中国寻求平息楼市“停贷”风波

2022年7月19日11:20 CST 更新

随着愤怒的购房者威胁对停工或烂尾楼盘停还房贷的风波发酵，中国监管部门采取行动，一方面对社交媒体上发布的内容进行审查，另一方面要求银行继续向仍在努力兑现交房承诺的开发商提供贷款。

上周互联网上广泛流传着一份面临业主“停贷”威胁的停工或烂尾楼盘清单，这份清单上的楼盘项目数量在短短几天内迅速增加，到周一已经包括各地超过300个楼盘。这些项目涉及几十家开发商，其中既包括中国恒大集团(China Evergrande Group, 3333.HK, 简称：中国恒大)和佳兆业集团控股有限公司(Kaisa Group Holdings Ltd., 1638.HK, 简称﹕佳兆业集团)等已发生美元债违约的房企，也包括一些中小房企。

周末期间，中国网络平台上有关停贷和网上请愿的信息被审查人员删除。追踪此事的社交媒体发帖已经不见踪迹，微信(WeChat)和微博(Weibo)上分析这场风波的一些博文被删除。

一位官员对中国银行保险监督管理委员会下属的报纸表示，银保监会周日要求银行向符合资格的房企提供信贷，支持其未完工项目的完成。

近日来一些研究公司和金融机构的分析师尝试评估与最近这场“停贷”行动相关的潜在房贷违约规模。大多数分析师认为有风险房贷总额在1,500亿至3,700亿美元之间，只占中国金融机构资产负债表上大约5.7万亿美元的房贷总额的一小部分。他们表示，房贷违约风险对大型银行来说应是可控的，但一些小银行如果不良贷款敞口过大，可能会陷入困境。

德意志银行(Deutsche Bank)亚太交易部门的信用分析主管Owen Gallimore表示，威胁停止偿还房贷肯定是件令人头疼的事，但还不太可能对中国银行体系造成重大压力。

他说，“停贷”问题仅出现于那些资金有困难的开发商的楼盘，与这些未完工项目相关的房贷在中国整个房贷市场中只占一小部分。迄今为止，已有30多家中国开发商因无法发行新的离岸债而发生美元债违约或推迟债券到期偿付时间。

一些银行试图安抚投资者和其他相关各方，让他们相信房贷违约带来的风险不大且可控。到目前为止，至少有17家银行就其与延期房地产项目相关的敞口发表了声明。其中大多数银行都披露了面临风险的贷款金额，总计有3.28亿美元的房贷与这些项目有关。

中国的银行股经历上周的下挫后本周一上涨。

长期以来，中国的房贷拖欠和违约率都非常低。大多数中国民众把购房当做一种资金长期保值或投资的手段，并且在贷款时往往尽量不超过自身的经济偿还能力。银行在发放住房贷款方面也已趋于谨慎，通常要求购房者支付大笔首付款。根据银行的年度报告，2021年大多数中国主要银行的房贷坏账率都低于0.5%。

中国还对银行的房贷活动进行监管，规定了房贷占比上限。中国六大国有商业银行的房贷占比上限设定为32.5%，这六大银行加起来占中国整个房贷市场68%的份额。据澳新银行(Australia & New Zealand Banking Group Ltd., ANZ.AU)分析师称，规模略小的城市商业银行和股份制银行的房贷占比上限为20%。

然而，荣鼎集团(Rhodium Group)分析师Allen Feng表示，中资银行资产账簿尚未完全体现房地产市场动荡的影响，他指出中资银行的不良贷款率非常低。他说，这些数字被低估了，几乎可以肯定实际情况要更加糟糕。

在中国，许多开发商会在项目完全建成之前预售房屋。这些预售所得现金曾是开发商的一个重要融资渠道，基本上可以让他们使用借来的钱进行进一步扩张。中国监管机构已下令，此类资金应保存在监管账户中，并且只能用于建成这些预售房，但一些陷入困境的开发商遇到了现金流问题，导致了施工的延期。

陕西省西安市住房和城乡建设局上周表示，他们将监控开发商的监管资金使用情况，未能按期交房的开发企业可能会受到处罚。官方媒体周一报道称，天津住房管理部门正在询问开发商需要借多少钱来加快延期项目的建设。

在河南省郑州市，一名33岁的王姓购房者说，在本月25日的下一期月供还款日，他计划停止支付房贷。

自去年夏天以来，中国住宅销售额大幅下降。目前，令西方国家楼市承压的主要是通胀、房价上涨等因素，而中国房地产市场面临着开发商债务危机、新冠疫情封控影响等难题。随着境外投资者和普通购房者都逐渐失去信心，多地政府下调了房贷利率，开发商也开始使用送车、送猪甚至提供工作机会等促销手段刺激购买。此外，《华尔街日报》分析了房地产作为中国这个全球第二大经济体的支柱产业，其出现动荡对全球经济有何影响。封面图片制作：Sharon Shi WSJ S Chinese

就职于一家金融服务公司的王先生说，由于去年的收入受到影响，他还房贷的压力日益加大。王先生在2019年贷款购买了一套售价近人民币200万元（合295,972美元）的住房。他表示，自己的房子最迟本应在今年6月30日交付，但现在看起来不会很快完工。王先生说，我甚至连今年和明年面临的问题都无法解决；对我来说，考虑未来是不现实的。

在中国的征信系统中，停止还房贷的房主可能面临个人征信受损，这可能使他们今后难以获得贷款。分析师说，即便在知道这一风险的情况下，一些人可能仍然会选择违约。

信贷研究机构CreditSights的分析师Zerlina Zeng说，许多参与这次行动的人都来自非一线城市；他们都是拿出一生积蓄来买房的，他们需要得到房子能完工的保证；否则，为什么不直接“躺平”呢？

最终而言，如果大量购房者断供，中国政府可能被迫介入。荣鼎集团的分析师Feng说，如果断供潮问题加速扩散，中国政府将有必要迅速进行外部干预，否则，将会有更多开发商发生贷款违约、债券违约，并违背对承包商和购房者的责任，住房建设工作将进一步放缓，迫使更多人停止还贷。