中国企业争相逃离美国商业房地产市场，多年豪赌失败

2022年9月21日09:50 CST 更新

中国企业多年来一直是美国豪华酒店、办公大楼和其他商业房地产项目最积极最踊跃的买家之一，现在他们正在争相退出。

MSCI Real Assets数据显示，2019年年初以来，中国企业已净卖出236亿美元的美国商业地产。这标志着一个重大转变：根据MSCI的数据，2013年至2018年，中国企业净买入将近520亿美元的美国商业地产。

中国买家一度疯抢美国老旧办公楼、开发用地和酒店项目，特别是在曼哈顿，他们经常一掷千金，成为媒体关注的焦点。安邦保险集团股份有限公司(Anbang Insurance Group Co.)曾在2015年以19.5亿美元收购了纽约市知名的华尔道夫酒店(Waldorf Astoria)，成为有史以来美国独立酒店获得的最高收购价。

经纪公司戴德梁行(Cushman & Wakefield)资本市场主席Doug Harmon说：“他们的钱似乎永远花不完，对炫耀性资产的胃口特别大。”

2015年，一家中国公司以19.5亿美元收购了纽约市的华尔道夫酒店，成为有史以来美国独立酒店获得的最高收购价。

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律师事务所Greenberg Traurig LLP的亚洲房地产业务主席Joel Rothstein说，中国对美国房地产的投资在四年前开始下降，大约也是在这个时候，中国监管部门采取措施加大了许多企业向海外转移资本的难度。一些最活跃的买家遇到财务问题。中美政治关系恶化也是导致投资降温的一个原因。

中国企业从未在美国商业地产的整体投资中占到很大份额，即使在购买高峰时期也是如此。但MSCI Real Assets首席经济学家Jim Costello表示，中国企业对这个市场影响不小。当中国公司豪掷千金购买曼哈顿知名大楼时，这些交易往往成为附近房产的估值基准，并鼓励其他卖家挂出类似的高价。

曼哈顿的这些房产交易有时也成为其他城市房产价值的参考。Costello说，这让中国资金的影响力逐渐渗透到整个美国商业房地产市场，推高了美国各地的房产价值。

房地产经纪称，有些时候，中国企业愿意开出高价是因为想拥有纽约知名建筑的声望，而且打算持有这些房地产很多年。

房地产经纪和投资者表示，由于利率上升，商务旅行减少，且办公空间需求不振，许多商业房地产的价值最近缩水。

在中国企业收购美国知名房产的火爆时期达成的一笔重要交易最近有了新的解决方案。房地产投资信托基金SL Green Realty Corp.本月从曼哈顿公园大道245号写字楼业已破产的所有者手中接管了这个产业，对方是中国海航集团(HNA Group Co.)的一家关联公司。2017年，海航为这个180万平方英尺的房产项目支付了约22亿美元，成为有记录以来美国单一办公楼最高成交价之一。SL Green首席投资官Harrison Sitomer说，SL Green将接手这处房产18亿美元的债务，现在拥有这栋大楼。

旗下拥有一家航空公司的海航集团曾在2015年至2017年在全球范围收购知名建筑。2018年，海航集团陷入财务困境，此后出售或丧失了手中大部分美国房产的所有权。

其他中国企业也纷纷撤退。房地产开发商中国泛海控股集团(China Oceanwide Holdings Group)将美国的一些项目抵押给了债权人。大家保险集团(Dajia Insurance Group Co.)则试图抛出价值数以十亿美元计的酒店投资组合，其中包括曼哈顿中央公园附近的Essex House酒店。但大家保险将这些房产卖给韩国Mirae Asset Financial Group的交易在新冠疫情期间告吹。

一些在经济繁荣时期购买的房产现在陷入财务困境。Greenberg Traurig的Rothstein说：“目前我们与中国投资者的大多数交易要么是研究解决方案，要么是重组或退出。”

中国投资者最近经历的窘境与20世纪80年代末和90年代初席卷美国房地产市场的日本投资潮颇有相似之处。在房地产繁荣时期，日本企业高价购入包括纽约洛克菲勒中心(Rockefeller Center)在内的地标性写字楼，但在市场转向时蒙受了巨大损失。

中国企业并没有完全放弃美国市场。例如，从业已不复存在的安邦保险集团手中接过资产的大家保险正在把纽约华尔道夫酒店的一部分客房改建成公寓，尽管这个项目一直受到成本超支的困扰。

戴德梁行的Harmon说，虽然中国资本收购美国地产的交易变得稀少，但韩国、德国和新加坡公司填补了空缺。

他说：“总会有资本出现的。”