中国需要果断化解房地产危机，以免贻误时机

2022年7月29日

中国的房地产危机愈演愈烈。中国政府需要出台重磅政策来稳定这个行业，以免贻误时机。

媒体报道称中国政府正在筹备纾困基金，受此影响，中国房地产类股本周经历过山车。恒生中国内地地产指数周一和周二上涨了8.7%，但在接下来的两天里，这些涨幅几乎悉数回吐。

这场危机始于去年，当时多家房地产开发商开始陷入财务困境。最近几周，这场危机演变得更加凶险：业主威胁称要对未完工住宅的房贷断供。中国恒大集团(China Evergrande Group, 3333.HK, 简称：中国恒大)是这场危机的典型代表，但过去10年中国房地产市场积累了种种风险，这家负债累累的开发商只是风险最为外露的一家。

过去几年，中国的开发商通过预售住宅，并利用所得资金购买更多的土地及启动更多的项目实现迅速扩张。据野村(Nomura)的数据，预售占新楼盘销售总面积的比例从2005年的58%飙升至去年的90%。

与此同时，过去几年预售的增长速度远超竣工速度。野村估计，开发商在2020年底之前售出的住宅只有约60%交房。由于数据质量问题，实际交房率可能会更高，但即使假设交付率略高一些，不能及时交付的房屋也仍然是一个巨大的问题。鉴于2021年中国一年的住房销售额超过2万亿美元，未完工期房的价值是非常大的。

断供抗议的行为清楚地表明，购房者的情绪愈发焦虑。标普全球(S&P Global Inc., SPGI)表示，这可能会让约人民币1万亿元（相当于1,480亿美元）的银行贷款面临风险，约占总贷款的0.5%。对于银行系统来说，这到目前为止看起来是可控的，尤其是对较大的国有银行而言。

现在的风险是，开发商无力交付房产将导致恶性循环：潜在购房者望而却步，这将削弱开发商筹集资金完成项目的能力。标普估计，今年中国的房地产销售可能下降三分之一。

就连一些比较健康的开发商的股票和债券在过去几个月里也出现了下跌，表明人们担心整体市场环境不断恶化，可能把这些企业也拉下水。地方政府出台的放松政策尚未像以前的周期那样，促成房地产市场的持续复苏。

雪上加霜的是，中国经济放缓，劳动力市场不稳定，而中国的动态清零防疫政策又使这些问题更加严重。这种环境并不理想，很难让节俭的家庭愿意把毕生积蓄投入到房地产上。

到目前为止，中国政府一直没有采取大规模的救市措施。但面对地方政府财政状况紧张、而且因为防疫政策更加严重的问题，以及住宅市场在经济中过大的作用，政府可能没有太多选择了。中国政府将不得不托底，让购房者能对房地产市场恢复信心。

智库保尔森基金会(Paulson Institute)的研究员宋厚泽在Twitter上称：“等项目违约了再介入，会导致额外的不确定性。北京需要先发制人的行动。

中国政府在2020年整顿房地产市场，催生了当前的危机。中国政府需要采取大胆的举措来阻止危机进一步蔓延。这可能将导致政府债务大幅增加，也需要大型银行“为国家服务。”