美国商业地产销售降温，利率上升致使一些交易流产

2022年6月8日11:10 CST 更新

美国商业地产一年多来首次显示降温迹象，受利率持续上升扰动；利率上升之下一些交易已经失败。

根据MSCI Real Assets的数据，4月份房地产销售额为394亿美元，同比下降了16%。而在此之前，该数据已经连续13个月增长。

酒店、办公楼、高级住宅和工业地产的销售均现大幅下降。其他类型的物业、如零售和公寓的销售4月有所上升，但分析师和经纪机构表示，这些市场的活动现在可能也在放缓，因为利率持续上升之际，一些投资者不愿提出有竞争力的报价。

3月份商业地产销售总额同比增长了57%。

MSCI Real Assets首席经济学家Jim Costello说：“前一个月还在大幅增长，这种转变之快令人震惊。”他补充说，销售下滑可能是房地产市场承压的一个初步迹象，因为价格的变化通常较慢。

经历了疫情早期的恐慌、多数类型商业地产销售的萎缩之后，到2020年底商业地产销售开始反弹。低利率和强劲的需求，特别是来自多单元住宅和工业租户的需求，带动了整个2021年和今年的房地产销售。

经纪机构和投资者称，现在利率大幅走高，10年期国债收益率今年以来接近上升一倍，而该期限国债收益率是商业地产抵押贷款的一个常用基准，在这种情况下，依赖大量债务的房地产投资者已经首先被市场淘汰。

一些投资者发现，随着借贷成本的上升，其投资的短线回报率已经低于抵押贷款利率。经纪机构称，另一方面，贷款机构现在也在收紧对投机性较高的交易的放贷标准。

商业地产经纪公司Stan Johnson Co.高级副总裁Joshua Campbell说，在某些领域，比如小型工业和零售地产，几周前签下购买意向书的潜在买家现在放弃出价，因为借款成本上升太快了。

Campbell说：“这种情况在两到三年前是不会发生的。”

还有一些投资者正在放弃已经签订的交易。据一位知情人士称，由于利率飙升导致获得抵押贷款的难度增加，Innovo Property Group最近退出了一份以8.55亿美元购买曼哈顿中城一处办公楼的协议。据另一位参与该交易的人士称，由于违约，该投资者损失了3,500万美元定金。

律师事务所Kramer Levin Naftalis & Frankel LLP的合伙人Jay Neveloff说，由于最近几周来的利率飙升，许多投资者不得不做出选择，要么损失定金，要么接受比预期高得多的抵押贷款。

他说，多数人都在按收购计划推进，但其他投资者现在对签订新合同更加谨慎。这将不可避免地推动价格下降。Neveloff说：“定价不能无视资本市场的变化。”

房地产公司Newmark多户住宅资本市场部主管Henry Stimler说，随着买家群体的缩小和利率的上升，卖家越来越有可能做出让步来完成交易。

他的公司最近为一个4.575亿美元的多户住宅组合的销售和融资提供了中介服务，相关房产主要分布在南北卡罗莱纳州，过去一年这两个州的租金增长很强劲。

Stimler说：“现在正在变成买方市场。”