租房好还是买房好？图解房价、房租双涨时期的决策方法
租房还是买房？火热的房地产市场已经改变了过往的计算公式。
《华尔街日报》(Wall Street Journal)分析了住房抵押贷款初创公司Tomo对租房及购房成本的估算，结果显示，按照当前市况，购房者要比新冠疫情前等待更长时间，其投资才能获得回报。
尽管全美范围内房租都在迅速上涨，但房价的涨幅更大。根据房地产数据公司CoreLogic，今年2月，一套独栋住宅的租金同比上涨了13.1%。
相比之下，3月份房价同比上涨20.9%。根据房地美(Freddie Mac)，截至5月12日当周，30年期固定利率抵押贷款的平均利率已从上年同期的2.96%升至5.3%。
买房成本上涨意味着，与租一套类似房屋所需的租金相比，买房后实现收支平衡所需的时间变长了。这里的收支平衡是指，买下这套房屋所产生的净成本估计值与同一时期内类似房屋的租赁成本估计值大致相当。
在CoreLogic独栋房租赁指数(Single-Family Rent Index)覆盖的20个市场中，购房后达到收支平衡的预估时间较以往延长的市场占到19个。Tomo和《华尔街日报》的分析即是针对的上述20个市场。
以得克萨斯州奥斯汀(Austin)为例，假如有人购买了一套价格处于中位数的房屋，首付10%之后，以5%的固定利率申请到一笔30年期抵押贷款，这种情况下，估计要等到5.6年后，转售房产时才能实现收支平衡。而疫情前，与同一时期的租房成本相比，达到收支平衡仅需3.7年。不过，迈阿密的情况有些特殊，这里的房租涨幅超过房价涨幅，因此买房后，实现收支平衡的时间更短——从疫情前的2.5年缩短至现在的2.3年。
那些过早卖掉房屋的购房者可能损失惨重。
买房成本上涨意味着，与租一套类似房屋需的租金比较，买房后实现收支平衡所需的时间变长了。
图片来源：CHARLES KRUPA/ASSOCIATED PRESS
以中位数价格的房屋为例，Tomo的模型显示，如果一位奥斯汀买房者在购房仅三年后卖掉房屋，与同期租房相比，此人会损失3万美元。这是因为买房产生的估计成本（包括房产税、维护费用等）超过了房价上涨幅度，以及同期租赁中位数价格房屋所需的成本。
然而，对于处在收支平衡点另一侧的房主来说，这笔经济账则要划算得多。在奥斯汀买房八年后将其售出，与租房相比，房主可以多赚3万美元；10年后售出，可以多赚5.5万美元；若是15年后售出，可以赚到近14万美元。
Tomo和《华尔街日报》在分析中还提出了一些会对上述预测结果产生影响的假设。其中一条假设是，房租和房价的年度涨幅都将回归历史均值，不再像目前这样保持两位数的迅猛增幅。此外，尽管Tomo说它的客户通常会支付10%的首付，但许多初次购房者愿意支付的首付比例更低，尤其是那些利用联邦住房管理局(Federal Housing Administration，简称FHA)融资的人，该机构允许的首付比例低至3.5%。该研究还假设，如果租房者选择不买房，他们会投资股市。
抵押贷款利率今年或许会继续上升，如此一来，实现收支平衡所需的时间将变得更长。一些购房者的家庭预算可能会太紧，以至于难以拥有房产。
“如果一下子要把月收入的40%拿去买房，何况目前的通胀率已达8.5%……可能你买了一部热水器后，就还不上房贷了。”房地产研究公司Attom Data Solutions市场信息业务执行副总裁里克·夏尔佳(Rick Sharga)说，该公司分析了数十个房地产市场的租房与买房对比情况。
去年，时尚及网站设计师菲尔多西·优素福(Firdausi Yusuf)与丈夫搬到了奥斯汀。她说，去年秋天房租上涨了30%，这是促使他们想要买房的主要原因，而光是看房，就花了几个月时间。
之前他们看中的四套房，出价都没有别人高，最近，夫妻俩终于在得克萨斯州贾雷尔(Jarrell)买下了一套有四间卧室的房屋，这里距奥斯汀市区有40分钟车程。优素福利用FHA贷款，仅付了3.5%的首付，还赶在前不久的加息之前，拿到了4.25%的利率。她说，新的按揭还款额将远远超过夫妻俩目前的房租，但按照眼下的房价和房租的涨幅，她预计几年内就可以实现收支平衡。
她说，“从短期来看，开销的确很大。但它是你自己的。”