调查：中国今年房价料前低后高同比升2% 下半年房企融资压力渐缓
路透北京2月25日 - 中国房地产调控政策适度纠偏，但传导到市场端存一定时滞性，叠加去年上半年高基数的影响，路透访问15家机构的预估中值显示，今年上半年中国住宅均价同比下降1%，持于三个月前路透季度调查的预估中值。不过随着稳楼市政策效果逐渐显现，全年房价料同比增长2%，总体呈现“前低后高”走势。
受访分析师普遍认为，需求端尤其聚焦刚需的政策将更放松，包括全国范围的按揭利率下降、部分城市的首付下降、放松限购等；同时，政策或借助加大开发贷投放、允许债务展期、改善发债融资环境、推动企业并购等措施以缓解房企资金压力。
事实上，政策放宽趋势已愈发明了。深圳、广州拉开一线城市调降房贷利率大幕，“两成首付”亦重现菏泽、重庆和、赣州的地产江湖，此举或将引得其他城市纷纷效仿跟进。
住建部周四在发布会上的表述 here总体延续此前的“三稳”论调，但其称“努力为稳定宏观经济大盘发挥积极作用”，并再强调保障住房的刚需，加大保障性租赁住房供给，或将更进一步提振行业信心。
“政策效果从政策端到市场端的传导具备一定时滞性，预计上半年房价大概率处于下行周期，下半年房地产市场将有所企稳，”红塔证券研究所所长李奇霖称。
然而，地产的回暖预期仍是结构性的。李奇霖说，一线城市和二线城市受益于经济、人口优势的支撑下，房价韧性较强，交易活跃度将明显好于三四线城市。
交通银行金融研究中心资深研究员夏丹则表示，综合考虑基数效应和政策效应，随着上半年稳楼市政策作用逐渐显现，房价环比回稳，带动同比下行趋势减缓筑底；去年下半年楼市迅速降温，全年房价同比在较低基数下可能有明显提高。
路透根据中国国家统计局公布数据测算，1月70个大中城市新建商品住宅价格指数同比涨幅进一步缩窄至2.3%，涨幅续创2015年12月以来最低（当时为升1.8%）；但环比上升0.1%，扭转前三个月跌势。
鉴于中国经济下行压力增大，受访的15家机构中，近八成受访者认为房地产税试点将推迟进行，尽管相关基础性法规仍将陆续颁布。但有分析人士警示，如若政策放松使房地产市场回暖过快，很可能反过来加快房地产税试点进程。
2021年全国房地产开发投资同比增长4.4%降至17个月低点，销售面积同比增长1.9%。约八家机构的预估中值显示，今年上半年房地产开发投资预计同比下降2%，销售面积同比降14%，稍优于三个月前路透季度调查预估中值的下降3%和下降16%。全年二者同比增速分别为增长1.5%和下降7.5%。
李奇霖认为，随着政策的边际放松以及下半年全国房价水平稳中有升的趋势，今年全年房地产市场成交金额或将由上半年的低点小幅回暖，但“房住不炒”的基调不会改变，因此房地产市场重回“爆发式”增长的可能性不大。
“未来政策会引导更多的专项债资金对接到保障房的投资上，化解保障房投资的融资约束，从而对房地产投资下行起到托底的作用，”他并称。
目前保障性住房开发贷余额在房地产贷款总量余额的占比仍居于低位。中国央行要求加力支持保障性租赁住房，有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。
**下半年房企融资压力将有所缓解**
虽然房地产行业整体融资压力目前仍存，但受访机构多数认为，随着房地产投资增速回暖以及相关支持政策的进一步深化，下半年房企的融资压力会有所缓解，系统性债务风险可以避免。
“房企流动性将有边际改善，”仲量联行（JLL）中国区研究部总监姚耀说，政府将通过小幅加大开发贷投放、允许债务展期、改善发债融资环境等方面缓解房企资金压力。
路透援引消息人士报导，中国央行上海总部对辖区内商业银行涉房贷款做出指导，要求月度房贷增速不低于各项贷款增速，且当月末房贷余额不低于去年同期，以及开发贷增量不能为负。
住建部最新称，坚决处置个别房地产企业因债务违约引发的房地产项目逾期交付风险。
不过，中指研究院常务副院长黄瑜指出，金融机构投资对象更偏向经营稳健的央企和地方国企；“行业融资环境仍需一定时间修复，融资规模短期内难以出现大幅回升”。
其并提供数据说，历史上1月通常为全年融资较高月份，但今年1月非银融资总额同比下降70.3%，各融资渠道均呈现不同幅度的下滑。以海外债为例，本是海外债集中发行的1月融资同比下降了88%。
**行业间项目并购料将加速推进**
对于房地产并购进程的讨论，路透访问的15家机构观点出现了一定的分歧，逾八成受访机构认为在政府引导下并购会加速推进，近期银行收并购融资支持已在陆续落地。
“并购会明显加速，主要集中在项目并购，但依然得看项目质地和价格，整体性股权收购较难出现，”华泰证券地产行业首席分析师陈慎说。
亿翰智库研究总监于小雨则不看好并购进展。她说，购贷款不计入三道红线，不代表收购企业/项目的负债不计入三道红线，“对于有实力收并购的企业而言，收购这类企业/项目，远不如拿地来得更有价值，那为什么还要去收并购？除非从政府强制要求国央企做。”
1月初路透援引消息人士报导，大型优质房企对出险企业项目的承债式收购，相关并购贷款不再计入“三条红线”相关指标。国资企业对正在承受现金流重压的民营房企伸出援手。银行、全国性资产管理公司（AMC）有关房企纾困收并购动作不断，积极推进房地产金融风险化解工作。
15家机构17位分析人士参与了调研，以下为机构简称：仲量联行（JLL）、红塔证券、诸葛找房、中信证券、华宝信托、亿翰智库、易居房地产、招商证券、中指研究院、中原地产、申银万国、华泰证券、同策研究院、交通银行金融研究中心及一家不愿具名的券商机构。调查时间为2月16日-2月23日。（完）
（路透中文部宿泱韫、英文部高良萍对本文亦有贡献）