美国可能面临房市萧条期

2022年6月22日14:10 CST 更新

今年年初，美国的住房市场仍然有很多有利条件。但这并不足以克服房贷利率翻倍加上持续高房价的影响。

美国全国地产经纪商协会(National Association of Realtors, 简称NAR)根据房贷利率、房价和家庭收入衡量的住房可负担性指标显示，截至4月，成屋处于2007年7月以来最低的可负担水平。现在房子更买不起了。NAR周二表示，5月成屋价格中值从4月的39.55万美元升至40.76万美元，而联邦住房贷款抵押公司(Freddie Mac, 简称﹕房地美)上周公布，30年期固定房贷的平均利率为5.78%，高于一周前的5.23%和4月份的平均值4.98%。

与1月份相比，这是一个很大的变化，当时的平均房贷利率为3.45%，而住房可负担性虽然不像疫情早期那么轻松，但仍比1990年代和2000年代的大部分时间要好。1月时，楼市似乎很可能迎来又一个辉煌的年份。就业市场强劲，家庭资产负债表情况良好，部分时间在家工作的混合办公计划继续让住在离市中心较远的地方显得挺合理，更多的千禧一代似乎准备好成为房主。所有这些情况看起来仍然没变，但房价和利率等数字已经不同了。

让问题更加复杂的是，许多已经拥有住房的人实际上被困在了其中。上一次房贷利率像现在这么高是2008年。自那以来，任何买了房子的人得到的利率都比现在的要低。此外，自2008年以来，已经出现了几波再融资，最后一次是在疫情期间，当时平均房贷利率低至2.65%。除了那些已经还清或接近还清房贷的人，换个新家并不是很容易，当然，他们需要先找人买下他们的老房子。

因此，尽管最近的一些住房数据已经令人失望，但未来几个月的情况似乎只会变得更糟。NAR周二表示，按季节性调整后折合成年率计算，5月成屋销售从4月的560万套下滑至541万套，为2020年7月以来的最低水平。但这些数据是基于成交情况得出的，因此许多买家的房贷利率锁定在较早前的较低水平。房屋建筑商Lennar周二公布了截至5月31日的财季业绩，它表示利率的上升加上价格的上涨“开始促使许多市场的买家暂停购买并重新考虑”。

除非房屋可负担性大大提高，否则很难想象住房市场会复苏。疫情带来的繁荣在持续时似乎万事大吉。但现在，萧条期来了。