分析：中国地产并购融资开闸看似汹涌 但难泄行业风险之洪
路透北京3月15日 - 中国监管层将房地产项目收并购视为行业风险化解和出清的最优手段，开年以来并购债、银行并购贷款额度加速释放，资金似有“开闸”流入地产行业之势，但实际落地的出险房企项目收并购寥寥，与市场预期反差鲜明。
业内人士指出，房地产企业各个项目之间彼此独立，单体项目收并购面临“优质项目没必要，差的项目没人要”的尴尬局面，加之收并购交易复杂、企业观望情绪浓重，若无政策予以整体推进，料实质性落地脚步缓慢。
同时，部分并购债资金的使用与“用于风险处置项目的兼并收购”尚有一定距离，反成房企进行项目建设融资的新渠道，难以达到化解、出清行业风险的目标。
“优质的项目本身具备自我救赎的能力，不需要外界介入自己就能‘活下去’，这类并购对于化解行业风险意义有限，”深耕不良资产收购处置的植德律师事务所合伙人张文良称。
他进一步指出，而对于较差、有风险的房地产项目，由于市场整体仍处于下行周期、预期不明朗，有能力的房企收并购的意愿和动力更低。
“除非有政策进行整体推进，否则不会出现大规模的并购，”他称。
一位央企地产公司人士对路透表示，目前房产销售尚未回暖，并非项目收并购的好时机。
“一些项目坑很多，比如各种垃圾资产都被打包到这个项目里，短时间看不出来，收购后坑就出来了，”他称。
他进一步指出，其实不少项目并不是资产质量差，而是缺乏流动性，一些出险房企目前已无法通过国内银行正常融资，“谁提供融资支持就是救了其他银行，所以都在里面套死了。”
去年12月下旬，中国央行、银保监会联合印发通知，鼓励优质房地产企业并购出险房地产企业的项目，并鼓励金融机构提供兼并收购金融服务，助力化解风险、促进行业出清。
中国央行金融市场司司长邹澜去年底称，房地产企业间的项目并购是房地产行业化解风险、实现出清最有效的市场化手段；从近几年的数据看，现有的10万余家房企中每年都会有将近500家的企业进入司法破产重整。
据不完全统计，近一段时间以来，已有招商蛇口、建发地产、华侨城的房企发行并购主体债券；此外，浦发银行、招商银行、平安银行、兴业银行等宣布为房企收并购提供融资额度，合计金额约600亿元人民币。
**资金用途与政策导向有偏差**
中指研究院近期发布报告，梳理了三只并购债募集资金使用情况显示，其与政策引导的“募集资金用于重点房地产企业风险处置项目的兼并收购”仍有一定距离，其中两只用于并购的资金占比分别为30%和46%，第三只债券交易对手为地方国企的城市更新项目，且交易对象并未惠及第三方房企。
“这几笔并购债显然并未明显体现出为出险企业的项目纾困的作用，反而成为房企为项目建设融资的新渠道，”中指研究院称。
中指研究院认为，实际资金投向出现偏差与当前市场上收并购活动的“叫好不叫座”密切相关。一方面，当前市况下对于受让企业而言，握紧手中现金、保障充足的流动性更为重要，因此主要持观望态度，实际开展收并购的意愿不强烈。
另一方面，出险企业不愿过早触及核心优质资产。如果先出售优质资产，则剩余资产质量不高，不利于维持后期经营，虽能缓解当期财务风险，但长期来看又增加了新的经营风险。
同时，由于收并购交易复杂，从投资角度而言不如直接拿地，招拍挂获得的土地无论从财务还是经营角度都更易操作。
上述央企地产公司人士也谈到，“如果真要收并购，一定要干净没坑的，比如是已经属于银行的产权，最好是较好位置的、未开发的土地。”
中指研究院指出，上述问题就导致真正受困的项目无法得到资金支持；而从现有数据来看，并购债中有42%的比例投向非并购用途，若全额按并购融资计算并从新增债务中剔除，则实际上变相提升了发债企业的融资空间。
**政策决意推进**
路透获悉，中国政府已经制定了一份名单，推动头部房企对出险民营开发商进行支持，如收并购后者的资产项目。一位知情人士对路透称，这是决策层稳定市场对房地产行业预期的一项举措，之后数万家地产企业数量将削减。
该人士指出，决策层力图以较快速度出清房地产行业风险，“如果房地产泡沫不能刺破，居民的消费意愿和能力将会继续被压抑，未来会看到更多的问题。”
中国央行近日发布数据显示，2021年住户部门杠杆率由2012年的33.8%上升至2021年的72.2%，九年年均增幅为4.3个百分点。
但张文良认为，从资产收购和处置角度来看，对于纯开发类的地产企业，地产行业每个项目都是独立运作的，可以由地方政府牵头在有关区域、相应资产和负债范围内进行化解，集团层面必要时进行破产清算，整体性救助的意义比较有限。
“目前少数头部房企已进入重组程序，但有实质性的改善吗？无非是把债权人集中到一起通过债务重组进行展期，”他称，“（这么做）无非是抱着一个幻想，比如三年后整体经济形势好转、资产价值提升，来化解存量债务。”
他进一步谈到，但从现在来看，三年后经营环境可能能提升，但发生翻天覆地变化的可能性也比较小，只是延缓风险释放的过程，以时间换空间。
“行业若要回暖最终还是要看销售，金融政策的解决不了根本性的问题，最终要靠销售解决行业的去化问题，”他称。（完）