先感謝讀者，去年本欄最高瀏覽量的文章是一篇題為《香港樓價反常，與租金及各類房產不同步》的文章(姚，2021)，內容討論香港樓市的異常變化，今年本文繼續討論另一樓市反常現象。

比較人工指數與樓價指數

過去半個世紀，香港樓價的升幅長時間遠超工資升幅，已是不爭事實，導致樓價愈來愈難以負擔；但過去四年，人工升幅竟能不下於樓價升幅，更遠高於租金升幅，亦高於通脹率。

統計數據往往與親身感覺不儘相同，疫情期間不少人失去工作或生意結業，失業率大幅上升，但統計處的數據卻是各類行業絕大部份均有持續的工資升幅，升幅更高於樓價升幅，實在有點平行時空的感覺。(也許一個較合理的解釋是沒有失業和沒有離開職場人士的薪金有所上升)。

圖1 是根據差估署和統計處的數據計算的歸一化圖表，比較樓價指數 (HPI，藍色線)，租金指數 (HRI，橙色線)，名義工資指數 (NWI，灰色線)及消費物價指數 (CPI，黃色線)，均以2018年第一季歸一為100。圖中顯示過去四年工資持續上升，至2020年第三季共升了9.2%，雖然年均升幅不算高，但長時間高於其餘三組數據。樓價排第二，至2020年第四季共升了8.3%，消費物價指數排第三，共升了6.2%，租金指數的表現最差，共跌了2.6%。

圖1 比較樓價指數 (HPI，藍色線，差估署)，租金指數 (HRI，橙色線，差估署)，名義工資指數 (NWI，灰色線，統計處)及消費物價指數 (CPI，黃色線，統計處)，以2018年第一季歸一為100。

圖1 比較樓價指數 (HPI，藍色線，差估署)，租金指數 (HRI，橙色線，差估署)，名義工資指數 (NWI，灰色線，統計處)及消費物價指數 (CPI，黃色線，統計處)，以2018年第一季歸一為100。

人工升幅跑贏樓價升幅

圖2更清晰顯示過去四年的樓市反常現象，它直接比較四者的年度升幅，2018年的情景顯示過去的常態，當時樓價升幅(HPIyoy)高達15%以上，租金升幅(HRIyoy)亦達6%以上，工資增長及通脹率則只有大約4%和2%。

但自2019年至今，樓市進入新常態，其中尤其在2019-2020年間，工資的增長率竟然跑贏樓價與租金的升幅，其中以租金的跌幅最為嚴重，最低見-9.3%，樓價亦曾見跌幅-2.8%，但透過一些行政救市措施，樓價的升幅很快便扳回升軌；踏入2021年，樓價和租金的升幅開始追上，至2020年第四季，樓價的升幅已回復四者中最高，但亦只有3.6%，扣除通脹的2.0%後，淨升幅只有1.6%，連基本的維修管理等支出也不足以支付，遑論與歐美股市同期的投資回報比較。

圖2 比較樓價指數年度變化 (HPIyoy，藍色線，差估署)，租金指數年度變化 (HRIyoy，橙色線，差估署)，名義工資指數年度變化 (NWIyoy，灰色線，統計處)及消費物價指數年度變化，即通脹率 (INF，黃色線，統計處)，

圖2 比較樓價指數年度變化 (HPIyoy，藍色線，差估署)，租金指數年度變化 (HRIyoy，橙色線，差估署)，名義工資指數年度變化 (NWIyoy，灰色線，統計處)及消費物價指數年度變化，即通脹率 (INF，黃色線，統計處)，

各類行業工資升幅

以上的名義工資指數只是綜合指數，各類行業的工資變化自是各有不同，但整體趨勢非常相似，圖3是各類行業在過去四年的工資年度變化率，明顯有升幅放緩的趨勢，尤其踏入2020年中，有部份行業的工資更出現負增長。

其中以交通運輸業的工資變化最為大上大落，2018-2019年曾有差不多6%的增長，但2020-2021年卻出現超過-2.0%的跌幅，成為唯一仍在下跌工資的行業。相反，其他各大行業的工資均錄得正增長，其中以房產及金融業的升幅最高，在2020年第四季有2.9%和2.5%的升幅，誠然，這一升幅僅輕微高於通脹2.0%，未有重大的實質增幅，但已比其他行業為佳，因為其餘的五大行業的工資升幅均低於通脹，等於實質減薪。

圖3 各類行業的名義工資變化率。來源：統計處(2022)

圖3 各類行業的名義工資變化率。來源：統計處(2022)

自2020年全球疫情爆發，各國央行合力減息救市，「成功」把樓價股價推上雲霄，卻迎來全球高通脹，為了解決通脹問題，美聯儲已宣佈三月起將會加息及收水，其他多個國家的央行也已率先加息；但香港的通脹率仍然處於相對溫和的水平，而且股市更成為全球跌趨最急的地區之一，2021年全年累瀉14.07%。在2021年美國仍未加息，港美的股樓表現已分道揚鑣，由於聯繫匯率的關係，若香港在2022年跟隨美國加息，趨將進一步冷卻香港的經濟及影響股市樓市，2022年的香港樓市股市將何去何從？

回顧2021年港美股樓表現

圖4比較恆指及美國S&P500指數在過去一年(2021年2月1日-2022年1月31日)的表現，兩者幾乎互成倒影，港股共跌18.78%，即5,505點，而美國S&P500則升19.82%，即759點。樓市方面，美國的FHFA樓價指數在2021年的頭十一個月升了14.5%，而香港的樓價在2021年全年只升了3.0%，但已比股市的表現為皆。

圖4 比較香港恆生指數及美國S&P500的回報。來源Google Finance

圖4 比較香港恆生指數及美國S&P500的回報。來源Google Finance

參考

姚松炎 (2021)香港樓價反常，與租金及各類房產不同步, 方格子，1月30日。https://vocus.cc/hk_real_estate_econ/60112af3fd89780001414786 

差估署 (2022) 物業市場統計資料，私人住宅 - 各類單位租金及售價指數(全港)，2月3日。https://www.rvd.gov.hk/en/publications/property_market_statistics.html

統計處 (2022) 表19：按選定行業主類劃分督導級及以下僱員 (經理級與專業僱員除外) 的名義工資指數 (1992年9月 = 100)及表52：消費物價指數，2月2日。https://www.censtatd.gov.hk/tc/web_table.html?id=19，https://www.censtatd.gov.hk/en/web_table.html?id=52#