础设施 20.79 2.31
平安广州广河REIT 交通基础设施 91.14 13.02
华夏越秀高速REIT 交通基础设施 21.30 7.10
红土盐田港REIT 仓储物流 18.40 2.30
中航首钢绿能REIT 生态环保 13.38 13.38
华安张江光大REIT 园区基础设施 14.95 2.99
浙商沪杭甬REIT 交通基础设施 43.60 8.72
富国首创水务REIT 生态环保 18.50 3.70
东吴苏园产业REIT 园区基础设施 34.92 3.88
中金普洛斯REIT 仓储物流 58.35 3.89
建信中关村REIT 园区基础设施 28.80 3.20
另有四只REIT产品已提交上市申请，分别是：鹏华深圳能源清洁能源REIT、国金铁建重庆渝遂高速公路REIT、国泰君安临港东久智能制造产业园REIT、华夏中国交建高速公路REIT。
国家发改委此前要求尽快推动项目入库和公募REITs的发行和上市，形成存量资产和新增资产的投资良性循环。发改委还于1月底披露，目前全国正在实质性推进基础设施REITs发行准备工作的项目接近百个。
“逐渐拓展我国REITs的投向领域也是大势所趋，”西南证券报告指出。
该报告并认为，传统地产作为带动经济增长的动能减弱，需启动新链条来支撑房地产企业，保障性租赁住房和REITs模式或成为新房地产链条的发力点。2022-2025年保障房新建加改造总规模可达4.4万亿元，年均超过1万亿元。
中国住建部年初表示，今年全年建设筹集保障性租赁住房240万套（间）；中国央行亦要求加力支持保障性租赁住房，有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。
中国证监会和发改委于2020年4月30日发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》。去年6月21日，首批九单基础设施REITs产品在沪深证交所挂牌上市，标志着中国基础设施REITs市场正式建立。（完）
审校 张喜良