中国为“示范房企”提供新的债券担保

2022年8月25日10:25 CST 更新

中国监管机构正试图通过为一些房地产开发商提供新的债券担保来重振低迷的房地产市场。投资者认为，要让房地产行业走出多年来最严重的滑坡，政府需要拿出更多的行动。

中国的许多房地产公司正在苦苦挣扎。已有30多家房企出现美元债券违约的情况，即便是实力最强大的民营房地产开发商也在发行新债方面遇到了困难，它们的债券价格大跌，收益率飙升。最近几天，一连串大大小小的中国房企发布了盈利预警。

据知情人士称，中国政府计划帮助至少六家开发商筹集资金，为它们在国内发行的人民币计价债券提供全额担保。此类担保将不适用于美元债券。

龙湖集团控股有限公司(Longfor Group Holdings Limited, 0960.HK, 简称：龙湖集团)将成为第一家获得这种新担保的房企。根据发售说明书，龙湖集团周二启动了一项债券发行计划，发行规模不超过人民币15亿元（约合2.19亿美元）。该公司表示，计划将此次发行所得用于项目建设以及偿还国内外债务。这只新中期票据的票面利率询价区间为3.00%-4.30%。总部位于北京的龙湖集团成立于1993年。

上述担保的消息传出后，几家开发商的美元债券价格上周受到提振——但多数仍处于严重的困境。担保将由国有企业中债信用增进投资股份有限公司(China Bond Insurance Co.)提供。周二，ICE BofA的一项垃圾级中国公司美元债券指数的平均收益率为26.6%。

高盛(Goldman Sachs)研究分析师在周一的一份报告中指出，虽然这一举措可能会有帮助，但“规模太小”。

该试点计划旨在帮助中国的民营开发商在国内筹集资金，并遏制开发商违约状况的蔓延。自去年年底以来，许多投资者避开了房地产行业，自6月以来，民营公司的期限较长债券的借贷成本广泛上升。

Wind数据显示，迄今为止，民营开发商在今年已经发行了相当于31亿美元的国内债券。这仅仅是它们在2021年同期筹集金额的17%。相比之下，国有开发商的融资水平有望与上年同期基本持平，投资者对其偿还债务的信心增强。

然而，获得债券市场融资并不是民营开发商面临的最大问题。监管机构挑选出的这六家开发商合同销售额在最近几个月里急剧下降——与它们的同行一样。惠誉国际评级(Fitch Ratings)和穆迪投资者服务公司(Moody's Investors Service)最近将碧桂园控股有限公司(Country Garden Holdings Co., 2007.HK, 简称﹕碧桂园)和远洋集团控股有限公司(Sino-Ocean Group Holdings Ltd., 3377.HK, 简称﹕远洋集团)的国际信用评级从投资级下调至垃圾级。

中国独立信用研究公司YY评级(YY Rating)的创始人姚煜说，对民营开发商来说，能获得资金就像上了生命维持系统，但只有改善销售才能真正救命。

中国政府今年已多次尝试支持房地产市场。这些政策主要是在地方政府层面出台的，包括降低购房首付、降低抵押贷款利率以及放宽一些购房限制。在中部城市郑州，有购房者联合起来，威胁要断供，市政府已经设立了一只房地产纾困基金，帮助开发商完成处于停工状态的住房项目。

三个月前，中国监管机构还尝试了一种更复杂的金融解决方案，为一批开发商出售的债券提供信用违约掉期，投资者可以为违约风险投保。包括龙湖集团和碧桂园在内的五家开发商发行了带有这种信用保护的债券，总计筹资人民币35亿元（约合5.12亿美元）。

债务研究机构CreditSights的分析师Nicholas Chen说，最新的担保计划又引发了其他棘手的问题，表明监管机构对不同开发商的态度存在明显差异。

Chen称，获得上述担保的这些开发商被监管机构认为质量较好，因此也更可能在这场行业下滑中存活下来，向这些企业提供上述担保可能是为了帮助它们渡过这场危机。不过更加困难的开发商，包括已经违约的开发商，得到的支持反而更多的是侧重于帮助它们完成未完工的住房项目。

选定六家“示范房企”也有可能向投资者发出有关没有入选公司的信号，即使未入选公司并没有违约。

YY评级的姚煜称，由于你列出了一份白名单，投资者当然可能会认为有一份黑名单。

除龙湖集团、碧桂园和远洋集团外，新的债券担保试点还包括旭辉控股（集团）有限公司(Cifi Holdings (group) Co., 0884.HK, 简称：旭辉控股集团)、新城发展控股有限公司(Seazen Group Ltd., 1030.HK, 简称﹕新城发展)和金地（集团）股份有限公司(Gemdale Co., 600383.SH, 简称﹕金地集团)。据知情人士透露，碧桂园和远洋集团也计划跟随龙湖集团的脚步发债。

龙湖集团在全国拥有高端住宅和商业地产项目，该公司最近公布，2022年前七个月的合同销售额同比下降58%，至100亿美元左右。

碧桂园、金地、旭辉控股集团和新城发展的销售额下降了38%至50%。根据行业数据提供商克而瑞(China Real Estate Information Corp.)的数据，这一降幅与同期中国前100家房地产开发商销售额同比下降49%的情况大致相当。

中国最大的民营开发商之一碧桂园上周发布了盈利预警，预计上半年净利润将大幅下滑90%以上，从一年前的22亿美元降至不到1.5亿美元。该公司表示，房地产行业严酷的商业环境以及新冠疫情的影响导致收入和利润率下降。

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